• Ante la falta de oferta de vivienda en alquiler, los arrendatarios hacen valer su posición de dominio para incluir en el contrato cláusulas que perjudican de forma desproporcionada al inquilino y que a todas luces son inválidas.
•  “A veces se va con mucha ilusión a alquilar una casa y se firma casi sin mirar, por eso, quien evita la ocasión, evita el peligro”, indica Juan José Martín Bermúdez, abogado del despacho Marín & Mateo Abogados, añadiendo que “si el inquilino detecta alguna cláusula sospechosa, debe mostrar su completo descuerdo”.

La inflación y el encarecimiento de las hipotecas dilatan la decisión de muchos potenciales compradores de vivienda, que permanecerán como inquilinos hasta que la situación económica y financiera se estabilice. Este contexto presiona al alza los precios de alquiler y reduce aún más la oferta disponible. De hecho, este inventario ha caído un 50% en dos años, mientras que las rentas han escalado un 6% en 2022 frente a 2021, según un informe de Servihabitat Trends.

Ante esta situación, algunos propietarios de viviendas en alquiler hacen valer su posición de dominio para incluir en el contrato cláusulas que perjudican de forma desproporcionada al inquilino y que a todas luces son inválidas. Tal y como apunta Juan José Martín Bermúdez, abogado del despacho Marín & Mateo Abogados, “la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es muy clara al respecto, e indica que las cláusulas insertas en el contrato que perjudiquen al inquilino, ya sea arrendatario o subarrendatario, se tendrán como nulas”.

En este sentido, el experto recomienda que el arrendatario se tome su tiempo para leer y entender bien el contrato de alquiler. “A veces se va con mucha ilusión a alquilar una casa y se firma casi sin mirar, por eso, quien evita la ocasión, evita el peligro”, indica el abogado, añadiendo que “si el inquilino detecta alguna cláusula sospechosa, lo mejor es planteárselo al propietario y mostrar su completo descuerdo”.

Comprobar las cláusulas que mencionan plazos

Una de las consultas más reiteradas por los clientes del despacho Marín & Mateo Abogados guarda relación con la duración del contrato. Es muy habitual que el arrendador limite el plazo del alquiler a un año renovable. Sin embargo, “pese a haber firmado un plazo inferior a los cinco años de forma consensuada entre las partes, el tiempo mínimo que puede estar el inquilino son cinco años, a no ser que decida rescindir el contrato con antelación”, comenta Martín Bermúdez.

El derecho de desistimiento posibilita la rescisión del contrato, y el arrendatario podrá ejercerlo “siempre que haya transcurrido un mínimo de seis meses desde el inicio del alquiler y avisando con una antelación de 30 días”. Si existieran cláusulas por encima de estos tiempos, serían nulas. Por otro lado, si el arrendatario trata de irse antes del plazo reflejado en la normativa o acorta el preaviso, el arrendador puede exigir una indemnización, pero “siempre que se haya previsto en el contrato y nunca mayor que una mensualidad por cada año que reste de cumplir el contrato, prorrateándose la cantidad a indemnizar cuando haya un plazo inferior al año”, aclara Martín Bermúdez.

La actualización de la renta conforme al IPC debe indicarse

Todo lo relativo a la renta también genera dudas frecuentes. Respecto a su actualización, en los contratos suele incluirse que la cuantía de la mensualidad estará ligada a la evolución del IPC. Muchos dan por hecho que se trata de algo automático, pero lo cierto es que hay que indicarlo. “Si esta cláusula no está inserta en el contrato, no se actualizará la renta y el arrendador percibirá la misma cantidad durante toda la vida del contrato”, matiza el abogado.

El letrado también señala que “esta cláusula deviene en nula si se expone que la renta se actualizará según el IPC más un punto, dos puntos…”. Asimismo, cuando se firma un porcentaje de actualización concreto, hay que considerar que, si supera el IPC, no será válido. “Si se indica que es un 3% y el IPC es del 4%, se actualizará al 3% porque es la voluntad de las partes, pero si el IPC es del 2%, se debe respetar ese 2%”, explica.

Las reparaciones son fuente de controversia

Otra cláusula nula es constatar en el contrato que el inquilino tiene la obligación de realizar todas las reparaciones que necesite la vivienda. “Las reparaciones ordinarias derivadas del uso cotidiano del inmueble corren a cargo del arrendatario, pero el arrendador debe hacerse cargo de las más costosas, como problemas con las cañerías o la instalación eléctrica”, afirma Martín Bermúdez, añadiendo que “el inquilino no puede negarse a pagar la renta para presionar al propietario y exigirle reparaciones, ya que el impago puede derivar en una demanda de desahucio”.

En el capítulo de disposiciones poco frecuentes, pero sí llamativas, Martín Bermúdez destaca que en el despacho “nos hemos encontrado cláusulas que exponen que en los meses de julio y diciembre el arrendatario debe hacer frente a dos rentas, algo que no se puede hacer bajo ningún concepto”. Asimismo, Martín Bermúdez también considera sorprendente que haya caseros que exijan la condición de poder acceder a la vivienda cuando quieran.

“El domicilio es inviolable: nadie puede entrar sin el consentimiento del inquilino, aunque evidentemente no es el propietario del inmueble, pero sí el que lo habita y, como tal, se considera su domicilio, salvo en casos legalmente establecidos como causa de fuerza mayor, comisión de un flagrante delito o resolución judicial”, concluye.