I. Introducción

La Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial ha remitido una serie de propuestas al Gobierno para que estudie su inclusión en un Real Decreto-Ley de medidas urgentes para la Administración de Justicia, como consecuencia de la crisis generada por la pandemia.

En lo que afecta al orden jurisdiccional civil, la Medida nº 4 del Plan de Choque que es objeto de este estudio va orientada -y así se identifica- a “modificar el régimen actual del juicio verbal de desahucio por falta de pago, con el fin de que el inquilino pueda alegar como motivo de oposición a la demanda cualquier circunstancia que, teniendo su origen en la situación provocada por la evolución del COVID-19, haya supuesto una imposibilidad en el cumplimiento de sus obligaciones o un desequilibrio prestacional sobrevenido”.

En cuanto al objetivo de la Medida, se señala en la Propuesta: “La regulación actual del juicio verbal, cuando se ejercita una acción de desahucio por falta de pago, presenta determinadas peculiaridades, entre las que se encuentra el que solamente se permita al demandado “alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación” (número 1 del artículo 444 de la Ley 1/2000). Sin embargo, una vez se reactive la actividad judicial, se plantearán demandas de desahucio en los que el impago de la renta tendrá su origen en la imposibilidad de cumplimiento, o en el desequilibrio contractual sobrevenido de prestaciones por parte del inquilino ante la incidencia que haya podido tener la actual crisis sanitaria en su situación personal. En otros términos, la vigente regulación de este concreto juicio impide al inquilino alegar que su incumplimiento devino imposible por concurrir circunstancias de fuerza mayor, o invocar la denominada “cláusula rebus sic stantibus”; figuras ambas de amplio desarrollo doctrinal y jurisprudencial, cuyo alegato poco común dejará de serlo en el actual contexto y cuya aplicación práctica planteará muchas incógnitas a la hora de resolverse la contienda. Se hace imprescindible pues hacer viable que el inquilino pueda alegar y probar como posibles motivos de oposición a la pretensión resolutoria del arrendador por falta de pago de la renta, la concurrencia de fuerza mayor o de desequilibrio en las prestaciones”.

Y, por su parte, en orden a su ejecución se plantea la “modificación del número 1 del artículo 444 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil”, proponiéndose en la Propuesta la siguiente redacción de este precepto:

“1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación y, en su caso, la imposibilidad de cumplimiento o desequilibrio sobrevenido de prestaciones contractuales siempre que tales circunstancias vengan motivadas por la situación de crisis sanitaria generada por la evolución del COVID-19”.

Se establece, por otro lado y finalmente, un nivel de prioridad o urgencia alto: “La justificación de la urgencia de esta reforma no es otra que la imposibilidad que presenta la normativa actual reguladora del juicio verbal de desahucio por falta de pago de alegar y probar cualquier otro motivo que no sea el pago de la renta. Con la medida se pretender hacer viable que pueda alegarse en el seno de este procedimiento la concurrencia de fuerza mayor o de desequilibrio en las prestaciones, como consecuencia del impacto de la actual crisis sanitaria en su situación personal del arrendatario; ello tanto en los arrendamientos urbanos de vivienda como en los de uso distinto (locales de negocios)”.

II. Consideraciones

A) Sujetos beneficiarios de la Medida.

Aunque en un principio pudiera pensarse que son sólo, dado el término “inquilino” que se emplea al tratar de la identificación y el objeto de la Medida, los arrendatarios de vivienda –propiamente “contrato de inquilinato”- que resulten demandados en juicio verbal de desahucio por impago de la renta o cantidades asimiladas, la medida propuesta afecta y beneficia por igual a todo tipo de arrendatarios, ya de fincas urbanas, de vivienda o para uso distinto del de vivienda –locales de negocio-, o de predios rústicos, que se vean sometidos a dicho proceso.

Así resulta de la “justificación de la urgencia de esta reforma” donde se alude al impacto de la crisis sanitaria en la situación personal del arrendatario, “tanto en los arrendamientos urbanos de vivienda como en los de uso distinto (locales de negocios)”, y sobre todo de la modificación propuesta del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), cuya reforma no altera su redacción actual en lo relativo al ámbito de este juicio verbal, que lo es para “la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada”.

Ello, además, en relación con el artículo 250.1.1º de la LEC, que como es sabido establece el juicio verbal como cauce procesal especial, por razón de la materia, para las demandas que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento recuperen la posesión de dicha finca.

