En la actual situación de auge del alquiler de viviendas, en donde resulta muy complicado conseguir un inmueble a precios asequibles, se acrecienta la necesidad de “blindar” ese contrato de arrendamiento que tanto ha costado conseguir.

      La actual Ley de Arrendamientos Urbanos establece un plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, implantando prórrogas forzosas hasta un mínimo de tres años, aunque el plazo de vigencia del contrato sea inferior, así que, en principio, los arrendatarios cuentan con la seguridad de que tendrán a su disposición la vivienda durante ese periodo. Sin embargo, como veremos, si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, existe la posibilidad de que el arrendatario deba abandonar el inmueble antes del mencionado plazo.

        Se trata del supuesto en el que el propietario de la vivienda la transmite a un tercero durante el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento, en este caso, al nuevo propietario no le será vinculante el contrato de arrendamiento, y por lo tanto podrá solicitar al inquilino el desalojo de la vivienda, siempre y cuando el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. En efecto, el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos protege únicamente al arrendatario que haya inscrito su contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, en caso contrario, el inquilino tendrá un máximo de tres meses para abandonar la vivienda si así lo exige el nuevo propietario, o también existe la posibilidad de que éste aumente el importe de la renta, sin que deba estar limitado por lo pactado en el contrato de arrendamiento firmado con el anterior propietario.  

        En caso contrario, si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario quedará vinculado al mismo y deberá respetar tanto el plazo de duración, como el importe de las rentas pactadas, junto con el resto de condiciones del contrato.

        La necesidad de la inscripción se ve incrementada desde la reforma de la Ley de arrendamientos Urbanos del año 2013, pues a partir de dicha reforma es completamente válida la renuncia por parte del arrendatario a los derechos de adquisición preferente que poseen según el artículo 25 de la mencionada Ley,  en virtud del cual, el arrendatario tiene preferencia a adquirir la vivienda arrendada, en caso de venta, pudiendo incluso revocar la compraventa ya realizada. Pero tras la apertura de la posibilidad de renuncia a dichos derechos en el propio contrato, como  no es de extrañar, la gran mayoría de los contratos de arrendamiento de vivienda contemplan la renuncia a dichos derechos.

        Con lo cual, si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, y la vivienda es transmitida a un tercero, existiendo renuncia a los derechos de adquisición preferente, poco o nada puede hacer el inquilino para evitar ser desalojado de la vivienda, o sufrir un aumento de importe de la renga,  si el nuevo propietario así lo exigiera, aunque no haya terminado el periodo mínimo de vigencia legal del contrato.  Por lo tanto, para aquellos arrendatarios que pretenden permanecer en la vivienda por un largo periodo de tiempo, es recomendable realizar la inscripción del contrato.

Pasos para inscribir el contrato

        Para hacerlo es preciso que el mismo conste en escritura pública, es decir, que o bien se firme el contrato directamente ante notario, o bien se eleve a escritura pública notarial posteriormente. En la escritura pública debe constar la finca registral que es objeto de arrendamiento.

        También es necesario liquidar y pagar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo el sujeto pasivo el inquilino, esto se realiza en la Administración Tributaria a través del modelo 600.

        Por último, habrá que acudir al Registro de la Propiedad de que corresponda, con todos los recaudos, y solicitar la inscripción del contrato de arrendamiento.