La Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960, que cumplió el pasado 21 de julio 60 años, es de dos “Conferencias de los lunes” consecutivas, la que se ha celebrado este 1 de febrero y la próxima, el día 8, con especial atención a la incidencia de la pandemia del Covid-19 en este ámbito. Se trata de un tema de gran actualidad e interés, ya que si las relaciones vecinales y la convivencia en una comunidad de propietarios son siempre caldo de cultivo de problemas y conflictos en condiciones normales, si le unimos los problemas derivados de confinamientos domiciliarios y restricciones que afectan al ámbito privado, la situación se agrava todavía más. Más de 1.600 personas se apuntaron a la jornada de éste lunes, prueba del gran interés que despierta.

Para hablar sobre varios de estos problemas, el director jurídico de la editorial SEPIN y abogado, Alberto Torres López, habló sobre la reclamación de cuotas de comunidad, con especial referencia a la actual situación Covid-19, que ahora mismo está provocando que las Juntas de propietarios no se celebren, o que se celebren de manera que no ofrecen todas las garantías. El problema es que “si no celebramos juntas, las comunidades tienen que seguir funcionando, y aunque no se pueden celebrar de forma telemática, en situaciones de urgencia puede actuar, y comunicarse con todos los propietarios para realizar actuaciones”, señaló Torres.

En cualquier caso, para reclamar las deudas por impago de cuotas de comunidad de vecinos, “se puede acudir al juicio monitorio para reclamar las cuotas de las comunidades”, aunque destacó que no es recomendable esta vía “mientras que no se haya celebrado juntas”. En este caso, es mejor “ir a juicio declarativo por motivo de la cuantía, y ver en cada caso como reclamar esa cuota”. Este juicio “puede ser  declarativo ordinario si la cuantía es superior a 6.000 euros, y si es inferior tiene que ser verbal”. Además, “si sabemos que el demandado se va a oponer porque le interesa alargar el proceso también es mejor ir al declarativo correspondiente”.

“Figurar en el tablón de anuncio como moroso no supone intromisión al honor ni infracción en materia de protección de datos si estos datos se utilizan para fines de la propiedad”, aseguró Alberto Torres ante las reclamaciones de algunos morosos de comunidades de vecinos. Asimismo, recordó que “la privación del derecho de voto por ser moroso es una norma imperativa”, es decir, no se puede permitir que una persona que debe cuotas a la comunidad pueda votar sea por la razón que sea.

Si posteriormente se puede celebrar la Junta “ahí se debe aprobar la liquidación de la deuda y habilitar al presidente para el ejercicio de las acciones judiciales” que correspondan. En cuanto a la notificación de la deuda, “vale la notificación por buzoneo y la publicación en el tablón de anuncios que es fundamental en las comunidades de propietarios”. Especial controversia ocurre cuando se dan “situaciones de concurso”, añadió Torres, al recordar que “las cuotas anteriores son cuotas ordinarias, no tienen privilegio, mientras que las cuotas posteriores al concurso ya si tienen consideración de cuotas contra la masa”.

ACTIVIDADES MOLESTAS Y OCUPACIÓN ILEGAL EN COMUNIDADES

Más tarde, el decano del Colegio de Abogados de Cartagena, Antonio Navarro Selfa analizó las actividades molestas, insalubres o ilícitas en el ámbito de la propiedad horizontal dentro del marco COVID-19, con especial referencia a la ocupación ilegal de viviendas en las comunidades de propietarios.

Respecto a las actividades prohibidas, “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”, unas actividades, según explico Navarro que deben cumplir unos requisitos como “que tengan cierta continuidad, que haya alguien afectado de forma concreta y que sea notoria y ostensible, no un mero trastorno”.

Para proceder a requerir el cese de esta actividad, es necesario que el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, “requiera a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”. Si aun así el infractor no cesa en su conducta, “el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que se sustanciará a través del juicio ordinario”.

Una vez más, recordó Navarro Selfa, el problema es que la Junta “actualmente es imposible o casi imposible de celebrar y para solventar esto cualquiera de los miembros de la comunidad podrían actuar en beneficio de la comunidad”, siempre que se pueda acreditar “la inacción de la comunidad, que ahora mismo por la situación de pandemia muy fácil de justificar, y que el vecino realice el requerimiento previo”.

En este tipo de procedimientos son “muy importantes las medidas cautelares”, ya que “la judicialización del problema se puede prolongar y más en esta situación”, por lo que se deben pedir y el juez podrá adoptarlas para anticiparse a la ejecución de la sentencia y finalizar con la actividad molesta.

En cuanto a las ocupaciones, el decano del Colegio de Cartagena recordó que esta actividad “afecta a los vecinos donde se practica y en muchas ocasiones puede alterar totalmente la vida de la comunidad”. Sin embargo, “las comunidades están más desprotegidas incluso que los mismos propietarios, prácticamente no tienen acciones a su alcance”.

En este sentido, señaló que en las soluciones civiles las comunidades de propietarios “solo tendrían legitimación si se ocupa un inmueble común, no por un piso privado”. Además, “habría que explicar muy bien las circunstancias para que el juez aceptara la medida cautelar”, así que “desde un punto de vista práctico resulta fundamental la prueba, y es recomendable hacer denuncias a la policía para tener un atestado, que el administrador recoja todas las quejas de los vecinos, fotografías, actas notariales…”. Navarro Selfa señaló que desde muchos sectores “se está pidiendo que las comunidades tengan posibilidad de sacar al ocupa bajo determinadas circunstancias”, aunque en este caso la vía penal “está cerrada a la comunidad de propietarios porque el bien que defiende la comunidad, los elementos comunes, caen fuera del objeto que protege de los delitos de ocupación, principalmente usurpación”. No obstante, “si se tiene constancia de que el propietario ha presentado denuncia, la comunidad puede acreditar las molestias”.