B) Contenido y alcance de la Medida.

B.1. Mención que en la Propuesta se hace a la posible concurrencia de fuerza mayor o de desequilibrio en las prestaciones, como consecuencia del impacto de la actual crisis sanitaria en la situación personal del arrendatario.

Conviene apuntar que esta propuesta de reforma de la Ley Rituaria, siempre desde la órbita procesal que la caracteriza e informa, viene a salir en cierta medida en apoyo y protección de la posición jurídica de aquellos arrendatarios de inmuebles rústicos o urbanos –ya se anuncia que muchos, singularmente los segundos- que, por consecuencia de las medidas decretadas por el estado de alarma y sus implicaciones en el tejido social y productivo con la práctica paralización de gran parte de la actividad económica del país, se encuentren o puedan encontrarse en serias dificultades o incluso imposibilidad por causa de fuerza mayor, o por desequilibrio en las prestaciones, para afrontar el pago de la renta, versus la poca o nula atención que en general y hasta la fecha les ha prestado el Gobierno en esas sus relaciones contractuales con el arrendador.

En este sentido, si bien lo que se busca es ampliar los medios de oposición a la demanda de desahucio por impago de la renta, aportando de paso certidumbre jurídica en este extremo, no deja de ser significativo que el órgano de gobierno del Poder Judicial al articular dicha propuesta de reforma haga expresa mención a “la concurrencia de fuerza mayor o de desequilibrio en las prestaciones, como consecuencia del impacto de la actual crisis sanitaria en su situación personal del arrendatario”, considerando “imprescindible hacer viable que el inquilino pueda alegar y probar como posibles motivos de oposición a la pretensión resolutoria del arrendador por falta de pago de la renta, la concurrencia de fuerza mayor o de desequilibrio en las prestaciones”.

De lo que el Gobierno, entre las medidas adoptadas para hacer frente al COVID-19, ha guardado hasta la fecha el más absoluto silencio, ni una sola indicación ni por supuesto iniciativa legal vía Real Decreto-Ley al respecto, con la sola excepción -vid artículo 4 del Real Decreto-ley 11/2020- de haber establecido una moratoria en el pago de la renta -que no condonación, siquiera parcial, de la misma salvo que así se acuerde entre las partes “ad hoc”-, que, lejos de tener alcance general, sólo resulta obligada -o por emplear la dicción legal, “automática”- para aquellos arrendadores de vivienda habitual –no por tanto para los de local de negocio- que tengan la condición de “gran tenedor” o de empresa o entidad pública de vivienda y cuyo inquilino, a su vez, se encuentre en situación de vulnerabilidad (Nota: al tiempo de redactarse estas líneas no se había publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, artículos 1 al 5).

Dicho Real Decreto-ley 11/2020, como ya se tuvo la oportunidad de comentar en estas páginas entendiéndolo censurable, no ha establecido ninguna medida en relación con la obligación de pago de la renta respecto de los arrendatarios de locales de negocio -ni por supuesto medios sustantivos y/o procesales de defensa en los que amparar el eventual incumplimiento-, para ninguno de ellos cualquiera que sea la condición de su arrendador, que igualmente hayan podido verse afectados en su situación personal y en el desarrollo de su negocio por consecuencia de la pandemia. Ni siquiera, lo que se consideraba más llamativo y grave, para el grupo nada desdeñable de los afectados por el cierre del establecimiento que desde el pasado 14 de marzo se han visto imposibilitados para el ejercicio de la actividad en el local arrendado.

Es ahora la Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial la que pone encima de la mesa -eso sí, no se olvide, desde la óptica procesal- cuestiones tan relevantes, no meramente ficticias sino reales, de que dichos arrendatarios no puedan cumplir su obligación –de hecho, en la práctica parece que bastantes no lo están haciendo- por causa de fuerza mayor, que indudablemente atribuye a la crisis del COVID-19, o por haberse producido un desequilibrio prestacional sobrevenido para el arrendatario con origen en la misma.

Y tal efecto promueve que estos arrendatarios puedan aducir como motivo de oposición a la demanda de desahucio a que por impago de la renta puedan verse sometidos, tales relevantes cuestiones. Sin bien, obviamente, dejando la concreta solución del asunto, la resolución de la contienda, al criterio que, alegadas por el arrendatario como razones justificativas del impago en todo o en parte de la renta la concurrencia de fuerza mayor o de desequilibrio en las prestaciones por la situación provocada por la pandemia y tras la prueba pertinente y su valoración, adopten al respecto nuestros Juzgados y Tribunales en el enjuiciamiento del caso.

