Con el presente comentario pretendemos arrojar un poco de luz a aquellas situaciones en las que el arrendatario de un local de negocio, por determinadas circunstancias, desiste del contrato antes de que expire el plazo pactado; en otras palabras, renuncia a continuar con el arrendamiento. El conocimiento de esta eventualidad por parte del arrendador le puede provocar diferente inquietud en función de si existe una estipulación contractual que regule este escenario así como si se ha fijado una concreta indemnización a cambio de verse privado súbitamente de las rentas arrendaticias.

Para los arrendamientos de vivienda el desistimiento del arrendatario está perfectamente regulado en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), desde la modificación que entró en vigor el 6 de junio de 2013. Este precepto establece que, una vez transcurridos seis meses desde la vigencia del contrato, el arrendatario podrá desistir en cualquier momento comunicándolo con treinta días de antelación al arrendador. Asimismo, se establece la posibilidad de que las partes pacten en el contrato una indemnización a favor del arrendador equivalente a un mes de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir.

Sin embargo, en el marco de los arrendamientos de locales de negocio, la LAU no hace mención alguna al desistimiento del arrendatario, siendo una cuestión sujeta a negociación por las partes en virtud de la autonomía de la voluntad que prima en este tipo de contratos. Por consiguiente, lo uno lleva a lo otro, y no existiendo regulación de este aspecto, tampoco existe fijación concreta de cuantía indemnizatoria.

Si acudimos a las resoluciones de los Tribunales de Justicia atisbamos que tampoco existe una jurisprudencia homogénea sobre la materia. En la práctica contractual lo habitual es estipular una penalización equivalente a las rentas que falten hasta cumplir la totalidad del plazo estipulado. La fijación de la citada cuantía es una cuestión fáctica por lo que cada Juzgado entra a valorar todos los elementos que concurren en cada supuesto de hecho concreto para proceder a su determinación. No obstante, sí existe una tendencia muy consolidada a conceder como indemnización una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir por aplicación analógica del artículo 11 LAU con respecto a los arrendamientos de viviendas.

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Igualmente, se aprecia la utilización por parte de la jurisprudencia de una serie de argumentos para moderar la indemnización solicitada por los arrendadores de todas las rentas pendientes de abono hasta la finalización del arrendamiento. Entre estos destacan:

1. Considerar que el arrendador no puede pretender conseguir una indemnización global por incumplimiento total del contrato a partir de la fecha del desistimiento por lo que habrá de atenderse a la cuantía de los daños y perjuicios efectivamente causados.
2. La doctrina del "enriquecimiento injusto" ya que si el arrendador consigue comercializar de nuevo el local estaría lucrándose doblemente.
3. Que el "principio de conservación de los contratos" no debe entenderse literalmente y hay que moderar las cantidades para no dar lugar a situaciones desproporcionadas o que produzcan un grave desequilibrio entre las partes.

Basándonos en las últimas resoluciones del Tribunal Supremo, aparecen dos grupos de sentencias claramente diferenciados en función de los supuestos que se resuelven en las mismas:

1. Cuando SE HA ESTABLECIDO CONTRACTUALMENTE LA FACULTAD DE DESISTIMIENTO Y UNA PENALIZACIÓN PACTADA para esta concreta eventualidad. El Tribunal Supremo viene a considerar que no procede moderar la cantidad reclamada como penalización al arrendatario pudiendo exigirse la cuantía contemplada en la cláusula penal en toda su extensión. Incluso, el Tribunal Supremo ha concedido la penalización en su totalidad aunque el arrendador celebre un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero por considerar que las partes habían previsto libremente las consecuencias del incumplimiento, en virtud del principio de la libertad de pactos (sentencia de 3 de abril de 2018).
2. Supuestos en los que NO SE HA ESTABLECIDO LA FACULTAD DE DESISTIMIENTO en el contrato. Aquí habría que diferenciar:
   1. Si el arrendador acepta el desistimiento y el vínculo contractual se da por finalizado, tiene derecho a los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado pero sujeto a la moderación judicial comentada con inclinación en la jurisprudencia a conceder una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir.
   2. Si el arrendador no acepta e interpone judicialmente la acción de cumplimiento contractual podrá reclamar todas las rentas pendientes hasta la finalización del plazo pactado sin que proceda moderación ya que ni existía facultad de desistimiento prevista en el contrato ni se pactó cláusula penal alguna. Así lo dispone la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016.

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Otra cuestión que hay que abordar es qué sucede en los casos en los que el arrendatario ha entregado un AVAL en garantía de cumplimiento de sus obligaciones. La jurisprudencia establece que el incumplimiento del arrendatario al desistir del contrato conllevaría la correspondiente obligación de la entidad avalista de responder respecto a las rentas que se dejasen de abonar hasta la entrega de la posesión del inmueble.

Si el desistimiento anticipado viene aderezado por el hecho de que el arrendatario atraviesa dificultades económicas y finalmente es declarado en CONCURSO DE ACREEDORES entramos en otro ámbito. En estos casos hay que diferenciar:

1. Las rentas impagadas ANTES de la declaración en concurso de acreedores. Estas rentas se consideran “créditos ordinarios” y, por tanto, al no gozar de privilegio, el arrendador habrá de estar al resultado del concurso para ver si existe remanente del que cobrar. De hecho, el concurso podría finalizar con la liquidación de la sociedad arrendataria, lo que en la práctica hace prácticamente inviable recuperar cantidad alguna o bien mediante la firma de un convenio con los acreedores en los que se establecería una quita y/o espera para cobrar estas rentas.
2. En cuanto a las rentas POSTERIORES a la declaración en concurso de acreedores, estas cantidades sí que gozan de prioridad en su pago por tener un tratamiento de “crédito contra la masa” al considerarse de interés para el concurso mantener el contrato de arrendamiento. Si no se pagan las rentas, el propietario puede resolver el contrato aunque el juez que conozca del concurso puede decretar que no procede la resolución por ser necesario el arrendamiento para la continuidad de la empresa, enervando incluso un hipotético desahucio aunque hubiera existido otro anterior. Lo que no puede hacerse una vez declarado el concurso de acreedores es compensar rentas impagadas con la fianza al estar prohibido por la Ley Concursal la compensación de créditos.