*Actualizado 9 junio 2021. Publicado 3 junio 2018.

Cada vez son más las personas que deciden alquilar una vivienda como piso turístico con el objetivo de conseguir unos ingresos extras. Esta situación viene dada en gran parte por ser una solución para los propietarios frente al alquiler de larga duración, especialmente en zonas de afluencia turística, como zonas de costa o capitales y centro de ciudades de interés cultural. Este tipo de alquileres están muy de moda y cada vez es más común encontrarnos con ellos, a pesar de que la normativa vigente sobre su regulación.   

Desde Legálitas queremos insistir en la importancia de buscar la seguridad jurídica, tanto de los clientes consumidores, como de los vecinos propietarios del edificio que residen en él, y también la protección del propio arrendador. Por ello damos respuesta a una serie de cuestiones que nos trasladan nuestros clientes al respecto de sus dudas sobre que hay que tener en cuenta para alquilar una vivienda como piso turístico.   

¿Qué ventajas tengo al declarar mi vivienda como vivienda habitual? 

En primer lugar, una reducción a la hora de tributar del 60%, de tal manera que, si un propietario de un inmueble lo alquila para destinarlo a vivienda habitual del inquilino, ha de incluir los ingresos que por él percibe, descontar los gastos que le ocasiona dicho inmueble, y del resultado, que es el rendimiento neto, se aplicar una reducción del 60%, con lo que sólo tributa por el 40%restante, aunque se declare el 100%.   

En el caso de que lo que se alquile sea un piso de uso turístico, no lleva ninguna reducción, pero si estoy obligado a incluirlo en la declaración como rendimiento de capital inmobiliario.   

¿En qué se diferencian fiscalmente el alquiler de una vivienda habitual, de un apartamento turístico y de una vivienda de uso turístico?

En relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si el alquiler de la vivienda se limita a la mera puesta a disposición de la misma de forma temporal, sin complementarse con la prestación de servicios propios de la industria hotelera: restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, etcétera… las rentas derivadas del arrendamiento tendrán la calificación de rendimientos del capital inmobiliario. Por otro lado, si alquilo un piso turístico y presto servicios de restauración propios de la industria hotelera se consideraría como una actividad económica. 

No obstante, puede darse la situación de alquilar un apartamento como apartamento turístico, sin ser vivienda habitual, y sin prestar servicios hoteleros o de restauración, y eso igualmente conlleva la obligación de declararlo en el IRPF.   

Tengo anunciada mi vivienda en una plataforma de alquileres turísticos. ¿Es legal? 

Han crecido de manera abismal en los últimos años las plataformas que ofrecen la posibilidad a los dueños de los inmuebles de publicitar sus viviendas a través de ellas y proceder a su alquiler. La cuestión para que la vivienda se valore como alquiler turístico o no dependerá del tipo de contrato que se firma con estas plataformas.

Depende de si se ceden las llaves del inmueble directamente a esa empresa para que gestione el alquiler, y el dueño del inmueble recibe únicamente la contraprestación económica sin intervenir en la operación directamente, o bien si lo que hacemos es publicitar nuestra casa a través de las plataformas, pero formalizando nosotros mismos el contrato con el inquilino, en cuyo caso la tributación no es la misma.

En este caso, es importante diferenciar dos opciones:

• Por un lado, las plataformas para la comercialización de las viviendas (Booking.com, VRBO, Airbnb…).
• Por otro, las empresas de gestión de apartamentos.

Con las que se suele firmar el contrato es con las empresas gestoras, que pueden llevar a cabo gestión integral, en la que el cliente entrega llaves y la gestión integra la lleva la empresa, recibiendo el propietario su liquidación a final de mes en función de los ingresos.

En este tipo de contratos, la empresa gestora presta servicios de intermediación de pagos, pero no factura directamente al cliente final. Para que ello sea así estaríamos más bien en un supuesto de cesión de inmueble para explotación comercial, en el que el propietario cede el inmueble a cambio de una renta fija para que la empresa gestora lo explote a su riesgo y ventura.

Así, en el modelo de gestión integral el propietario es también el titular de las licencias, mientras que en el modelo de cesión el titular de las licencias es la empresa gestora.

¿Qué exigencias legales debe cumplir mi vivienda para ser un piso turístico?

Es cada Comunidad Autónoma la que establece los requisitos y tramitaciones que los propietarios de las viviendas deben seguir, por lo que para conocer los requisitos específicos cada propietario debe consultar la normativa vigente en la Comunidad Autónoma donde se sitúa el alojamiento.  Adicionalmente, debe también consultarse la existencia de normativa municipal.

Estas normativas, en líneas generales, van relacionadas con los aspectos urbanísticos que ha de reunir el inmueble (como el acceso directo desde la vía pública), las instalaciones (aire acondicionado, wifi), los servicios que ofrece (información turística de la zona, disponibilidad de hoja de reclamaciones, necesidad de disponer de un teléfono de asistencia 24 horas), la exigencia de licencias municipales, la autorización de la comunidad de propietarios en junta o al menos que en los estatutos no se prohíba….A este último respecto, es importante reseñar que, en caso de que los estatutos de la comunidad de propietarios prevean expresamente la prohibición de instalar viviendas de uso turístico, la comunidad de propietarios podrá instar el cese de la actividad.

Dicha prohibición no será aplicable a las viviendas que ya estuvieran operando como vivienda de uso turístico legalmente, pero sí a aquellas que todavía no estuvieran registradas, por lo que en caso de estar planteándote adquirir una vivienda para destinarla a ese uso, es muy importante verificar previamente el contenido de los estatutos de la comunidad en cuestión.

Cumplidas las exigencias legales vigentes en cada caso, el titular de la vivienda podrá presentar la correspondiente solicitud y ser dado de alta en el registro de viviendas de uso turístico, momento a partir del cual dispondrá de un número de registro que deberá exhibir generalmente en el apartamento y en la oferta que haga de su vivienda a través de internet. 

¿Qué consecuencias legales hay si no cumplo con la normativa? 

Uno de los principales problemas que acarrea el elevado número de inmuebles alquilados no declarados ha provocado que la Agencia Tributaria haya tomado medidas para evitar la economía sumergida que provoca en este tipo de situaciones. Por lo que el incumplimiento de las disposiciones legales correspondientes podrá dar lugar a la imposición de sanciones tributarias.   

Estas son cada vez más frecuentes debido al aumento del número de inspectores de la administración, y a la fácil labor de control que puede realizarse con la simple vigilancia de las plataformas, donde, por ejemplo, se puede localizar fácilmente si un apartamento está o no registrado en el registro de viviendas de uso turístico. A mayor gravedad de la infracción cometida, mayor incremento en la sanción, que puede oscilar entre un 50% y un 150% de lo dejado de declarar.   

Tanto el desarrollo de la actividad sin licencia como el incumplimiento de las obligaciones pueden conllevar la imposición de sanciones administrativas y, en último caso, el cese de la actividad.