El Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio ha ampliado el plazo de limitación de la actualización de las rentas de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2022, regulado por el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
[ Portada Professional Woman Content ]
Dicha limitación se aprobó, inicialmente, hasta el 30 de junio de 2022, un plazo que se ha ampliado hasta el próximo 31 de diciembre de 2022, con el objetivo de paliar los efectos de la inflación derivada de la guerra en Ucrania.
¿Quiénes pueden optar a la limitación de la actualización de las rentas del alquiler?
Los arrendatarios cuyo contrato de alquiler esté sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que su renta deba actualizarse dentro del período hasta el 31 de diciembre de 2022.
El Real Decreto-Ley establece que, en esos casos, el inquilino puede negociar la actualización anual de la mensualidad del alquiler. Las condiciones de negociación serán diferentes en función de si el arrendador es considerado un gran tenedor o no.
¿Cómo se negociará la actualización de la renta del alquiler si el propietario es un gran tenedor?
En primer lugar, debemos conocer qué propietarios se consideran que son grandes tenedores. Según el artículo 46.a) Real Decreto-ley 11/2022, un gran tenedor es “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.”
En el supuesto que el propietario sea un gran tenedor, la actualización de la renta del alquiler se fijará según pacto entre las partes, pero el pacto no podrá ser superior a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de la actualización, siendo el mes de referencia el mes del último índice publicado a fecha de actualizar la renta contractual (actualmente alrededor de un 2%).
Y, ¿cómo se actualizará la renta del contrato de alquiler en el caso que el propietario no sea considerado como un gran tenedor?
El artículo 46.b) Real Decreto-ley 11/2022 establece que la renta del alquiler se deberá actualizar según el pacto entre las partes, pero en defecto de pacto, el incremento de la renta del alquiler no podrá exceder del mismo Índice de Garantía de Competitividad publicado a fecha de la actualización (siempre referido a la variación anual de dicho índice), tal y como sucede en el supuesto que el propietario sea un gran tenedor.
En tanto que un inquilino no aceptará un incremento de la renta superior al referido índice ni un propietario aceptará una actualización inferior al índice, en la práctica, las rentas se actualizarán conforme a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.
No obstante, los arrendatarios deberán tener en cuenta que, si su propietario no es un gran tenedor, éste puede negociar una actualización de la renta superior a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad y ofrecérsela al arrendatario, dado que únicamente los propietarios considerados gran tenedor son los que no pueden ofrecer a los inquilinos una actualización de la renta superior al Índice de Garantía de Competitividad.
Por consiguiente, si el propietario (no gran tenedor) ofrece al arrendatario incrementar su renta en un porcentaje superior al citado índice y el arrendatario lo acepta, el inquilino debe tener en cuenta que su renta se actualizará conforme ese porcentaje aceptado.
¿Qué sucederá con los contratos cuya actualización anual de la renta se debe realizar a partir del 1 de enero de 2023?
La limitación de la actualización anual de la renta se aplicará hasta el 31 de diciembre de 2022, por lo que, de momento, los contratos cuya renta debe actualizarse a partir del 1 de enero de 2023 se deberán incrementar según el pacto de actualización pactado en el contrato (habitualmente, conforme el IPC).
Si bien es cierto que, inicialmente, la referida limitación extraordinaria se fijó hasta el 30 de junio de 2022 para, posteriormente, ampliarse hasta el 31 de diciembre de 2022, no podemos descartar que, nuevamente, se vuelva a ampliar para los contratos que deben actualizarse anualmente durante el año 2023.
[ Portada Professional Woman Content ]
