·         La sentencia de 14 de noviembre reitera lo señalado el 11 de septiembre: se aplicará el actual régimen, la exigencia de 12 impagos

·         La última sentencia argumenta que lo relevante no es lo pactado en contrato, sino el régimen legal vigente

·         Navas & Cusí advierte que la Disposición Transitoria 1.4 de la Ley 5/2019 establece que la irretroactividad para los contratos anteriores con vencimientos anteriores

El Supremo ratifica su doctrina sobre el vencimiento anticipado: serán necesarios 12 impagos para poder desahuciar tal y como señala la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LRCCI), la 5/2019. En la sentencia del Supremo del 11 de septiembre ya señalaba que se aplicaría el nuevo régimen a todos nuevos vencimientos anticipados.

En la sentencia de 14 de noviembre el magistrado José Luis Seoane Spiegelberg justifica esa decisión en lo señalado en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 21 de marzo de 2013, reiterado el 20 de septiembre de 2018. En dicha resolución, Luxemburgo señala que para que las cláusulas de vencimiento anticipado sean válidas deben de reflejar una disposición legal o reglamentaria y esta además debe de ser imperativa. Así resuelve el TJUE la cuestión prejudicial sobre el encaje del vencimiento anticipado con lo señalado en el art. 1.2 de la directiva 93/13/CEE de derechos del consumidor frente a cláusulas abusivas.

Como el art. 693.2de la Ley de Enjuiciamiento Civil establecía el vencimiento anticipado con carácter dispositivo y no imperativo, el Supremo lo declara nulo. Sin embargo, decide aplicar el actual régimen vigente regulado por el art. 24 de la LRCCI que exige 12 impagos. Como en el caso analizado se produjeron 4 impagos, rechaza el recurso del Santander contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga

Sin embargo, en opinión de Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho bancario y europeo, el asunto sigue siendo controvertido. Porque, “¿si la cláusula es nula por qué no se le da por no puesta como señala la directiva 13/93?, ¿por qué se permite subsanar la abusividad evitando el efecto disuasorio, como señala Luxemburgo?”, se pregunta.

Navas recuerda que la disposición transitoria 1.4 de la LRCCI establece que no se aplicará a los vencimientos anticipados producidos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley. “El Supremo pretende sin embargo que se aplique también a los vencimientos anteriores a la entrada en vigor de la Ley”, advierte el experto.

El letrado recuerda que la misma Audiencia Provincial de Barcelona en su acuerdo de unificación de criterio del pasado 20 de septiembre reconocía “cierta discordancia” entre el criterio del Supremo y lo dispuesto en la disposición transitoria 1.4 de la Ley 5/19.

¿Cómo se debería de resolver la cuestión? En opinión de Navas si se trata de contratos celebrada con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019 o de vencimientos posteriores se aplicará el régimen legal previsto: la exigencia de 12 mensualidades impagadas en la primera parte de la hipoteca. Pero si se trata de contratos celebrados con anterioridad y de vencimientos anteriores a la entrada en vigor de la Ley, “deberá declararse la cláusula nula por abusiva y darse por no puesta como señala la directiva de derechos del consumidor y la propia legislación española”, señala el socio-director de navascusi.com.

Navas recuerda que la doctrina asentada de Luxemburgo señala que el juez nacional puede subsanar una cláusula nula sólo si el contrato no pudiera subsistir sin dicha cláusula y la nulidad total del contrato fuera más perjudicial para el consumidor. “Pero el contrato puede subsistir perfectamente sin la cláusula de vencimiento anticipado; de hecho -como recuerda el Supremo- era una cláusula dispositiva, podía estar o no. El banco tiene mecanismos ordinarios para reclamar sus impagos que -en nuestra opinión- son más beneficiosos para el consumidor”, explica el letrado.

Por último, la reiteración del Supremo en la declaración de nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado anteriores a la Ley 5/2019 abre la puerta a la reclamación de los que ya ha sido desahuciados. “Se les echó de su casa con una cláusula que ha sido declarada nula por abusiva, por lo tanto, tienen derecho a reclamar”, concluye el socio-director de navascusi.com.

Disposición transitoria 1.4 de la LRCCI

Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Art. 24 de la LRCCI: Vencimiento anticipado.

1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario