En la práctica es muy habitual la situación de comunidad o pro indiviso sobre un bien inmueble, ya sea de naturaleza rústica o urbana. El pro indiviso tiene lugar cuando dos o más sujetos son propietarios de una misma finca, siendo cada uno titular de una participación o cuota sobre el total de la finca.
Así, surge la posibilidad de ejercitar la acción de retracto, muy ligada al concepto de derecho de adquisición preferente, cuando uno de los copropietarios enajena su cuota a un tercero ajeno a la situación de comunidad, ya sea por compra o dación en pago. Esta institución, regulada en los artículos 1521 y siguientes del Código Civil, se configura “para evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones o cuotas ideales” (STS 22 de octubre de 2007), dado que se considera que estas situaciones de comunidad son antieconómicas y perjudiciales.
Para el caso de que, efectivamente, se dé el supuesto de que estemos ante una situación de pro indiviso y un copropietario enajene su cuota a un tercero extraño a la situación de comunidad, mediante compraventa o dación en pago y, otro de los copropietarios quiera hacer uso de su derecho de retracto a fin de adquirir dicha cuota sobre la finca, éste ha de cumplir una serie de requisitos para hacer efectivo el ejercicio de dicha acción:
1. A priori debe tener claro que para adquirir dicha participación sobre la finca se va a subrogar en las mismas condiciones estipuladas en el contrato suscrito entre su copropietario y el tercero que adquiere: es decir, tendrá que asumir el precio pactado por dicha cuota indivisa de la finca y los gastos de formalización de dicho contrato de compraventa u operación de dación en pago.
2. Dicha acción se ejercita mediante demanda interpuesta contra el comprador o tercero ajeno a la situación de comunidad, que seguirá los trámites del juicio declarativo ordinario (art. 249.1. 7º Ley de Enjuiciamiento Civil). Y, en cuanto a la competencia territorial, serán competentes para conocer el asunto los Juzgados del partido judicial en el que se encuentre situada la finca en cuestión.
3. Que dicha acción de retracto se ejercite en el plazo indicado en el artículo 1.524 del Código Civil: 9 días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
Respecto a dicho plazo, debemos tener en cuenta que se trata de un plazo de caducidad, sin posibilidad de interrupción. Además, jurisprudencialmente se ha desarrollado el dies a quo o fecha de inicio de dicho plazo, de tal manera que dicho plazo se computa desde el día siguiente a realizarse la inscripción en el Registro de la Propiedad pero, si se acredita que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad a dicha inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento (STS 25 de mayo de 2007; 22 de julio de 2013; STS 18 de noviembre de 2013, entre otras).
4. Al interponer la demanda, el retrayente debe consignar el precio de la transmisión y sus gastos, si son conocidos, y si no los fuere debe consignar una fianza en el Juzgado Decano del partido judicial que corresponda la tramitación del asunto, para garantizar la consignación en cuanto el precio se conociere. La obligatoriedad de abonar dicha suma y los gastos generados se indica expresamente en el artículo 1518 del Código Civil. Además, prestar dicha caución es requisito de admisibilidad de la propia demanda, tal y como previene el artículo 266.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El ejercicio de esta acción de retracto prevista legalmente para las situaciones de comunidad también es trasladable a los propietarios de tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea y no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. No obstante, el retracto de comuneros excluye el de colindantes, todo ello para evitar precisamente el fraccionamiento de la propiedad y su aprovechamiento antieconómico.
