La enervación es la facultad que tiene el arrendatario, al que se ha demandado en un procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas a ésta, para poner fin al procedimiento consignando la cantidad adeudada hasta ese momento, rehabilitando así el contrato de arrendamiento y evitando por tanto el desahucio.

La enervación aparece recogida en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al establecer que “Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.”

Por lo tanto, para que el arrendatario enerve la acción de desahucio ha de pagar las cantidades debidas directamente al arrendador, o podrá consignarlas en el Juzgado o notarialmente para que sean puestas a disposición del demandante.

Desde el momento en el que el arrendatario abona la cantidad reclamada en la demanda de desahucio, así como aquellas otras cantidades devengadas hasta el momento del pago, el procedimiento finaliza, y el contrato de arrendamiento continua vigente con los mismos derechos y obligaciones para las partes.

Tal y como establece el precepto señalado, la actuación por parte del arrendatario ha de llevarse a cabo dentro del plazo que le ha sido conferido en el requerimiento realizado por el Juzgado, es decir, dentro de los 10 días hábiles que recoge la notificación.

¿En qué supuestos no procede la enervación del desahucio?

El beneficio de la enervación de la acción de desahucio solo procede si iniciado el procedimiento, el arrendatario no hubiese enervado el desahucio en una ocasión anterior, ya que solo es posible utilizar esta facultad una vez.

De modo que en los casos en que no puede operar la enervación, el procedimiento de desahucio continua y el Juzgado declara resuelto el contrato de arrendamiento, condena al arrendatario al pago de las cantidades adeudadas y fija día y hora para proceder al lanzamiento.

Existe otro supuesto en el que no será posible la enervación, y es que la ley prevé la posibilidad de que el arrendador requiera al arrendatario por cualquier medio fehaciente, al menos con treinta días de antelación a la presentación de la demanda, siempre que el pago por parte del arrendatario no se hubiera efectuado al tiempo de su presentación. Así, iniciado el procedimiento, y aunque se trate de la primera ocasión, el arrendatario pierde la potestad de enervar.

En este sentido, el Tribunal Supremo ha venido definiendo los requisitos que han de cumplirse para que el requerimiento de pago previo al procedimiento tenga realmente los efectos deseados por el arrendador, destacando las Sentencias, de fecha 28 de Mayo (recurso nº 1051/2012) y 23 de Junio de 2014 (recurso nº 1437/2013), y la Sentencia de 22 de Septiembre de 2015 (recurso 1818/2012), en las que el alto tribunal establece que:

“1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.”

De igual modo, el Tribunal Supremo ha reconocido que no es necesario que el requerimiento advierta de las consecuencias que pudiera tener no atender al mismo, por lo que el arrendador no tendrá que indicar que en caso de no pagar no podrá acudir a la enervación en el futuro procedimiento de desahucio, o que el contrato se verá resuelto, afirmando expresamente en sus resoluciones que “El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago”.

Cuando la enervación no cumple con los requisitos legalmente establecidos, el demandante podrá oponerse a la misma, lo que dará lugar a la celebración de una vista, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, por el contrario, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

¿En qué consiste la posibilidad del arrendador de condonar la deuda si tiene lugar el desalojo voluntario del inmueble?

En ocasiones, el tiempo que va a tardar el arrendador en recuperar su inmueble es una cuestión que preocupa más que si va a lograr percibir las cantidades adeudadas por el arrendatario. Ante este tipo de situaciones, resulta interesante la posibilidad que recoge el artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al establecer que el demandante podrá anunciar en su demanda que “asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda”.