Absolutamente devastadores son (y previsiblemente lo van a ser más) los efectos de la crisis económica provocada por la pandemia del COVID-19. A la ya de por sí perturbadora situación de miedo al contagio existente en la población se ha unido en las últimas semanas las restricciones de movimientos que están afectando a Madrid capital y a varios municipios de los más populosos de esta Comunidad con las consiguientes limitaciones de aforos y de número de personas que pueden interrelacionarse. 

El consumo privado de las familias se ha visto seriamente afectado por la existencia de numerosos ERTES o, directamente, por la pérdida de empleo de uno o varios miembros de la unidad familiar. Evidentemente, aquellos empresarios y autónomos que desempeñan su actividad en un local de negocio arrendado a un tercero se están viendo con serias dificultades para afrontar total o parcialmente el pago de las rentas mensuales de dicho arrendamiento como consecuencia de todo lo anteriormente expuesto. En el mismo cóctel entran las previsiones del PIB efectuadas por el propio Gobierno esta misma semana augurando un futuro más hostil y modificando a la baja sus previsiones iniciales con un desplome del 11,2%.

Ilustres juristas especialistas en la materia de arrendamientos urbanos han criticado ampliamente el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, por contener medidas absolutamente insuficientes para paliar una situación inédita hasta el momento, favoreciendo sin paliativos a los propietarios de los locales. Por este motivo no vamos a extendernos sobre este particular. Nuestra intención con estas líneas es exponer las resoluciones más recientes e importantes sobre esta controversia una vez que los Juzgados paulatinamente van dictando las mismas tras las demandas planteadas por los afligidos arrendatarios y cómo se puede ayudar a los mismos con base en estos precedentes.

Lo primero que debemos tener presente es que el arrendatario ante esta tesitura debe actuar con celeridad, aunque se hubiera negociado anteriormente con el arrendador una reducción de la renta ya que se están dando múltiples casos en los que debido a la extensión de la situación excepcional las medidas acordadas son claramente insuficientes. Dejando patente que cualquier solución negociada es siempre más reconfortante para ambas partes que acudir a los Juzgados y Tribunales a dirimir la controversia, hay ocasiones en que el recurso a los mismos es obligado para reequilibrar las prestaciones del contrato ante la alteración sobrevenida de las circunstancias. Así, con estas alusiones tan pomposas, enlazamos con el contenido expuesto en artículos anteriores con respecto a la cláusula rebus sic stantibus como mecanismo que los juristas desempolvamos con ocasión del advenimiento de cada nueva crisis económica dado el carácter cíclico de las mismas.

Apuntado directamente al objeto de este artículo, en los últimos días hemos conocido el Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, de fecha 25 de septiembre de 2020, estimando las medidas cautelares solicitadas por una sala de fiestas que vio interrumpida su actividad a consecuencia de la pandemia y no la ha podido reiniciar. Las medidas cautelares aceptadas por el Juzgado son las siguientes: 1º) Una vez que se permita la apertura de la sala de fiestas se acuerda la reducción en un 50% de la renta que venía abonando la sala de fiestas antes de la pandemia, tomando como referencia la última factura a ese hecho, es decir, la de febrero de 2020 y 2º) mientras la sala de fiestas esté cerrada se acuerda la suspensión del pago de la renta.

Otro antecedente lo tenemos en el Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm, de 7 de julio pasado, estimando igualmente las medidas cautelares promovidas por un arrendatario de local de negocio de hostelería y restauración consistentes en la suspensión de forma parcial y temporal de su obligación de pago de la renta y la prohibición a la arrendadora de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento.

Para solicitar estas medidas cautelares resulta de gran utilidad valerse de un informe pericial económico que revele las pérdidas del negocio desde el comienzo de la pandemia y valore todas las circunstancias concurrentes que afectan para acreditar la imposibilidad de satisfacer total o parcialmente la renta.

Hay que dejar claro que aunque el Juzgado estime las medidas cautelares que se soliciten, posteriormente, resolverá en sentencia sobre la demanda principal, es decir, tendrá en consideración todas las pruebas aportadas por ambas partes y determinará finalmente si procede estimar o no todo aquello propuesto por la parte arrendataria o estimar únicamente parte de las medidas interesadas.

Asimismo, como siempre recordamos que no existen casos idénticos y que hay que tener mesura con los sueños de ganancia con los que nos puedan seducir quien no es parte interesada en el asunto. Se requiere actuar con celeridad, pero ponderando en todo momento los elementos probatorios que existen para plantear correctamente el litigio.