¿Qué responsabilidades tiene el propietario de una propiedad y cuáles el inquilino sobre las obras y reparaciones de una vivienda? La Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU) resuelve las mismas en su artículo 21 donde se establecen las obligaciones que atañen a cada parte del contrato de arrendamiento.

La abogada de ARAG, Marina Barriendos, explica que “se hace distinción entre lo que son obras de conservación, las que se derivan del mal uso del inquilino y las que se consideran de mantenimiento”. Se definen como obras de conservación las necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (es decir, de vivienda en el caso planteado).  Éstas deben ser asumidas por la propiedad, a excepción de las que se hayan provocado por el mal uso del arrendatario en cuyo caso será éste quien deberá asumirlas.

Las de mantenimiento, entendiendo como éstas las derivadas del desgaste producido por el uso ordinario de la vivienda, serán asumidas por el arrendatario.

La casuística es extensísima dado que a veces es claro qué es conservación y qué no lo es, pero, por el contrario, otras veces esa distinción no es tan clara y exige de un informe técnico que detalle el origen o causa de lo que sucede para determinar la persona responsable de su reparación.

Hay otra manera de determinar lo que corresponde a arrendador/arrendatario que se basa en el valor de lo que se debe reparar. La ley establece que el arrendatario realizará las pequeñas reparaciones, es decir las de menor valor, dejando a la propiedad las de mayor coste. Pero no define dicho límite por lo que es necesario acudir a la jurisprudencia. Ésta suele establecer el límite en unos 150-200 €. Este método suele aplicarse en las reparaciones/obras que no acaba de quedar claro que se puedan imputar dentro de las categorías anteriores. Por ejemplo, se ha desconchado la pared del comedor, no se sabe si debido a que se ha rozado por el hijo del inquilino, porque la pintura ha saltado...pero sabemos que el presupuesto de reparación de la pared será de 120 €, por lo que a tenor de este valor sabemos que quien deberá asumirlo es el inquilino.

En el caso planteado sobre, quién debe asumir la reparación de la cerradura de puerta de acceso a la vivienda, y teniendo en cuenta lo expuesto con anterioridad, se pueden dar las siguientes resoluciones:

• En el caso que la cerradura no funcionare porque simplemente ha dejado de funcionar (las cosas tienen su vida útil), teniendo en cuenta que se trata de la puerta de acceso (y no una interior) su sustitución por una nueva corresponderá a la propiedad, ya que lejos de ser reparación se trata de una sustitución de un elemento que simplemente ha dejado de funcionar. Pero, de haberse tratado de una sustitución de una “maneta” de una puerta interior sería a cargo del arrendatario dado que, pese a ser sustitución, se puede habitar igualmente la vivienda sin ella, y por el valor (inferior a 150 €) lo hace ser una pequeña reparación correspondería al arrendatario.

• Pero, si dejare de funcionar por su mal uso (por ejemplo: haberse dejado una llave dentro el inquilino, haberse descolgado por cerrar de manera violenta la misma, por haberse roto la llave dentro al haber forzado el giro indebidamente, etc.) corresponderá al inquilino su sustitución y deberá asumir su coste.
• Si la cerradura no funciona bien porque no se ha realizado el debido mantenimiento, corresponderá al inquilino el sustituirla al no haber llevado a cabo el mismo y ser su obligación. En este supuesto lo difícil será el poder demostrar que la causa inequívoca de la rotura de la cerradura ha sido el nulo mantenimiento (por ejemplo, jamás se pone lubricante y hace tiempo que costaba hacer el giro y finalmente acaba bloqueada totalmente).