• ¿Qué pasa si con esta nueva ley los bancos siguen introduciendo cláusulas abusivas en las hipotecas? ¿Se perdería el derecho a reclamar en el futuro? ¿Estarán verdaderamente más protegidos los consumidores? reclamador.es responde a las principales dudas de la nueva ley hipotecaria.
• Reparto de los gastos de formalización de las hipotecas, prohibición de la cláusula suelo o el refuerzo de la información precontractual, tres de las novedades más importantes que trae esta normativa.

El próximo domingo 16 de junio entrará en vigor la nueva ley hipotecaria que se hará efectiva a partir del lunes. El cambio normativo introduce mejoras sustanciales para el consumidor. Se pretende dar más seguridad a los ciudadanos, que desde ahora contarán con más libertad para elegir, y dispondrán de información más transparente antes de firmar la hipoteca.

Por ejemplo, la nueva ley obliga a los bancos a enviar la documentación al comprador con 10 días de antelación para que los notarios puedan explicar a los clientes el préstamo y estos conozcan los detalles del texto, y además se regula el nuevo reparto de los gastos hipotecarios. Un hito importante en nuestro país después de años de batallas judiciales, muchas de ellas escaladas a nivel europeo, y que muchas de ellas todavía quedan por dilucidar.

En este sentido, reclamador.es despeja las principales dudas de los usuarios en el sprint final de la implantación de esta norma, la cual trae consigo numerosas incógnitas:

¿Qué supone la entrada en vigor de esta ley?

La Ley transpone parcialmente y con retraso la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Directiva de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y cuya finalidad última es proteger al consumidor de las malas prácticas bancarias que se han venido dando en el campo de los préstamos y créditos concedidos para la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

En cumplimiento de ese mandato, los expertos en Derecho Bancario de reclamador.es resumen las novedades de la norma en los siguientes puntos:

1. Se distribuyen de forma imperativa los gastos derivados de estos préstamos: a partir de ahora el banco pagará los referidos a la notaría, el registro y la gestoría, además del IAJD y serán de cuenta del cliente la tasación y las copias de la escritura que solicite.
2. Los préstamos sólo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. Antes de declararlo vencido, el prestamista está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento para que se regularice el impago.
3. Las comisiones por amortización total o parcial se reducen: en los préstamos a interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después. En todo caso solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.
4. Queda prohibida la cláusula suelo, previendo igualmente que los intereses nunca serán negativos, es decir, que el Banco no nos va a pagar en situaciones como la actual, en que el Euríbor está en valores negativos.
5. Se refuerza la información precontractual, regulándose el contenido de la publicidad del préstamo o crédito, y se obliga al Banco para entregar con una antelación mínima toda la información sobre las condiciones de la financiación. Esta información está modalizada en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que sustituye a la actual FIPER y que es al mismo tiempo una oferta vinculante. Por otra se crea la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que debe incluir especiales advertencias sobre determinadas cuestiones que pueden dar lugar a controversia: los índices oficiales de referencia que se utilizan para fijar el tipo de interés, la explicación sobre el vencimiento anticipado, la distribución de gastos… Además, en el caso de interés variable se tiene que entregar otro documento con cálculo de cuotas en distintos escenarios, el proyecto de contrato, y las condiciones del seguro en su caso y de la obligación que tiene el futuro deudor de acudir al notario antes de la firma.
6. Precisamente y en relación al notario, este ha de ser elegido por el cliente y su primera obligación es comprobar que se le ha entregado en plazo toda la documentación antes referida. El deudor (y fiador si lo hay) debe comparecer ante el notario al menos el día antes al de la firma y en esa comparecencia debe informarle de manera individualizada y con constancia en acta (gratuita) que ha prestado asesoramiento sobre las cláusulas que constan en la FEIN y la FIAE y hará al deudor (y fiador) un test sobre la documentación entregada y la información suministrada.

La ley entra en vigor tres meses después de su publicación y es muy importante su régimen transitorio. La Disposición Transitoria 1ª señala que la Ley “no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”, pero se aplicarán las obligaciones de información a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.