La hipoteca, con toda probabilidad, se encuentra entre los gastos de mayor cuantía que podemos realizar a lo largo de nuestra vida. La contratación de una hipoteca no es una tarea fácil, existen numerosos términos y condiciones que se han de entender para lograr conseguir los menos gastos hipotecarios posibles.

Después de la sentencia de las cláusulas suelo, los bancos han optado por ser cada vez más transparentes en sus condiciones. Esto no quiere decir que lo consumidores entiendan y conozcan todas las cláusulas que están sujetas a su hipoteca.

¿Conoces la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés? ¿Sabes si tu hipoteca lleva esta cláusula?

Cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés

Comencemos por el principio, la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés es, como su propio nombre indica, un tipo de compensación que recibirá el banco si la cancelación de una hipoteca le diera como resultado pérdidas.

Se trata de un sistema que asegura una bonificación para el banco en caso de que sus ganancias se mermen por la volatilidad del mercado hipotecario.

Para el consumidor, es uno de los gastos hipotecarios más impredecibles si no se tiene las cosas claras.

¿En qué tipo de hipotecas incluyen esta comisión?

No todas las hipotecas incluyen la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés, de hecho, es una disposición diseñada para las hipotecas de tipo fijo o las de tipo mixto (en su periodo de tipo fijo).

Cuando se contrata una hipoteca a tipo fijo, el consumidor deberá abonar la amortización de la hipoteca bajo ese tipo de interés fijo acordado, aunque el tipo de interés actual sea menor o mayor.

En estas circunstancias el banco se sitúa en una posición de desventaja, perdiendo valor y beneficio.

¿Cuándo se aplica la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés?

Ha quedado claro que la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés se aplica en aquellos contextos en el que lo bancos sufran un pérdida de ganancia en la cancelación de una hipoteca.

¿Cuándo se produce una pérdida para el banco? El Banco de España define que los bancos están sujetos a pérdida (en términos hipotecarios) cuando los intereses son más bajos que los estipulados en el contrato de una hipoteca. También compensa al banco en casos de cancelación anticipada.

¿Qué porcentaje tiene y cómo se calcula?

Esta cláusula se añade a la lista de gastos hipotecarios que se han de pagar, con la diferencia que está condicionada a un determinado tipo de situación.

Los porcentajes de esta comisión varían según la entidad financiera, según medios especializados existe un mínimo del 0,75% hasta un máximo del 5%. Aunque por lo general, se establece un valor entre el 2% y el 3%.

Estos porcentajes se negocian con el banco, de hecho, en muchas ocasiones y debido a la alta competitividad entre bancos suelen fijarse porcentajes bajos.

El método de cálculo ha de venir estipulado en el contrato de hipoteca, pueden ser de doble naturaleza:

• Estableciendo un porcentaje fijo que se aplicará sobre el capital amortizado al cancelarse la hipoteca.
• En el momento de la cancelación de la hipoteca, calculando la diferencia entre el capital pendiente y el valor del mercado.

Será el banco quien deba calcular la cantidad a cobrar, además deberá de presentar, al cliente, la documentación pertinente que justifique sus pérdidas así como los cálculos realizados.

¿Es legal la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés?

Es totalmente legal, de hecho viene recogida en el artículo 9º de la Ley  41/2007. En este artículo se estipulan condiciones interesantes de saber:

“En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias… cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés.”

También, se definen los sistemas de cálculo anteriormente comentados.

La cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés es una herramienta que ”protege” al banco en contextos donde pueda  existir un posible lucro del cliente ante una cancelación anticipada de una hipoteca.

Los clientes poseen un buen argumento para no renegociar la hipoteca fija con el fin de una posible cancelación.

De todos modos, es una cantidad que se puede calcular y saber con total transparencia. Esto ayuda a los clientes a saber hasta dónde van a llegar los gastos hipotecarios de la cancelación del contrato hipotecario.