Con el auge de las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, como las cláusulas suelo y los gastos hipotecarios, se ha dado un nuevo enfoque a la protección de los consumidores frente a estas cláusulas. Sin embargo, puede haber otras cláusulas en los préstamos hipotecarios que son nulas por ser abusivas, como las de vencimiento anticipado o las de garantía solidaria recogida en el aval hipotecario, a veces tan perjudiciales para el consumidor.

Estos préstamos, concedidos por las entidades bancarias con cláusulas preimpresas y que generalmente se contratan de forma masiva, contienen un increíble número de cláusulas abusivas entre las que se encuentran las de vencimiento anticipado y de garantía solidaria del aval de la hipoteca. Los abogados especializados en reclamaciones bancarias en Madrid de Vilches Abogados detallarán todo lo que debes saber de esta última cláusula.

Problemática sobre las cláusulas hipotecarias respecto de los avalistas

El problema de este tipo de cláusula es que puede causarte más perjuicios que beneficios. Si tienes problemas para pagar tu préstamo, podrías acabar en situación de impago, lo que aparecerá en tu informe crediticio y podría afectar a tu capacidad para obtener créditos en el futuro.

Los préstamos al consumo son concedidos por entidades especializadas en la concesión de préstamos, como bancos y cooperativas de crédito. Suelen concederse a particulares o familias, que los utilizan para sus gastos personales.

Para garantizar o proporcionar una garantía para un préstamo hipotecario, básicamente se está pignorando una propiedad al prestamista en caso de que el prestatario no cumpla con sus pagos. Esto puede hacerse mediante una póliza de seguro, una línea de crédito con garantía hipotecaria o una cuenta de ahorros.

Las características de este tipo de cláusulas hipotecarias suelen ser las mismas, independientemente de la entidad que los conceda:

• Son suscritas por particulares sin un conocimiento profundo del ámbito financiero.
• Tienen un tipo de interés fijo.
• Se devuelven en plazos cortos o medios, con cuotas mensuales constantes.
• Cuentan con un avalista solidario (normalmente un familiar cercano del prestatario).
  • El contrato de garantía solidaria en un préstamo personal infringe los arts. 1, 2 y 3 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), el Art. 82.2.2.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGCU) y el Art. 3.2 de la Directiva 93/13/CEE.

Generalmente, este tipo de contratos no se negocian entre el prestamista y el consumidor prestatario, sino que se imponen como condición general de contratación para la concesión del préstamo, correspondiendo al banco financiador la carga de la prueba de que esta cláusula no es una condición general de contratación.

El Banco de España define genéricamente el aval como un “contrato por el que una persona física o jurídica garantiza o asegura el cumplimiento de obligaciones, asumiendo la obligación de pagar una deuda de otra persona si esta última no lo hace. Mediante el contrato de aval, el avalista garantiza el cumplimiento de determinadas obligaciones del avalado, asumiendo frente a un tercero, el compromiso de cumplir dichas obligaciones si el avalado no lo hace.”

Solicitar la nulidad del aval hipotecario

Se puede solicitar la declaración de nulidad por abusiva, de la disposición de una cláusula de garantía solidaria.

La nulidad puede declararse si la persona que celebró este contrato desconocía o no podía prever que iba a responder solidariamente de todas las deudas y obligaciones contraídas por otras partes.

La declaración de nulidad del aval hipotecario puede concederse por razones de injusticia cuando se incluye una cláusula de garantía solidaria en un contrato.

Una cláusula de garantía solidaria exige que todas las partes de un contrato sean responsables de su cumplimiento, aunque no hayan contribuido a su creación o ejecución. Esto significa que, si una de las partes no cumple con sus obligaciones según el contrato, las otras partes seguirán siendo responsables de su parte de esas obligaciones.

Si usted está injustamente vinculado por una disposición de este tipo, puede presentar una solicitud de declaración de nulidad por razones de injusticia.

Principales motivos para conseguir la nulidad del aval hipotecario

Aunque estos avalistas van a poder hacer frente a las entidades financieras, y hay razones para postular la nulidad de la cláusula de garantía hipotecaria; a continuación, exponemos algunas de las razones:

