En torno al año 2009 y con motivo de la crisis en España, las ejecuciones hipotecarias estaban a la orden del día. Este fenómeno que nunca se había dado en tan alta escala, provocó que muchas familias perdieran su vivienda y se quedaran con una deuda. Esto ocurrió porque nadie conocía con exactitud las consecuencias que podían tener ante una situación de impago del préstamo hipotecario.

Actualmente, los Juzgados siguen repletos de estos procedimientos y a pesar de que se han aprobado medidas para evitar este efecto tan perjudicial para los clientes y usuarios bancarios, éstos no conocen las medidas y prefieren muchas veces dejar de pagar sin más, sin antes informarse o negociar con los bancos.

En el año 2012 se aprobó mediante un Real Decreto-ley una serie de medidas para proteger a los deudoreshipotecarios sin recursos. Dicho Decreto tiene como finalidad procurar la reestructuración de la deuda al objeto de alcanzar la viabilidad a medio largo plazo, así como mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Para ello, el deudor deberá presentar una serie de documentación que acredite su situación y relativa a la acreditación de:

• La percepción de los ingresos de la unidad familiar.
• Número de personas que habitan la vivienda.
• -Titularidad de bienes. Así como una declaración responsable sobre el cumplimiento de los requisitos.

Realizada la solicitud junto con la documentación, en el plazo de un mes, la entidad bancaria deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de restructuración:

• Carencia en la amortización del capital durante cinco años.
• Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años desde la concesión del préstamo.
• Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0.25% durante el plazo de carencia.

Todo ello, sin perjuicio de que el cliente pueda solicitar su propio plan de restructuración.

En el supuesto, en el cual, el plan de restructuración no resultara viable, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización. Esta medida también la podrán solicitar aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya producido el anuncio de la subasta.

¿Qué es la dación en pago?

Otra medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria es la dación en pago para aquellos casos en los que las medidas anteriores no resultaran viables: la dación en pago supondrá la cancelación de la deuda y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendamiento, satisfaciendo una renta del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. En caso de impago, el interés de demora será del 10%.

Nueva ley de contratos de carácter inmobiliario

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, publicada en el BOE de 16 de marzo, intenta superar algunas incongruencias legales del mercado que han provocado una elevada litigiosidad. Por ello, se pretende poner determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Las principales novedades de la ley son:

• Las normas de transparencia que tienen que regir los contratos, es decir, una regulación detallada de la fase precontractual para garantizar que el prestatario tenga a su disposición toda la información necesaria para poder comprender la carga del préstamo. También, el notario se le atribuirá la función de asesorarimparcialmente al prestatario, aclarar todas las y comprobar que los requisitos de transparencia se están cumpliendo.
• Las normas de conducta aplicables a la actividad de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario, representantes designados y asesores.
• El régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario incluirá la obligación de llevar a cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder el crédito.