Tabla práctica para entender la Ley de Crédito Inmobiliario (Reforma Hipotecaria)

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Tal y como adelantaba en mi post de julio , presentación del proyecto a la vuelta del verano, el Consejo de Ministros aprobó el 3 de noviembre el Proyecto de Ley Crédito Inmobiliario que transpone, con más de 20 meses de retraso, la Directiva 2014/17/UE, que regula el sistema hipotecario europeo. Aunque el Proyecto comienza ahora su trámite parlamentario, el Gobierno prevé su entrada en vigor en el primer semestre de 2018 por contar con el respaldo de Ciudadanos, PNV y Coalición Canaria y poder poner orden en el mercado crediticio para la compra de vivienda que hoy en día está absolutamente judicializado.

Veamos de forma sencilla mediante la siguiente tabla práctica los cambios respecto a la normativa actual. Apenas hay diferencias respecto al texto que se manejaba a comienzos del verano comentado en mi post de julio. La principal diferencia estaría en una cesión a la banca en lo que respecta a la cuantía del impago necesaria para iniciar el desahucio al rebajarla en un 1% respecto al texto manejado hace unos meses.

	Normativa Actual	Nueva Normativa
Protegidos	Consumidores	Consumidores y Autónomos
Contratos afectados	Se seguirá aplicando a las hipotecas judicializadas firmadas conforme a la normativa actual	Hipotecas firmadas bajo la nueva Ley y retroactivamente a hipotecas vivas firmadas bajo la normativa anterior no judicializas
Fase Precontractual	No regulada	El banco debe entregar al cliente toda la información relativa a la hipoteca como mínimo 7 días antes de la firma. Incluidos ejemplos de diferentes escenarios de cambios en las cuotas por cambios en el tipo de interés.
Gastos de Constitución la hipoteca	No regulados	No regulados
Modelo de Contrato Hipotecario Simplificado	No existe	Previsto pero su creación se deja para un reglamento a crear con posterioridad a la Ley
Cláusulas “sensibles”	No existe regulación específica	Prevista entrega al cliente de ficha de alertas sobre clausulas “sensibles” pero su creación se deja para un reglamento a crear con posterioridad a la Ley
Rol del Notario	Dar fe del contrato	Asesorar al cliente en la fase precontractual; revisar que el contrato no tenga cláusulas nulas; dar fe del contrato
Vencimiento anticipado	El desahucio puede iniciarse tras el impago de 3 cuotas	Para iniciar el desahucio se deben impagar 9 cuotas, o el 2% del capital, en la primera mitad del préstamo, o 12 cuotas, o el 4% del capital, en la segunda.
Intereses de demora	A “negociar” entre la partes	Triple del interés legal del dinero
Amortización anticipada	Comisión por desistimiento del 0,5% de lo amortizado y comisión, sin límite, del tipo de interés	En hipotecas a tipo variable compensación del 0,5% sobre capital reembolsado anticipadamente en los 3 primeros años o del 0,25% en los siguientes. En las de tipo fijo del 4% y 3% respectivamente.
Conversión de hipotecas de tipo variable a fijo	No existe límite para las comisiones y no se incentiva la conversión.	0,25% del capital reembolsado durante los 3 primeros años y 0% después.
Hipotecas multidivisa	No puede exigirse el cambio de divisa	Derecho a cambiar a euros en cualquier momento
Retribución empleados de banca	Libertad para establecer incentivos	Prohibidos los incentivos basados en el volumen de crédito concedido.
Venta cruzada de productos bancarios	La banca puede ligar otros productos, como seguros, a la hipoteca	Prohibida la venta cruzada. Debe haber un presupuesto solo para la hipoteca aunque puede, además, ofrecer otros combinando la hipoteca con otros productos.

El tiempo dirá hasta qué punto, esta profunda reforma, conseguirá el triple objetivo que persigue de dar seguridad jurídica a la banca, proteger a los usuarios y poner fin a la alta litigiosidad del sector. No será fácil. Hay temas polémicos que se ha optado por no regular y hay temas regulados fácilmente trampeables. Por ejemplo la prohibición de venta cruzada no servirá si el banco ofrece un presupuesto sólo para la hipoteca, para cumplir con la Ley, con un precio inflado que desincentive su contratación en favor de contratos combinados que nos “vinculen” más con la entidad. Recordemos, como nos suelen recordar en las oficinas bancarias, que ellos quieren tener clientes vinculados.