• Reguladas por el Banco de España, las hipotecas suelen emitirse con una cláusula de garantía hipotecaria. Se trata de una cláusula impuesta por los bancos, que no aceptan ninguna negociación.
• Las cláusulas que pueden aparecer en estos contratos son muy diferentes de un banco a otro y de un préstamo a otro. En la mayoría de las ocasiones, quienes intervienen como avalistas son consumidores, por lo que la cláusula del avalista les deja en una situación de desequilibrio frente al Banco, que va a contar con una doble garantía: una real para su hipoteca y otra personal para su avalista, que tendrá que responder por cualquier incumplimiento de la obligación de pago por parte del prestatario o deudor principal.
• Es habitual que las entidades bancarias no den información sobre esta garantía o proporcionen información errónea sobre la misma. Y como consecuencia de esta situación, los posibles avalistas se embarcan en operaciones financieras desconociendo lo que están firmando -el alcance real de su garantía; su duración; sus límites; o incluso las graves consecuencias en caso de incumplimiento de su obligación- lo que hace que esta cláusula de garantía hipotecaria pueda ser declarada nula o abusiva por lo que se conoce como falta de transparencia.
• Las cláusulas de garantía hipotecaria son contratos que se celebran entre un avalista y un acreedor para garantizar que, en caso de que el deudor principal incumpla sus obligaciones, el acreedor pueda cobrar del avalista. Para que esto ocurra, las garantías hipotecarias también contienen una renuncia de derechos que colocan al avalista, una vez más, en una situación de inferioridad con respecto al Banco. En concreto, renuncia a todos sus derechos de excusión, orden y división que el Código Civil reconoce a todo avalista o fiador. Así pues, el acreedor debería dirigirse en primer lugar contra los bienes del deudor principal para ejecutar el cobro pendiente; y si dichos bienes no fueran suficientes para cubrir la deuda adquirida, sólo en este punto, podría dirigirse contra los bienes del avalista. La renuncia a estos derechos conlleva graves consecuencias: en primer lugar, porque en caso de impago por parte del deudor principal, pueden dirigirse contra él y sus avalistas a la vez.

Sólo los tribunales son competentes para pronunciarse sobre las cláusulas nulas o abusivas de un contrato. Por lo tanto, para anular su garantía hipotecaria, el avalista debe iniciar necesariamente un procedimiento judicial, que requerirá la intervención de abogados y procuradores.

En este procedimiento judicial deben concurrir algunos de los motivos explicados en el apartado anterior para la viabilidad de la acción. Y no es necesario que el préstamo esté impagado para poder emprender esta acción judicial; incluso si la amortización está al día, podrá actuar.

En caso de impago por parte del prestatario, el acreedor puede actuar contra él por la totalidad de la deuda pendiente.

En este sentido, la sentencia 56/2020, de 27 de enero, establece las pautas que debe seguir un consumidor para poder solicitar la nulidad y expulsión de la cláusula de garantía solidaria del contrato de préstamo personal.

Lo esencial para determinar la transparencia de una cláusula de esta naturaleza incluida en un contrato bancario masivo, es que el avalista solidario sea consciente de que, si el deudor principal no paga, responderá como avalista en las mismas condiciones y que el acreedor podrá actuar contra él por la totalidad de la deuda pendiente. La citada sentencia señala:

“… Dada la subsunción de los contratos de fianza en que el fiador actúe como consumidor en el ámbito de la Directiva 13/93/CEE, cabe la posibilidad de extender los controles de incorporación y transparencia material a las cláusulas de los contratos de fianza y, entre ellas, a la cláusula de renuncia de los beneficios de excusión, orden y división (arts. 1831 y 1837), en cuanto afectantes a las obligaciones de pago del fiador, en conexión con las normas vigentes en cada momento sobre las obligaciones de información en la fase precontractual (claramente reforzadas, en particular respecto de los garantes, en la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), la claridad de su redacción, y el tratamiento secundario o no dado a la misma en el contrato, a fin de permitir el conocimiento por el fiador de las consecuencias jurídicas y económicas de la cláusula (cfr. STS 314/2018, de 28 de mayo), aunque en este caso la finalidad de dicha información no es tanto permitir comparar ofertas – pues en puridad en la fianza gratuita no hay prestación correspectiva a cargo del acreedor -, cuanto permitir al fiador conocer el alcance del riesgo asumido».

Jurisprudencia nulidad clausula aval hipotecario

El 13 de diciembre de 2019, el Juzgado de Primera Instancia 1 de San Cristóbal de la Laguna (Santa Cruz de Tenerife) declaró la nulidad de varias cláusulas de un contrato de préstamo hipotecario entre CaixaBank S.A. y el prestatario. El Juez determinó que estas cláusulas causaban un desequilibrio flagrante entre las partes, y no fueron negociadas individualmente de buena fe.

En este caso, el juez entiende que se trata de una estipulación no negociada individualmente, que, en contra de las exigencias de la buena fe, provoca, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones derivados del contrato.

En un caso anterior, incluso a la primera sentencia del Tribunal Supremo para afianzar la abusividad de las cláusulas hipotecarias, la Audiencia Provincial de Guipúzcoa declaró la nulidad por abusiva de una cláusula de garantía incluida en un contrato de préstamo hipotecario.

