Hace varias semanas, se publicó en www.alquilerseguro.es un interesante artículo sobre los sujetos que, sin ser propietarios de un bien inmueble, pueden proceder con su arrendamiento. Se habla en ese texto del propietario —que es el arrendador habitual—, el usufructo y el titular del derecho real de superficie, aunque se olvida una interesante posibilidad: que el arrendador sea un precarista. Además, recientemente se ha podido comprobar explícitamente como muchos okupas, que tienen la condición de precaristas a efectos normativos generales, están publicando anuncios ofreciendo bienes inmuebles para celebrar contratos de arrendamiento, lo cual es curioso en la medida en que el término “okupa” se refiere a una persona que ocupa de manera ilegal una propiedad o un espacio que no le pertenece y el término “arrendador” alude a una persona o entidad que alquila o arrienda una propiedad o espacio a otra persona, de modo que un “okupa arrendador” sería una persona que alquila una propiedad o espacio que ocupa de manera ilegal.

El concepto de precarista tiene una serie de connotaciones en el marco de la legislación civil, pues la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de diciembre de 1992 afirma que, en sentido amplio, el precario comprende “los supuestos de posesión concedida o tolerada o simplemente las situaciones posesorias de puro hecho”. Como bien señala la Sentencia del Tribunal Supremo 1022/2005, de 26 de diciembre, cuando se halla una posesión concedida a título gratuito y revocable puede suceder una de estas dos posibilidades: 1) que exista una auténtica relación contractual que justifica la posesión, por la que deben aplicarse los efectos que el Código Civil atribuye al comodato, de manera que deberá aplicarse el artículo 1750 del Código civil, sin olvidar las limitaciones que establece el artículo 1749 del Código Civil cuando se pactó un uso concreto y determinado, aunque hay que tener en consideración que la relación contractual debe constar de forma clara, aunque puede deducirse también de los actos tácitos de las partes, resultando destacable que, si cuando cesa este uso, el concedente no reclama la devolución del inmueble dado en comodato, la situación del usuario es la de un precarista; 2) que se trate de una posesión simplemente tolerada por la condescendencia o el beneplácito del propietario, en cuyo caso se vislumbra un simple precario, que la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1986 define como el “disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella”, por lo que la oposición del propietario pone fin a la tolerancia y obliga al que posee a devolver la cosa a su dueño, de modo que, cuando exista un contrato, que debe probarse por cualquiera de los medios aceptados en derecho, se aplicarán los efectos de este contrato y, a falta de prueba del mismo, se estará ante un precario. Para culminar la explicación de esta institución se puede hacer referencia a la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, en la que se expresa que ”El precario cuya figura aparece según la mayoritaria doctrina científica, encuadrada en el artículo 1750 del Código Civil y a la que alude el artículo 1.565-3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor (según sentencias de 13 de Febrero de 1.958 y 30 de Octubre de 1.986) entre los que se encuentran los que sirven de soporte a un mero derecho personal cuya finalidad sea la de poseer la cosa para disfrutarla ó para usarla, legitimando por tanto al arrendatario frente al poseedor sin título”, de manera que el precario, visto por la doctrina en el artículo 1750 del Código Civil, sería variedad del comodato sin plazo de duración, y se extiende, a tenor de jurisprudencia, de forma que no sólo es precarista quien usa la posesión del inmueble sin pagar merced y sin título ninguno, sino también por quien invoca un título ineficaz para enervar el dominio que ejercita el demandante. Un poco más recientemente, la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 17 de febrero de 2005 expuso que “la esencia sustantiva del precario consiste en la cesión del uso o disfrute de una finca ajena sin satisfacer como contraprestación renta o merced alguna y sin otra razón que justifique la posesión que la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor legítimo, siendo la condición de precarista equivalente a la del poseedor sin título, o en virtud de título nulo o que ha perdido su validez, y su nota característica el uso gratuito de la cosa”.

Ciertamente, es posible plantear la cuestión relativa a si un precarista puede ser arrendador. El artículo 1543 del Código Civil determina que en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, destacando Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, en una edición de 1992 de su manual Sistema de Derecho Civil, que “la duración temporal, y el precio cierto son notas características de esta relación, en la que se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa y arrendatario al que lo adquiere”. El arrendador es, por tanto, el que cede el goce de una cosa por tiempo cierto a cambio de una renta que ha de abonarse periódicamente.

Para ser arrendador, simplemente debe tenerse la posesión de un bien inmueble, pudiendo basarse la cesión del goce de la cosa en el poder de control fáctico que caracteriza a los poseedores, que, sin tener un derecho real, pueden llegar a conseguirlo mediante la usucapión por una posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida que deberá desarrollarse por el tiempo legalmente fijado con la regulación que se contempla en los artículos 1940 a 1960 del Código Civil, posesión que existirá como mediata y válida para la prescripción adquisitiva.

Cabe preguntarse si un precarista puede, como arrendador, ejercitar acciones por el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario. La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 1963 afirma que “el pleito sobre resolución del contrato de arrendamiento, no es un juicio de propiedad, ya que el derecho que se ejercita no es un derecho real, sino personal, como derivado del contrato que le dio vida, derecho de resolución que tiene el arrendador, sea o no propietario de lo arrendado” y, a efectos procesales, se determina en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que será parte legítima para promover la acción de desahucio el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca cuya recuperación se pretenda. De este precepto se llega a inferir que el arrendador que es precarista tiene acción frente a actos ilícitos de su arrendatario, sin que se pueda dejar desprotegido a todo aquel que tenga la posesión susceptible de ser calificada como precario.