B.2. Propuesta de ampliación en el artículo 444.1 de la LEC de los motivos de oposición del arrendatario demandado de desahucio por impago: alegación de la imposibilidad de cumplimiento de la obligación, se entiende por fuerza mayor, o de desequilibrio sobrevenido de prestaciones contractuales justificativo del impago, siempre que tales circunstancias vengan motivadas por la situación de crisis sanitaria generada por la evolución del COVID-19.

Dicho lo anterior, resulta del todo loable esta iniciativa del órgano de gobierno del Poder Judicial, no sólo

(i) como medida del Plan de Choque para atender, una vez se reactive la actividad judicial, el más que probable incremento de este tipo de demandas que podrán presentar los arrendadores ante el impago de la renta, ofreciendo, por ello, una adecuada cobertura de defensa a los arrendatarios que se hayan visto en graves dificultades o imposibilitados para su cumplimiento –según se indica en la Propuesta, “se plantearán demandas de desahucio en los que el impago de la renta tendrá su origen en la imposibilidad de cumplimiento, o en el desequilibrio contractual sobrevenido de prestaciones por parte del inquilino ante la incidencia que haya podido tener la actual crisis sanitaria en su situación personal”-, sino también

(ii) para, con la temporalidad que a priori la caracteriza, dar certidumbre y seguridad jurídicas en la interpretación y aplicación de los medios de defensa oponibles frente a una demanda de juicio verbal de desahucio por impago, habida cuenta de la redacción actual del apartado 1 del artículo 444 de la LEC.

En relación con esto último, la literalidad del precepto en principio no alberga dudas. Dice taxativamente que “cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”

Como se ha venido postulando en la jurisprudencia, esta limitación de hechos alegables por el demandado en este tipo de procesos, al que sólo se le permite alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación -aunque a diferencia del artículo 1579.2 de la LEC de 1881 no se limitan los medios de prueba utilizables, es decir, no hay restricción de medios de prueba sino de hechos alegables-, deriva de la consideración del juicio verbal de desahucio por impago como procedimiento especial y sumario, cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada (artículo 447.2 LEC) y por tanto de cognición limitada.

Así, entre otras, Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12ª, de 15 de marzo de 2018, en la que, con cita de las de 18 de junio de 2014 y 2 de noviembre de 2017, se establece:

“(...) En definitiva, el carácter sumario del proceso es indivisible y se extiende a todos sus objetos posibles. Así pues, y por expresa decisión legislativa, lo único que se puede plantear en este proceso, supuesta la existencia del arrendamiento de inmueble, es el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por lo demás, el fundamento de la sumariedad del desahucio por falta de pago es claro: se pretende que a la prestación del arrendador de conceder la posesión de la finca, se corresponda con el pago de la renta, de forma que si no es así, se le permite conseguir, por esta vía, una rápida recuperación de la posesión y la percepción de las rentas debidas hasta el momento, quedando las demás cuestiones para su planteamiento separado. La sumariedad parte del conocido principio de normalidad (expresado con la frase "id quid plerumque accidit"), en base a la cual, el legislador parte de que la situación tipo será la de un contrato de arrendamiento indiscutido y la causa de terminación que admite (la expiración del plazo) o la de resolución (el impago de rentas) puede ser planteada y probada con suma facilidad (...)

O la más reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, de 28 de noviembre de 2019, en la que se indica:

“(...) El juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los artículos 437 y siguientes, presenta como características:

a) Se trata de un juicio sumario, con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (artículo 444.1), aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC de 1881- no se limitan los medios de prueba utilizables. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" (...)

b) Como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada (artículo 447.2). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS 19.12.61, 5.6.87, 28.2.91) que atribuye al desahucio, sumario, al menos "en parte" excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición).

c) Su finalidad es la resolución de un arrendamiento y la recuperación posesoria, a través de la desposesión del demandado.

d) Se basa en una causa resolutoria: la falta de pago de "las rentas o cantidades debidas por el arrendatario", definidas y firmes (artículo 1555.1 CC); no obstante, es preciso resaltar que la norma determina el procedimiento aplicable, no la interpretación de la causa resolutoria”.

