La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala I) 492/2024, de 12 de abril, marca un hito significativo en la interpretación de la responsabilidad que recae sobre las entidades bancarias en relación con el descuento de efectos cambiarios en el contexto de la promoción inmobiliaria. Esta resolución, que tiene como trasfondo el contrato de descuento celebrado entre la promotora Aifos y Abanca, aborda una cuestión central: el alcance de la responsabilidad de los bancos cuando estos actúan como descontatarios de letras de cambio en operaciones que involucran la compra de viviendas en construcción, todo ello bajo la sombra protectora de la Ley 57/1968. La relevancia de esta resolución se extiende más allá de los detalles particulares del caso, planteando preguntas fundamentales sobre el papel de las entidades financieras en la protección de los derechos de los consumidores y la naturaleza de sus obligaciones al interactuar con los promotores inmobiliarios.

Debe tenerse presente que la Ley 57/1968 fue concebida con un propósito claro: proteger a los compradores de viviendas en construcción que adelantan cantidades significativas de dinero antes de recibir el bien adquirido. Esta norma impone obligaciones específicas a las entidades de crédito, al exigir que los fondos recibidos en concepto de anticipos se depositen en cuentas especiales y se garanticen adecuadamente. De esta manera, la ley busca asegurar que los compradores no se vean desprotegidos en caso de que la promotora no cumpla con sus compromisos. Sin embargo, la interpretación de estas obligaciones ha sido objeto de múltiples controversias, especialmente en lo que respecta a la responsabilidad que puede atribuirse a los bancos en situaciones donde actúan como intermediarios financieros, en particular, cuando estos realizan operaciones de descuento de efectos cambiarios para los promotores.

En el caso que nos ocupa, Abanca argumentó que su responsabilidad no podía extenderse a las operaciones de descuento de letras de cambio, ya que su papel se limitaba a adelantar los fondos contra la cesión de créditos documentados en estos efectos. Según el banco, esta actividad no implicaba un control directo sobre los fondos más allá del momento del descuento, y por lo tanto, no podía ser considerado responsable bajo la Ley 57/1968. La entidad también sostuvo que la obligación de supervisar el uso de los fondos descontados recaía exclusivamente en el promotor, y que cualquier intento de extender esta responsabilidad a la entidad bancaria supondría una interpretación indebida de la legislación vigente.

No obstante, el Tribunal Supremo rechazó estos argumentos de manera contundente. La sentencia subraya que las entidades financieras, al aceptar el descuento de efectos cambiarios en operaciones relacionadas con la promoción inmobiliaria, asumen una responsabilidad que trasciende la mera formalidad contractual. Según el alto tribunal, los bancos no pueden considerarse como terceros ajenos en estas transacciones, ya que su intervención financiera está intrínsecamente ligada al desarrollo de la actividad del promotor y, en última instancia, al cumplimiento de las obligaciones que éste tiene con los compradores. Por lo tanto, el banco debe adoptar una actitud activa y diligente, no solo verificando la solvencia del promotor, sino también asegurándose de que las letras de cambio descontadas reflejan operaciones legítimas y ajustadas a las disposiciones de la Ley 57/1968.

Este razonamiento del Tribunal Supremo refuerza una interpretación rigurosa de las obligaciones de las entidades bancarias en estos contextos, alineándose con la doctrina establecida en resoluciones anteriores. En particular, la sentencia destaca que la actuación del banco debe ser la de un comerciante experto, un estándar más elevado que el de un simple "buen padre de familia". Este comerciante experto no solo tiene la capacidad, sino también la obligación de indagar sobre la naturaleza de las operaciones que financia, especialmente en sectores tan sensibles como el inmobiliario, donde las consecuencias de una falta de diligencia pueden ser devastadoras para los compradores. El Tribunal insiste en que la responsabilidad de los bancos no se limita a la solvencia del promotor, sino que se extiende a la verificación de que los fondos anticipados están destinados efectivamente a la construcción de viviendas y no a otros fines que podrían poner en riesgo los derechos de los adquirentes.

Uno de los aspectos más significativos de esta sentencia es la clarificación de que la responsabilidad de los bancos no depende únicamente de su capacidad de control sobre los fondos una vez descontados los efectos. El Tribunal subraya que la responsabilidad se deriva también de la aceptación misma del riesgo al descontar letras de cambio emitidas por promotores inmobiliarios. Este riesgo, argumenta la corte, no puede ser simplemente transferido a los compradores o al promotor sin que la entidad financiera asuma su parte correspondiente de responsabilidad. En este sentido, la sentencia recalca que la función del banco no se limita a facilitar liquidez al promotor, sino que también incluye la salvaguardia de los intereses de los compradores, quienes confían en que las entidades bancarias supervisen adecuadamente las operaciones en las que participan.

El Tribunal también abordó el argumento de Abanca respecto a la "deficiente técnica casacional", alegada por los compradores en su oposición al recurso de la entidad financiera. Los compradores sostenían que Abanca no había articulado correctamente sus motivos de casación, lo que debía conllevar la inadmisión del recurso. Sin embargo, el Tribunal Supremo decidió no inadmitir el recurso por este motivo, lo que permitió un examen de fondo de los argumentos presentados por el banco. A pesar de ello, el fallo final fue desfavorable para Abanca, subrayando que la entidad no había logrado demostrar que la sentencia recurrida infringiera la normativa aplicable o la doctrina consolidada del Tribunal Supremo.

Esta resolución del Tribunal Supremo tiene implicaciones de largo alcance para las prácticas bancarias en España, especialmente en el sector inmobiliario. Al reforzar la obligación de los bancos de investigar exhaustivamente las operaciones que financian, la sentencia impone un estándar de diligencia más alto, que podría llevar a una revisión de las políticas internas de las entidades financieras en relación con el descuento de efectos cambiarios y otras formas de financiación de promotores inmobiliarios. Este mayor escrutinio podría traducirse en una protección más efectiva para los compradores de viviendas, quienes dependen de la buena fe y la diligencia de las entidades bancarias para asegurar que los fondos que adelantan se utilizan de manera adecuada y segura.

La sentencia también plantea cuestiones sobre el equilibrio entre la responsabilidad de los promotores y la de los bancos en operaciones inmobiliarias. Si bien la Ley 57/1968 recoge claramente las obligaciones de los promotores, el fallo del Tribunal Supremo aclara que los bancos no pueden desentenderse de su papel en estas transacciones. Ello lleva a pensar que las entidades financieras deben desempeñar un papel más activo en la supervisión de las operaciones que financian, no solo para proteger a los consumidores, sino también para evitar posibles responsabilidades legales que puedan derivarse de su inacción o negligencia.

Ciertamente, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala I) 492/2024, de 12 de abril, refuerza la importancia de la diligencia y la responsabilidad en el sector financiero, especialmente en un contexto tan crítico como el de la promoción inmobiliaria. Al establecer un estándar elevado de comportamiento para las entidades bancarias, el Tribunal busca garantizar que los derechos de los consumidores estén debidamente protegidos y que las operaciones financieras se realicen con el mayor grado de transparencia y seguridad posible. Este enfoque, que prioriza la protección del consumidor, es esencial para mantener la confianza en el mercado inmobiliario y en el sistema financiero en su conjunto.