• Acepta la llamada cláusula rebus, pero acepta el desahucio del inquilino del negocio instado por la propiedad debido al impago total de rentas y suministros desde el mes de marzo
• El inquilino no trató de negociar con la propiedad ni justificó su caída de ingresos
• Navas & Cusí advierte que la cláusula “rebus” permite requilibrar la situación de la pandemia, pero no justifica el incumplimiento de las obligaciones ordinarias

El juzgado de primera instancia nº 2 de Cáceres resolvió recientemente aceptar la cláusula rebus invocada por una pyme dedicada al comercio de ropa y complementos que no pagó las rentas del local alquilado por la pandemia. “El cierre forzoso de los negocios frustra la finalidad económica primordial del contrato que es la venta al público de ropa y complementos”, señala la sentencia.

El magistrado también considera que el confinamiento y las posteriores restricciones “no fueron un riesgo normal ni previsible ni evitable”. Concluye que hubo una “alteración sobrevenida y sustancial de la base económica del contrato” y por tanto, concluye que es necesario “reequilibrar” la relación económica contractual. “Acepta la doctrina jurisprudencial cada vez más asentada de la cláusula rebus sic stanctibus que llevamos meses defendiendo y que señala que si se producen circunstancias sobrevenidas e imprevisibles hay que reformular el contrato para reequilibrarlo”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho financiero y mercantil.

La sentencia se basa en el RD 15/2020 del Estado de Alarma que permite moratorias y fraccionamientos en los alquileres. Sin embargo, lamenta que el art. 1 sólo regule dichas moratorias en los casos de grandes propietarios y no establezca su obligatoriedad en caso de pequeños propietarios, como es el caso. En todo caso, aplica los criterios “prudenciales” establecidos en el art. 3 del citado decreto que establece rebajas del 25% en las rentas durante el confinamiento y del 40% durante la fase 1 de la llamada desescalada. La razón de la no exención total de rentas -según el juez- es que el inquilino pudo disfrutar del local como almacén y oficina y su escaparate permitió despertar interés comercial.

Rebaja pues la reclamación de cantidad pretendida por el propietario, pero acepta el desahucio porque el inquilino no sólo no pagó el alquiler durante el confinamiento, sino que tampoco pagó los primeros días de marzo, ni los últimos de junio, ni julio ni los suministros. Tampoco justificó la caída de ingresos y ventas ni trató de renegociar con la propiedad cuando se produjo el estado de alarma.

“La cláusula rebus es una garantía en casos de situaciones imprevistas y sobrevenidas buscando el reequilibrio, pero no para justificar incumplimientos de obligaciones ordinarias”, señala Navas, cuyo despacho está atendiendo cientos de casos de pequeños negocios afectados por la crisis del covid19. “En una situación excepcional como la que vivimos hay que buscar soluciones imaginativas, pero no imposibles”, concluye el socio-director de navascusi.com