En resolución de fecha 27 de julio de 2018, la DGRN analiza un supuesto en el que, existiendo una hipoteca que grava dos fincas registrales con la oportuna distribución entre ellas de la responsabilidad hipotecaria, se presenta con posterioridad un documento privado, con firmas notarialmente legitimadas, mediante el cual acreedor y deudor redistribuyen la responsabilidad hipotecaria entre ambas fincas, de manera que una de las fincas disminuye el importe de su responsabilidad y la otra lo aumenta, sin que se vea alterada la cifra total.

Sin embargo, el registrador de la propiedad deniega el despacho de la redistribución de esta garantía hipotecaria, por entender que es precisa la forma de escritura pública para hacerlo. Interpuesto el recurso correspondiente, la DGRN se muestra en la misma línea que el registrador de la propiedad, señalando que este acto es un negocio puramente voluntario de modificación del ámbito de la garantía inscrita por el que acreedor y deudor hipotecario redefinen, reformulan o redistribuyen el límite en que cada finca garantiza el pago de la obligación principal y accesoria, por lo que, como cualquier otro negocio de modificación de un derecho real, el de modificación de hipoteca se sujeta a las reglas generales de nuestro ordenamiento y, por tanto, a las exigencias de forma pública.

En definitiva, mediante la aplicación de esta resolución podría concluirse que en la práctica no cabrá la redistribución de la responsabilidad hipotecaria que no se realice a través de la oportuna escritura pública.

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