En Tuabogadoinmobiliario llevamos más de dos décadas asesorando tanto a compradores de viviendas como a promotores y constructores sobre mejor forma de guiarse en el complejo mundo del Derecho Inmobiliario y de la Construcción con la finalidad de cumplir escrupulosamente con la legislación vigente y tomando en consideración las interpretaciones de la norma provenientes de las sentencias de los Tribunales de Justicia.

Recordemos brevemente las dos obligaciones que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) impone al promotor inmobiliario en la Disposición Adicional 1ª de la misma: a) por un lado, asegurar, desde la obtención de la licencia de edificación, las cantidades que los compradores entregan anticipadamente a cuenta del precio mediante un aval o un seguro de caución para el supuesto de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido y b) que las cantidades de los compradores se ingresen en una cuenta especial del promotor abierta en un banco, con separación de cualquier otra clase de fondos del mismo, y que únicamente podrá usar para las necesidades propias de la construcción de las viviendas. Con ambas

Como consecuencia de lo anterior, en una promoción de viviendas los bancos intervienen de dos formas: financiando la edificación y garantizando la misma emitiendo los correspondientes avales en garantía de las cantidades a cuenta. Puede que una sola entidad financiera cumpla las dos funciones pero no es obligatorio que así sea.

Llegando al objeto de las presentes líneas, con respecto a los bancos depositarios de las cantidades que los compradores ingresan en las cuentas de los promotores, éstos asumen un deber legal de vigilancia para que los ingresos de los compradores en cuentas del promotor en esa entidad sean derivados a la cuenta especial que el promotor debería abrir en esa misma o en otra entidad con la exigencia, en cualquier caso, de la garantía legal (aval o seguro de caución). Por consiguiente, del texto legal se infiere la exigencia de una colaboración activa de las entidades de crédito en defensa de los derechos de los adquirentes a fin de que no se vulnere un sistema imperativo de protección con la simple recepción de los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor destinada a diversas finalidades.

El Tribunal Supremo inició una invariable jurisprudencia en este sentido en su Sentencia de 21 de diciembre de 2015 en la que se analizaba el caso del ingreso de las cantidades efectuadas por los adquirentes en una cuenta que el promotor tenía abierta en la entidad de crédito pero diferente de la cuenta especial de la promoción. La citada sentencia dejó constancia de que debe diferenciarse entre la entidad que concede el préstamo al promotor para llevar a cabo la construcción y la entidad en la que se ingresan las cantidades anticipadas que es la que debe responder frente al comprador.

El Tribunal Supremo indicó que, precisamente porque la entidad depositaria supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y al obviar esta circunstancia incurrió en la responsabilidad que se está comentando, obligando al banco a responder. Ahora bien, a diferencia de la responsabilidad que concierne a la entidad avalista o aseguradora, la responsabilidad que recae en el banco depositario tiene como límite el importe de las cantidades ingresadas por los compradores en esa entidad y no el total de las cantidades que hayan podido entregar anticipadamente al promotor.

En definitiva, las conclusiones que pueden extraerse del análisis de las resoluciones más recientes que han sido examinadas es el progresivo aumento del «deber de control» al que quedan sometidas las entidades bancarias sobre los ingresos en las cuentas pertenecientes a entidades promotoras, incrementándose la diligencia debida a fin de preservar los intereses de los compradores-consumidores en los casos en los que la edificación no se inicie o no llegue a finalizarse; ahora bien, los límites a esta actividad a llevar a cabo por las entidades financieras no debe sobrepasar lo racional por cuanto, como se dice, no puede ser una responsabilidad «a todo trance» e incluso superpuesta a la de las entidades avalistas o aseguradoras a quienes el legislador ha conectado una determinada responsabilidad de garante.

Esta exoneración a la entidad depositaria ha acontecido en la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 2021, en la que se absuelve al banco depositario de la reclamación formulada por los compradores pues, como se ha dicho, no responde ante cualquier circunstancia y no puede imponérsele una labor inquisitiva de la actuación del promotor que vaya más allá del deber de control antedicho.

Por consiguiente, antes de interponer un procedimiento judicial contra un banco como depositario de las cantidades anticipadas al promotor habrá que efectuar un examen minucioso de las pruebas para vislumbrar en la medida de lo posible la viabilidad de la reclamación a interponer.

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