No obstante y frente a lo anterior, existen otros pronunciamientos (Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1ª, de 11 noviembre de 2004, o Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona, Sección 2ª, de 24 enero de 2005) que descartan en principio el automatismo a que lleva el artículo 444.1 de la LEC en el sentido de que en estos procesos sumarios tan solo puede alegarse y acreditarse el hecho del pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, señalando en tal sentido que “parece claro que podrá alegarse y probarse cualquier circunstancia que incida o influya directamente en el cumplimiento de tal obligación. La solución contraria abocaría a una indefensión del demandado, con graves consecuencias prácticas, ya que, si invocado el impago no puede oponer motivos que hayan conducido a él, quedaría condenado al lanzamiento en todo caso En consecuencia, si la circunstancia que se alega y acredita, concerniente o influyente en la falta de pago, entra dentro de lo que denominamos cuestión compleja, la solución más adecuada será la anteriormente expuesta: que el conflicto se resuelva en el ámbito de un juicio ordinario”.

Pues bien, la medida propuesta de reforma del artículo 444.1 de la LEC va a contribuir a aportar claridad y certidumbre en la interpretación y aplicación del precepto, al menos en cuanto a esos medios de defensa y oposición del arrendatario demandado en juicio verbal de desahucio por impago, que, de aceptarse por el Gobierno esta modificación legislativa (que como se ha dicho entendemos del todo pertinente), sí podría entonces sin duda alegar y probar: la imposibilidad de cumplimiento de la obligación de pago de la renta por fuerza mayor o por desequilibrio sobrevenido de prestaciones contractuales, motivado por la situación de crisis sanitaria generada por la evolución del COVID-19.

Como se señala en la Propuesta, “esta medida ofrece una solución a un problema práctico que se planteará de inmediato: la viabilidad procesal de oponer este motivo de oposición frente al rigor de la normativa vigente que impide -en su aplicación literal- argumentar y probar cualquier otro motivo que no sea el pago efectivo de la renta; siendo previsible el dictado de decisiones encontradas ante la imprevisión normativa de admitir este alegato”.

Habrá por tanto viabilidad procesal, que ahora dada la literalidad del mencionado precepto no es segura. Y se reforzarán los medios de defensa en ese proceso especial y sumario de estos arrendatarios, ya de vivienda o de local de negocio -también rústicos, no se olvide-, que se hayan visto afectados por la crisis.

C) Incidencia de la reforma propuesta en el tratamiento de la llamada “cuestión compleja”.

Con todo, una cuestión que cabría plantear es si, quedando consagrados tales motivos de oposición en la Ley Procesal por aceptarse por el Gobierno la medida de reforma del artículo 444.1 de la LEC propuesta por la Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial, y por tanto pudiendo y debiéndose entrar en el examen de aquéllos en el ámbito de este proceso especial y sumario del juicio verbal de desahucio por impago de la renta o cantidades asimiladas, quedaría en todo caso desterrada para el arrendatario demandado la invocación en dicho proceso de la excepción de inadecuación de procedimiento fundada en la llamada, y tratada profusamente en la jurisprudencia, “cuestión compleja”. En que podría consistir esa situación ajena por completo al contrato locativo, más allá del estricto vínculo arrendaticio, motivada y debida por la crisis del COVID-19, con el resultado de grave dificultad o imposibilidad para el cumplimiento en todo en parte de la obligación de pago de la renta.

En este sentido se considera “que existe cuestión compleja, que debe ser dilucidada en el procedimiento declarativo ordinario, cuando se presenta prueba mediante la que, al menos indiciariamente, se ponga de manifiesto que están en discusión, con entidad jurídica suficiente, aspectos que deriven del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo” (por todas, citada SAP de Madrid de 28 de noviembre de 2019). Así como aquellas cuestiones que objetivamente exijan una previa declaración de derechos, acaso los de arrendador y arrendatario ante la grave crisis económica generada por la pandemia, como suceso inevitable o imprevisible al momento de la celebración del contrato.  

Aunque esta cuestión no es objeto de este comentario y desde luego merece un análisis más en profundidad que excede de estas líneas, parece claro que de no salir adelante la reforma propuesta de ampliación de los motivos de oposición, y encontrándose por tanto limitada por el artículo 444.1 de la LEC -como ahora- la oposición del demandado a “alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”, éste, por dichas excepcionales circunstancias impeditivas del pago de la renta, podrá plantear en el seno del proceso sumario, sin descartar que tenga éxito, esa doctrina jurisprudencial de la “cuestión compleja” conforme a la cual “se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y resultan éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos”.

 

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