Existen diferentes tipos de licencias urbanísticas que es importante conocer para cumplir con la legalidad vigente a la hora de llevar a cabo un acto de transformación, construcción, edificación, rehabilitación o uso del suelo.

Evidentemente, dependiendo del tipo de actuación de que se trate, será necesario pedir a la Administración una u otra licencia urbanística. En este post determinaremos qué es una licencia urbanística, qué tipos existen y para qué sirve cada uno de ellos, a fin de solicitar la licencia urbanística correspondiente y así poder cumplir con la ley.

¿Qué es una licencia urbanística?

Una licencia urbanística es un acto administrativo de autorización a través del cual la Administración urbanística competente vigila que se cumpla la legalidad vigente en cualquier acto de transformación, construcción, edificación, rehabilitación o uso del suelo. Estas licencias han de ser solicitadas por el promotor de esas actuaciones urbanísticas de forma previa a su comienzo.

Las licencias urbanísticas son actos reglados pues declaran un derecho previamente existente, limitándose a controlar la conformidad del contenido de la licencia solicitada con la legalidad urbanística. Esto significa que la potestad para otorgarlas aparece perfectamente predeterminada en todos sus aspectos por la legalidad correspondiente. De este modo, si se dan los requisitos legales la licencia debe concederse y no queda a la discrecionalidad de la Administración competente.

La Administración competente para el otorgamiento de las licencias urbanísticas es el Ayuntamiento, sin perjuicio de que, en determinados casos, se tengan que producir otras intervenciones públicas exigibles por la legislación que les afecte y del respeto a los derechos afectados –informes de Confederaciones Hidrográficas, Administraciones sobre Patrimonio histórico, cultural o arqueológico, medio natural y forestal, veredas o caminos rurales, zonas inundables, agricultura, medio ambiente, etc.-

Estas licencias tienen una serie de características que las definen. Son las siguientes:

• Carácter obligatorio: es necesario solicitar la licencia para poder llevar a cabo la actuación de que se trate, en los casos en que así lo exige Ley. Sin la licencia la actuación no será legal y el particular puede enfrentarse a un procedimiento sancionador y de restablecimiento de la legalidad – el más común, la demolición de lo ilegalmente construido-.
• Solicitud con carácter previo: es necesario solicitar la licencia de forma previa a la realización de la actuación para que la Administración pueda verificar que se ajusta a la legalidad vigente.
• Otorgamiento de acuerdo con la legalidad urbanística: las licencias urbanísticas son un acto reglado. Sólo serán otorgadas cuando cumplan con los requisitos establecidos en la normativa que resulte de aplicación: estatal, autonómica y municipal. Esta última normativa viene integrada por el planeamiento municipal y las ordenanzas que apruebe cada municipio.
• Su otorgamiento puede estar sujeto a la tasa por expedición de documentos, que aprueban los Ayuntamientos a través de la correspondiente ordenanza fiscal.
• Si el Ayuntamiento no contesta en determinado plazo –varía según las Comunidades Autónomas- y no resuelve el otorgamiento de las licencias, estas se entienden desestimadas. Esto es lo que se denomina el silencio administrativo y frente al mismo puede interponerse recurso –administrativo y jurisdiccional- para defender los intereses y derechos que se consideren vulnerados.

¿Qué tipos de licencias urbanísticas existen y para qué sirve cada uno?

Existen diferentes tipos de licencias urbanísticas. Hay tantos tipos de licencias urbanísticas como actuaciones están sujetas por Ley a esta intervención pública previa.

Básicamente, se pueden agrupar del siguiente modo:

• Licencia de parcelación:

Este tipo de licencias urbanísticas tendrán que ser solicitadas cuando se pretenda la división de una propiedad, en dos o más partes, para realizar ulteriormente un acto de transformación urbanística o de edificación. Fundamentalmente, solamente pueden dividirse las fincas cuando tienen una determinada superficie o se dan otras condiciones establecidas en la Ley –que no se hayan agotado las posibilidades edificatorias, por ejemplo-. Fundamentalmente, se trata de evitar que prosperen núcleos de población al margen del proceso urbanizador y sin las condiciones necesarias.

• Licencia de obras de edificación:

este tipo de licencias son necesarias para llevar a cabo la construcción o el derribo de un edificio. Además, para poder realizar este proyecto el edificio deberá estar en un terreno edificable o solar –suelo urbano-. Es solar aquella parcela que, además de otros condicionantes, cuenta con todos los servicios urbanísticos necesarios –acceso rodado, encintado de aceras, conexión agua potable y alcantarillado, alumbrado público-. Esta licencia también será necesaria para la restauración, conservación, consolidación o rehabilitación de un edificio, así como para llevar a cabo obras en su exterior.

Las licencias pueden ser de obra mayor o menor, según la entidad de las obras a abarcar.

En ocasiones, esta licencia incluye realizar las obras para terminar la urbanización necesaria para que, previamente, la parcela tenga la condición de solar y sea edificable: viales, encintado de aceras, etc.

En suelo no urbanizable también se puede construir con determinadas condiciones. Básicamente disponer de una finca con la superficie exigida por la normativa urbanística y que la construcción quede vinculada a la actividad agraria.

En suelo urbanizable existe también un régimen transitorio que permite determinadas construcciones.

Si no se ejecuta la actuación que ampara este tipo de licencias dentro del plazo previsto en ella, la Administración municipal puede declarar su caducidad. Esta supone la pérdida de la licencia, que deberá volver a solicitarse y exigirá nuevamente el pago de las tasas correspondientes.

En actuaciones de menor entidad –determinadas en la Ley y en las ordenanzas municipales- no es necesario pedir licencia. Pueden ejecutarse tras presentar una declaración responsable con la que el propio promotor manifiesta, bajo su responsabilidad, que reúne todos los requisitos legales para ello.

• Licencia de otras actuaciones urbanísticas:

Estas licencias serán necesarias para llevar a cabo cualquier proyecto que no se encuadre dentro de los proyectos a los que se refieren las licencias anteriores y que son exigidas por la legislación urbanística –cerramiento o vallado de fincas, usos provisionales, vallas publicitarias, etc.-

• Licencia de primera ocupación:

Las nuevas construcciones o los edificios sin uso necesitarán esta licencia, en virtud de la cual se acreditará que aquéllos, una vez ejecutados, cumplen con los requisitos de habitabilidad necesarios y que se ha ejecutado conforme al proyecto para el que obtuvo la licencia de obras. Esta licencia se suele conocer como cédula de habitabilidad.

• Licencia para la instalación de actividades:

Este tipo de licencia será necesaria para ejercer una actividad concreta: bares, restaurantes, panaderías, gasolineras, etc. Para el otorgamiento de la licencia será necesario informar, mediante el oportuno proyecto, acerca de la actividad que se va a ejercer, de las características del lugar y del impacto que dicha actividad tendrá en el medio ambiente –ruidos, residuos, contaminación, etc. No es exigible para las actividades inocuas, para ejercer éstas bastará con presentar una declaración responsable.