Hace muchos años, pero que muchos, el padre construyó el edificio en una de las calles céntricas de Salamanca. En el bajo, y por aquello de tener rentas continuas, se quedaron con dos locales colindantes, uno grande y otro minúsculo. Los dos siempre estuvieron alquilados a terceros, un comercio y un kiosco.

Con el tiempo, el comercio se alquiló de nuevo, y hace más de veinte años, el comerciante preparó la fachada diseñando la entrada y los escaparates atendiendo al interior del local. En la pared lindera de ambos locales, y en la parte cercana a la calle, el comerciante preparó un expositor de pladur, su profundidad en torno a cuarenta centímetros; en consecuencia, el marco del cristal del escaparate no agotaba la totalidad de la fachada del local, sino que, de la linde quedaba a una cierta distancia; desde el exterior, la pared de la fachada del local del comercio y el grosor de la pared medianera entre los locales, simulaba un machón del edificio. Y por machón se ha tenido, pero no lo es.

Antaño, tras la obra del comerciante, el inquilino del kiosco colocó, a cada lado de la puerta, un expositor de revistas de poco fondo y de altura de la puerta. Desde entonces, uno de los expositores ocupa el falso machón del edificio, la pared del local colindante. No tiene importancia. Con el tiempo, el comercio quedó para un hermano, el kiosco para otro.

Hace también ya unos años, más de diez, el comerciante compró el local a uno de los hermanos. Ahora entiende necesario adaptar el local a los tiempos, desmontar el expositor de pladur y ampliar el escaparate. Y habla con el kiosquero; mira vecino tengo intención de ….,  mira, el expositor no está sobre un machón del edificio, está sobre la pared de mi fachada, …, tendrías que desmontar el expositor, mira a ver si …. Pues no, no miro nada; cuando alquilé el kiosco, el expositor ya estaba y nunca has dicho nada, y los expositores ayudan a la venta; hombre yo ya dije ….; no dijiste nada y, si dijiste las palabras se fueron con el viento. ¡Que no, que no y que no! que no quito el expositor.

Y en estas estamos. Los intereses se contraponen; aquello, ayer carente de importancia, hoy es causa de conflicto.

Por partes. Siendo ambos locales del padre, este consintió en la colocación del expositor en la pared de la fachada, entre el escaparte de un local y la puerta del otro. Desde entonces el expositor esta ahí. El artículo 541 del Código civil dice, “La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.” Dos fincas, dos locales; signo aparente de servidumbre, un expositor colocado en un falso machón; se enajena el local grande a favor de un hijo, el pequeño a favor del otro, las escrituras nada dicen sobre el expositor colocado en parte de la fachada del local; el expositor no se hizo desaparecer ni antes ni después de las escrituras; parece existir una servidumbre.

¿Qué es una servidumbre? El Código civil nos dice “un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño […]” (artículo 530); “También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.” (artículo 531).

¿Cómo se constituye una servidumbre? “Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y estas voluntarias.” (artículo 536). Y, si el hecho de colocar el expositor en el falso machón fue admitido por el padre, y si este al enajenar los locales nada dijo, ¿cabe pensar en la existencia de una servidumbre? En principio si, y sería una servidumbre continua y aparente, el expositor está ahí y se ve (artículo 532).

Entonces, ¿qué puede suceder? Sigamos con el Código civil, su artículo 537 dice “Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años.” , y el 538 “Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; […].” Es preciso hacerse una pregunta, ¿pueden, el inquilino o el propietario del local pequeño, pretender haber adquirido el derecho de servidumbre sobre el falso machón de la fachada e impedir su derribo para hacer más grande el escaparate del local colindante? La respuesta es inmediata y es otra pregunta, ¿pueden justificar la colocación del expositor hace más de veinte años? Que si, que no, que si una foto, que si mi padre, ….

Sin problema, vamos a juicio y que el juez decida. ¿Seguro? Pues vale, adelante con los faroles, pero hombre, ¿no sería bueno saber antes de ir a juicio saber cuanto cuesta?, ¿Cómo?, si hombre, sí; los juicios cuestan con relación a su cuantía y esta se calcula conforme unas reglas recogida en la Ley de Enjuiciamiento Civil, y con relación a las servidumbres su artículo dice “El valor de una demanda relativa a una servidumbre será el precio satisfecho por su constitución si constare y su fecha no fuese anterior en más de cinco años. En otro caso, se estimará por las reglas legales establecidas para fijar el precio de su constitución al tiempo del litigio, cualquiera que haya sido el modo de adquirirla, y, a falta de ellas, se considerará como cuantía la vigésima parte del valor de los predios dominante y sirviente, teniendo en cuenta lo dispuesto en la regla segunda de este artículo sobre bienes muebles e inmuebles.”, y esta regla dice algo así como el valor de los bienes a precio de mercado. ¿Cuánto cuesta hoy cada uno de los locales? Recuerda, yo participé en la venta del local grande. La suma del valor de ambos supera el millón y medio de euros, pongamos justo un millón y medio, divido entre veinte, igual a setenta y cinco mil euros, y esto traducido en honorarios de abogados y derechos de procurador, multiplicado por dos para quien pierda el pleito en primera instancia asciende aproximadamente, sin recursos a … Mano de santo, el pleito se ha acabado. Y yo, tendré que encontrar otra forma de pagar las vacaciones de la próxima Semana Santa.