La sentencia se dictó el 30 de septiembre de 2015, y se basó en que los avalistas no habían sido informados de las implicaciones de la renuncia a determinados derechos, ni se les había permitido negociar las condiciones del aval.

La Audiencia Provincial de Álava ha confirmado la decisión de un juzgado de primera instancia de declarar nula una cláusula de un contrato de préstamo hipotecario que obligaba al prestatario a constituir una garantía personal para el préstamo. El juzgado de primera instancia había considerado que esta cláusula era abusiva, ya que imponía al prestatario unas obligaciones desproporcionadas, que no se correspondían con el riesgo asumido por el banco.

En otras palabras, el tribunal inferior consideró que esta cláusula no era una parte esencial del contrato de préstamo hipotecario, ya que podía seguir subsistiendo sin dicha garantía.

Esta sentencia es significativa porque muestra cómo los tribunales han sentado jurisprudencia al reconocer las cláusulas abusivas en los contratos de hipotecas y otros préstamos. Los tribunales también han fallado en casos similares en Madrid, Bilbao y Estella/Lizarra anulando este tipo de cláusulas por abusivas y liberando a los avalistas de toda responsabilidad en caso de impago por parte del prestatario.

El Tribunal Supremo se pronuncia sobre las cláusulas del aval hipotecario y su nulidad

Recientemente, el Tribunal Supremo (en adelante, «TS») se ha pronunciado en la sentencia nº 745/2021, de 2 de noviembre, sobre un tema que vuelve a estar de actualidad: los avales concedidos en los préstamos como garantía complementaria a la garantía hipotecaria.

La citada sentencia se une a una serie de sentencias del Tribunal Supremo, relativamente cercanas en el tiempo, que han tratado de aclarar la posible impugnación por parte de los avalistas de la garantía y de las cláusulas del propio préstamo, en el ámbito de los citados préstamos hipotecarios.

En este caso, nos encontramos con una cuestión que ya ha sido abordada por varias resoluciones judiciales: ¿puede un acreedor exigir al prestatario una garantía complementaria y cuáles son sus derechos cuando lo hace? ¿Existe un derecho del consumidor a reclamar la nulidad del aval hipotecario y que esta solicitud prospere?

Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 19 de noviembre de 2015 (C-74/15, Tarcãu), el Tribunal Supremo ha aceptado que es posible que un avalista de un consumidor pueda impugnar las cláusulas de los préstamos declaradas abusivas.

El deudor en este caso no era un consumidor, pero sí su avalista. Por tanto, sería perfectamente posible que un consumidor que actúa como avalista impugnara las cláusulas que a menudo han sido declaradas abusivas en los préstamos (vencimiento anticipado, intereses, etc.).

Además de lo anterior, es posible impugnar como abusivas otras cláusulas del contrato de fianza, tales como:

• La cláusula que obliga al fiador a más del deudor principal (art. 1826 CC),
• La que permite al acreedor exigir otra fianza, aunque la inicial no haya llegado al estado de insolvencia (art. 1829 CC),
• La que exonera al acreedor negligente en la exclusión de bienes cuando no concurre ninguna de las causas de exclusión (arts. 1831 y 1833 CC),
• La de renuncia a la extinción de la fianza cuando por algún hecho del acreedor no pueda subrogarse en derechos o hipotecas de esta (art. 1852 CC), o
• Que le impida oponer al acreedor excepciones propias del deudor principal y que sean inherentes a la deuda (art. 1853 CC).

El Tribunal Supremo (TS) ha aclarado que la facultad de reclamar la nulidad de un contrato de fianza por cláusulas abusivas no está sujeta a ninguna condición o limitación, por lo que es posible declarar la nulidad de todo el contrato.

Por otro lado, en cuanto a la facultad de reclamar la nulidad del propio contrato de fianza por abusivo, la STS 56/2020, trató de zanjar la diversidad de criterios existentes en las audiencias provinciales, declarando que, a pesar de ser un contrato autónomo respecto del contrato de préstamo, ello no era obstáculo para el juicio de abusividad de la propia cláusula de fianza.

Si se encuentra en esta situación, no lo dude: solicite una cita previa con nuestros abogados especializados en derecho bancario en Madrid. Estudiaremos su caso de forma individualizada. 

 

Referencias jurídicas contenidas:

Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 19 de noviembre de 2015 (C-74/15, Tarcãu).

STS 561/2022 – ECLI:ES:TS:2022:561 de la Audiencia Provincial de Álava.

SAP Guipúzcoa 180/2015, 30 de septiembre de 2015

SJPI 224/2019 – ECLI:ES:JPI:2019:224, del 13 de diciembre de 2019, del Juzgado de Primera Instancia 1 de San Cristóbal de la Laguna (Santa Cruz de Tenerife).

Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC).

Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGCU).