Una vez conocemos la estructura y Clausulado, se nos hace imprescindible saber analizar las Cláusulas Abusivas en un Préstamo Hipotecario.

Hemos dicho en innumerables ocasiones que la adquisición de un inmueble es la mayor inversión para la mayoría de personas. por lo que es capital saber cuales son aquellas clausulas dentro de un préstamo hipotecario en las que tenemos que prestar mayor atención. No queremos llevarnos sorpresas inesperadas, o no tener que reclamar a posteriori.

¿Por qué he de conocer las posibles cláusulas abusivas en un Préstamo Hipotecario?

Como hemos comentado, éstos préstamos son utilizados por la generalidad, para la mayor de las inversiones realizadas en la vida, la compra de un inmueble. Son escrituras largas y de lectura densa, con términos posiblemente nuevos para muchos, pero que tras su firma estamos condenados a cumplir durante 30-40 años. Su lectura y comprensión no es fácil por lo que mediante este artículo clarificaré los puntos de mayor controversia jurídica.

 

Estipulaciones. Cláusulas Abusivas en un Préstamo Hipotecario.

Para mejor seguimiento mantendré la misma estructura de análisis que en el artículo “Estructura y Clausulado Escritura de Préstamo Hipotecario”. Iremos viendo una por una su posible abusividad y que están diciendo los juzgados y tribunales en España y la Unión Europea.

Cláusulas Financieras:

1. Capital del Préstamo: Se especifica el dinero que la entidad financiera va a conceder al prestatario, así como su forma de entrega. En este punto no hay controversia sobre una posible abusividad de la cláusula.
2. Amortización: Se indica en cuantos años ha de devolverse el préstamo, especificando fecha de inicio y de final.

Hasta la fecha tampoco hay controversia sobre una posible abusividad de la cláusula.

3. Intereses Ordinarios: Este es realmente el precio del préstamo, aquí se especifica lo que vale que la entidad financiera te adelante dinero.

No suele haber gran controversia en este sentido, al menos, con entidades bancarias. Según la Ley de Usura, “será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales”.

Posteriormente, en el punto 3-bis, se indicará si el préstamo será fijo o variable. En cuanto a un tipo fijo, no hay problema de abusividad, pues el interés siempre es el mismo.

En lo relativo al variable, se especificará los periodos de revisión y su aplicación, así como posibles limitaciones: Las famosas cláusulas suelo. Que limitan el tipo de interés variable a uno fijo.

Por ejemplo, has acordado un interés del 1,5% + Euribor (actualmente al -0,48%), y existe un Cláusula Suelo del 3,5%. En este caso, deberías de pagar 1,02% de interés porque has acordado con la entidad financiera que exista una variabilidad de los intereses en función de la fluctuación del Euribor. Pero se ha limitado el acuerdo de variabilidad de los intereses si éstos son bajos, por lo que has de pagar un 3%. Modificándose también la concepción de un interés variable a un interés fijo.

Pinchando en los siguientes links profundizo sobre reclamaciones de Cláusulas suelo siendo consumidores y siendo empresas y/o profesionales. En este punto se indicará también el valor de referencia base para la variabilidad, que habitualmente es Euribor, pero que también puede ser el IRPH. Actualmente el Tribunal Supremo tiene elevado al TJUE seis consultas sobre posible abusividad del IRPH sobre las que aún estamos a la espera. A día de hoy tenemos varias sentencias de tribunales menores en uno u otro sentido. siendo mayoritaria la declaración de abusividad en base a la Sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020.

4. Comisiones: Independientemente de lo que pagues de intereses, la entidad financiera comisionará por varios puntos. Los habituales son:
   • Amortización y cancelación anticipadas (puede figurar en este apartado o en el de amortización).
   • De modificación de condiciones.
   • De reclamación de cuotas vencidas que no hayan sido abonadas.

Es jurisprudencia mayoritaria la declaración de abusividad de este punto, pues ninguna entidad financiera consigue demostrar un gasto efectivo a la hora de la reclamación de la posición deudora.

• Apertura, pagaderos cuando se formalice la hipoteca.

El 16 de Julio de 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó Sentencia donde se incluía la declaración de su abusividad.

5. Gastos de la parte prestataria: Se estipula todos los gastos que el prestatario debe asumir.

Como comentamos en el artículo “Actualización Reclamación Gastos Hipotecarios”, los gastos reclamables en este punto son:

a) El 100% de,

–      La Inscripción de la Hipoteca en el Registro.

–      Gestoría.

–      Tasación.

–      Comisión de Apertura.

b) El 50% de la Escritura Hipotecaria en la Notaría.

5. Intereses de Demora: Cuantías que se estipulan como compensación ante el impago de alguna cantidad en el momento acordado, esto es; retraso en el pago de una cuota. Tribunal Supremo y TJUE han acordado entender como abusivos los intereses de demora que excedan en más de dos puntos el tipo de interés ordinario.
6. 6ª bis. Vencimiento Anticipado: Se estipulan los motivos por los que se puede dar por vencido el préstamo, facultando a la entidad financiera a reclamar de una sola vez el monto total aún adeudado y ejecutar el bien hipotecado.

Por ejemplo, tienes un Préstamo a 30 años por 300.000 euros, y dejas de pagar la cuota mensual tras haber pagado 10 años. el banco tiene la potestad de dar por finalizado anticipadamente el contrato y exigirte que le devuelvas inmediatamente la totalidad de los 20 años restantes. es decir, 200.000 euros.

El vencimiento anticipado está regulado en la Ley Hipotecaria actualizada a 16 de Junio de 2019, se establece que el banco podrá ejercer dicha cláusula:

• Dentro de la primera mitad de la hipoteca, cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.
• En la segunda mitad del préstamo hipotecario, cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.

Profundizo sobre el vencimiento anticipado en el artículo “Cláusula Vencimiento Anticipado y su Nulidad”.

 

Cláusulas No Financieras:

Estas cláusulas determinan el lugar y cumplimiento de las obligaciones. Regulan la posible cesión del crédito, la obligación a tener un seguro del bien hipotecado, la subrogación de la hipoteca…

A nuestros efectos, el punto más importante (ante una posible ejecución hipotecaria), aunque no es abusivo, es la no aportación de Tasación de la finca hipotecada, pues archiva directamente el procedimiento por defecto de requisito formal.

Conclusiones

En definitiva, hay muchos puntos a tener en cuenta y que analizar a la hora de contratar o revisar un préstamo hipotecario. En muchas ocasiones puedes estar pagando de más o cumpliendo condiciones que van en contra de tus intereses.