Tras más de dos años negociándose, la nueva ley de vivienda ya es una realidad y, el pasado jueves 27 de abril, el Congreso de los Diputados aprobó el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. El Gobierno llegó a un acuerdo con ERC y Bildu, lo que ha permitido desbloquear los votos a favor que necesitaban para sacar adelante el anteproyecto de la ley.
Por otra parte, desde el sector privado, tanto empresas como portales y analistas del sector inmobiliario ya han manifestado su desacuerdo con dicha ley. En su caso, justifican que el control de los precios provocará una contracción de la oferta de viviendas y, por tanto, el efecto contrario al deseado: el aumento de los precios.
Veamos en detenimiento qué cambios se van a producir:
¿Qué propone la nueva ley de vivienda?
Incorpora un límite de revalorización de los alquileres que se encuentran en vigor, un control de los alquileres en las zonas tensionadas y con alta demanda, la obligación de que sea el propietario quien asuma los gastos de la inmobiliaria, incentivos fiscales para propietarios, penalización de los pisos vacíos y una cuota mínima de hasta el 30% de vivienda de alquiler social en promociones.
Principales cambios con la anterior ley
Los alquileres no podrán subir más de un 2% este año como medida extraordinaria y un 3% el que viene. Además, se va a fijar un índice que limite las subidas a partir del año 2025; mientras que antes las subidas que hacían los propietarios eran consecuencia directa de las subidas del IPC.
La subida de la inflación suponía el riesgo de provocar fuertes subidas de los alquileres, más aún si cabe. Por eso, ya en marzo del 2022, el Gobierno aprobó un límite del 2% a la actualización del precio de los contratos de alquiler y, aquellos que tuvieran que ser renovados, no podían subir más de ese porcentaje. El porcentaje límite que se impondrá a partir del 2025 siempre deberá ser inferior al del IPC y se aplicará en todo el país, sea una zona de alta tensión de alquiler o no.
Es decir, las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo (3% en 2024) y quedarán desvinculadas del IPC.
Por otra parte, actualmente, son los inquilinos quienes deben hacer frente a los gastos de inmobiliaria. Sin embargo, la nueva ley establece que será el propietario quien deberá pagar tanto los gastos como los honorarios inmobiliarios, lo que puede afectar a la oferta.
También se van a exigir una serie de trámites antes de proceder al desalojo de familias vulnerables: como la comunicación exacta del día y la hora en la que se va a desalojar. Además, se aplicará un sistema de arbitraje que “propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario”. De no haber consenso, se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales.
¿A quién afecta principalmente?
Se harán diferencias también entre grandes y pequeños propietarios:
A partir de ahora, un gran propietario es aquel que cuenta con 5 o más viviendas en propiedad en zonas tensionadas (hasta ahora se consideraba así a quien tenía más de 10 pisos en propiedad). Para ellos, el precio al que quieran alquilar sus viviendas estará sujeto a la aplicación del índice de contención de precios, el cual todavía está por definir.
Los pequeños propietarios serán aquellos que tengan menos de 5 viviendas en propiedad y deberán congelar el alquiler usando como referencia el precio del último contrato que estuvo en vigor.
En definitiva, los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados. Esta medida no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas.
¿Qué beneficios puede traer al propietario de un piso en alquiler?
La ley recoge un sistema de bonificación fiscal en el IRPF para aquellos propietarios que tengan viviendas en alquiler en zonas tensionadas. En la actualidad, los propietarios pueden deducirse en el IRPF el 60% de los ingresos netos recibidos. Con la nueva ley se recortaría a un 50%, pero con la posibilidad de aumentar en determinados casos:
>Deducción del 90% si se rebaja el precio al menos un 5% del alquiler que paga y si se trata de un piso en una zona tensionada.
>Deducción del 70% si se alquila a jóvenes entre 18 y 35 años o si se cede el piso para alquiler social. También se beneficiarían de esta deducción los propietarios que saquen viviendas de alquiler que antes no estuvieran en el mercado en zonas tensionadas.
>Deducción del 60% a quienes alquilen una vivienda rehabilitada en los últimos 3 años o si alquilan con un precio limitado (vivienda protegida).
¿Se va a aplicar en todas las comunidades autónomas?
La nueva ley se va a aplicar a todas las Comunidades, pero hay especificidades, como la declaración de área tensionada en relación a la fuerte presión por los precios del alquiler, que solo se establecerá en aquellas Comunidades o ayuntamientos que lo soliciten y lo puedan demostrar.
Para poder catalogar una zona como tensionada se debe cumplir alguna de las siguientes condiciones: que el pago del alquiler suponga un gran esfuerzo económico para los inquilinos: más de un 30% de los ingresos de los hogares de la zona, o que los pisos hayan subido más de 3 puntos porcentuales sobre el IPC en los últimos años.
Con estos requisitos, cada Comunidad deberá presentar ante el Ministerio un documento que justifique dicho estado de presión en el alquiler. La condición de área tensionada se mantendrá por tres años, según apuntan fuentes del Gobierno.
¿La nueva ley de vivienda supone algún riesgo?
Algunas empresas privadas denuncian como esta nueva ley se lleva por delante otros derechos también fundamentales como es el de la propiedad privada. La gran crítica del sector privado se apoya en la inseguridad jurídica que puede provocar la nueva ley, ya que muchos propietarios pueden elegir retirar sus viviendas del mercado. Si hay menos pisos, hay menor oferta y un aumento de los precios por la alta demanda, y, de nuevo, el encarecimiento de los alquileres.
Si el propietario se salta el control de precios en zonas tensionadas, puede recibir multas de hasta 90.000 euros
