Tras el drástico parón debido a la crisis, parece que los bancos han vuelto a abrir el grifo de las hipotecas. Una vez elegida la vivienda, hay que pensar en el préstamo hipotecario, si no tienes la suerte de disponer de la totalidad del precio de compra del inmueble. En reclamador.es somos conscientes de los muchos términos y condiciones a tener en cuenta a la hora de firmar una hipoteca, desde el diferencial, pasando por la cantidad que prestará el banco hasta la detección de posibles cláusulas abusivas que contenga el contrato de préstamo.
Para firmar una hipoteca con las mayores garantías posibles, hemos elaborado esta guía.
Pasos al firmar una hipoteca
Compara, la oferta es muy amplia
Consulta en varias entidades bancarias tu necesidad de acceder a un préstamo hipotecario para adquirir un inmueble. Ten en cuenta que este tipo de préstamo se conceden por un amplio plazo de tiempo, por lo que deberás hacer números y definir qué oferta es la más aconsejable. Para ello, ten en cuenta no solo el diferencial de la hipoteca, también si firmarás esta a tipo fijo, variable o mixto. El TAE del préstamo es fundamental y poco se habla de él.
No te olvides tampoco de las vinculaciones, como seguros de vida, hogar, etcétera, que algunas entidades bancarias obligan a firmar para conceder el préstamo o para que el diferencial sea menor.
Cada vez que acudas a una entidad bancaria solicitando información sobre un préstamo hipotecario, esta te hará entrega del FIPRE (Ficha de información precontractual). Con este documento, podrás comparar las ofertas, vinculaciones y porcentajes que aplique cada banco.
Debes fijarte en:
- Tipo de interés, índice de referencia, Tasa Anual Equivalente (TAE)…
- Plazo y sistema de amortización, número de cuotas…
- Comisiones de apertura, por amortización y cancelación anticipada, etcétera.
- Vinculaciones (seguros de vida, hogar, planes de pensiones, etcétera)
En definitiva, haz cuentas y pide, al menos, tres propuestas en bancos diferentes.
Una vez elegida la entidad bancaria, acude nuevamente a la sucursal para iniciar el proceso
Con toda la información recopilada, debes acudir nuevamente a la entidad bancaria con toda la documentación que te soliciten para que hagan el estudio de viabilidad económica de la operación.
La documentación que solicitará el banco para proceder al estudio es la siguiente en caso de ser trabajador por cuenta ajena:
- NIF /NIE
- Contrato de trabajo
- Últimas 3 nóminas
- Recibos de otros préstamos, si se tuvieran
- Informe de vida laboral
- Última declaración de la renta
Si eres trabajador por cuenta propia, el banco solicitará como norma general:
- La declaración anual del IVA
- Pago trimestral del IVA
- Declaración del IRPF
- Últimos recibos del pago a la Seguridad Social
Además de esta información, los bancos suelen solicitar:
- El contrato de arras o señal
- Nota simple de la propiedad que se va a adquirir
- Contratos o notas simples de otras propiedades
- Si hasta el momento has vivido de alquiler, es muy posible que el banco te pida el contrato de este arrendamiento.
Con todo ello, en el transcurso de unas semanas, la entidad bancaria estudiará la viabilidad de la operación y si la aprueba te comunicará que la operación ha sido aceptada. Aquí ya comenzarán los trámites para acudir al notario y firmar el préstamo.
Realizar la tasación del inmueble
Una vez estudiada tu capacidad financiera, si el banco da luz verde a la operación, el siguiente paso más importante es la tasación del inmueble.
La entidad bancaria no puede obligarte a realizar la tasación con una determinada empresa. Si dispones de una tasación de ese inmueble realizado por una empresa homologada para tal fin y esa tasación no ha caducado, el banco debe aceptarte esa tasación. Esto no quiere decir que el banco no pueda hacer sus propias comprobaciones, eso sí, sin repercutirte cantidad alguna.
La Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario en su artículo tercero bis I señala que “Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación”.
La oferta vinculante
Con todo lo anterior, el banco te ofrecerá la oferta vinculante del préstamo. Se trata de un importante documento en el que se recogen las condiciones financieras del préstamo hipotecario.
Es fundamental que estudies al detalle este documento y que lo guardes durante toda la vida de la hipoteca. En muchas ocasiones sirve como prueba para reclamar.
Firma de la hipoteca ante notario
Al igual que ocurre con la empresa de tasación de la vivienda, el notario lo eliges tú, no el banco. Ante cualquier duda, tienes tres días para acudir a la notaría a leer las escrituras del préstamo y preguntar cualquier duda. Todo ello sin cobrarte nada.
Después de firmar la escritura ante notario
Una vez firmada la escritura del préstamo hipotecario ante notario, todavía quedan pasos que dar.
Se debe abonar el impuesto de actos jurídicos documentados en el plazo de 30 días desde la firma en la notaría. Cuando se realiza una compraventa de vivienda con hipoteca, la entidad bancaria suele imponer una gestoría que, entre otras cosas, se encargará de abonar los impuestos obligatorios, en relación a la hipoteca, hablamos del IAJD.
No es obligatorio pero sí totalmente recomendable inscribir el préstamo en el Registro de la Propiedad. De esto se encarga el notario inmediatamente después de la firma de la hipoteca, pues vía online la envía al Registro de la Propiedad una copia autorizada.
Cuidado con las cláusulas abusivas
Pese a que en diciembre del año 2015, el Tribunal Supremo declaró nula por abusiva la cláusula que imponía todos los gastos de formalización del préstamos hipotecario al consumidor, lo cierto es que en la actualidad la gran mayoría de sucursales sigue imponiendo este pago al cliente. Por ello, si firmaste o vas a firmar una hipoteca en la que te obligan a pagar los gastos, puedes reclamar. Lo mismo ocurre si tu hipoteca tiene cláusula suelo.
¿Qué gastos de formalización de la hipoteca se pueden reclamar?
Los gastos de formalización de la hipoteca más comunes son:
- Tasación
- Notario
- Gestoría
- Registro de la Propiedad
- IAJD. Pese a la reciente sentencia del mismo tribunal, que señala que el sujeto pasivo de este impuesto es el consumidor, desde reclamador.es consideramos que solo el TJUE tiene competencia para determinar las consecuencias de la ineficacia de una cláusula abusiva y, por tanto, seguimos reclamando que este tributo sea abonado por el banco.
