• El tope a la revalorización de los contratos no funciona porque Comunidades y Ayuntamientos apenas han declarado zonas tensionadas

Se cumple un año de una medida pionera en España: la primera Ley estatal de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) que nacía con el objetivo, entre otros, de moderar las subidas de los alquileres de vivienda. Sin embargo, más que de sus efectos prácticos se puede hablar de los que no ha tenido, al menos por el momento.

Entre la batería de medidas que incluye, la más sonada y polémica a la vez es la limitación de la subida anual de los precios del alquiler que tradicionalmente habían estado ligados al IPC. El año pasado se implantó el tope general del 2% para todos los contratos de alquiler de vivienda regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Y con la Ley de Vivienda se estableció la limitación del precio inicial del alquiler en las zonas tensionadas, que es uno de sus mayores puntos débiles: dado que la de vivienda es una competencia transferida en su mayor parte a comunidades autónomas y Ayuntamientos, son estas administraciones las que tienen que proponer la declaración de esas áreas.

Un año después y con varios recursos de inconstitucionalidad admitidos a trámite en contra de determinados preceptos de la ley, son menos de la mitad las regiones que o bien han delimitado dichas zonas o bien se muestran favorables a hacerlo. En concreto, Asturias, Canarias, Galicia, Navarra, País Vasco, Valencia y Cataluña que, de hecho, ha sido la primera en aplicar la medida que será ampliada, previsiblemente, a partir de julio para incluir un total de 271 municipios, o lo que es lo mismo, el 90% de los habitantes de la comunidad autónoma.

En cuanto al tope de los alquileres, el límite para este año es del 3%, pero ¿cómo se ha comportado el mercado inmobiliario en los últimos 12 meses? La tónica del mercado de compraventa en 2023 ha sido de caída, un 10% si se compara con 2022, claro que ese año marcó un máximo desde el 2007. Pero eso no ha impedido que los precios sigan subiendo: aunque el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del cuarto trimestre de 2023 bajó tres décimas, marcó un incremento del 4,2%.

La situación del mercado del alquiler no ha sido mejor: en el primer semestre se alcanzó el mayor precio medio del metro cuadrado registrado nunca con 11,69 euros/m2, según datos de Fotocasa, mientras que las estadísticas de Idealista señalan que los precios escalaron un 10,1% al cierre del año pasado.

Detrás de esta situación está tanto esa falta de regulación de los precios en las zonas con más demanda como la escasez de oferta de alquiler habitual que, según la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), habría caído más de un 30% desde que entró en vigor la Ley de Vivienda; tampoco ayuda a trasvasar hogares hacia la compra de vivienda el encarecimiento de las hipotecas iniciado en 2022 por la subida del euríbor.

¿Qué pasa con las ocupaciones y desahucios?

En línea con las novedades introducidas por la Ley, a lo largo de este año se mantiene la suspensión de los desahucios y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional de los procesos que se iniciaron como consecuencia de los efectos económicos de la pandemia. Esta medida se aplica a la vivienda habitual y no ampara las usurpaciones (ocupación ilegal de una vivienda deshabitada sin el consentimiento de sus propietarios).

 

“Las personas consideradas de especial vulnerabilidad económica son las beneficiarias de la renta social garantizada, la renta mínima de inserción, el ingreso mínimo vital o las que tienen el subsidio de paro como único ingreso”, aclara Montse Martín, abogada de ARAG. En todo caso, esta experta en materia de vivienda recuerda que disponer de un seguro de alquiler “es la forma más sencilla y económica de prevenir situaciones de impagos de rentas y, si se producen, de garantizar su cobro”.