En fechas recientes tuve la grata ocasión de acudir a una conferencia dada por su Ilustrísima Señoría D. ª Ana Descalzo Pino sobre las novedades que nos ha traído la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria. Si bien solamente se analizó el aspecto jurisdiccional de la ley, todos los asistentes pudimos hacernos una somera idea de la magnitud del cambio operado.

Sin embargo, no dedicaré estas líneas al aspecto procesal en el ámbito jurisdiccional de esta ley sino que me centraré en un aspecto hasta ahora, entiendo, poco comentado, tal y como resulta ser la desjurisdiccionalización de expedientes, que ha conllevado la atribución de numerosos expedientes a los Notarios, efectuada a través de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de su olvido legal en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria.

Para hacernos una idea concreta de la magnitud de la cuestión, baste señalar que ahora son competentes los Notarios para conocer de los expedientes de deslinde de finca inscrita, rectificación de la descripción, inmatriculación de finca no inscrita o reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

En la nueva configuración legal, el expediente de dominio para la inmatriculación de finca no inscrita se configura como el expediente tipo, el modelo que se ha de seguir para cualquier tipo de expediente en la medida de lo posible. De aquí surge la necesidad, como no podría ser de otra forma, de realizar matizaciones, especialidades y salvedades para cada expediente, so pena de caer en la reiteración de actos e, incluso, en incongruencias.

En consecuencia, la regulación central del expediente de dominio para la inmatriculación de finca no inscrita, la encontramos en el art. 203 LH, al que siguen y anteceden ciertas especialidades según el concreto expediente ante el que nos encontremos. Así, para el expediente de deslinde de fincas inscritas tendremos también que acudir al art. 200 LH; para el expediente de rectificación de descripción, superficie o linderos al art. 201 LH; y para el expediente de reanudación del tracto al art. 208 LH.

Con ánimo de mostrar la complejidad, y los problemas, de la nueva tramitación pondré como ejemplo el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

El art. 208 LH, buenamente, señala que el expediente se iniciará por escrito al que se acompañan los documentos señalados en el art. 203.1º.2ª a) LH.

El titular dominical de la finca

El primer problema que se nos plantea es la conciliación de las dos normas referidas. El art. 203.1º.2ª LH sostiene que el expediente de inmatriculación se iniciará mediante escrito del titular dominical de la finca, lo cual hay que compaginarlo con lo señalado en el art. 208.2º.1ª LH, pues, ¿quién es el titular dominical?

En el expediente de inmatriculación podemos entender que el titular dominical será aquella persona que ostente el dominio de hecho de la finca y que busca transformarlo en un dominio públicamente reconocido y protegido, es decir, quien busca la inmatriculación de su dominio no inscrito. Sin embargo, en el expediente de reanudación del tracto nos encontraremos, en el peor de los casos, con un titular registral del dominio, un titular catastral y un titular dominical de hecho –y de derecho privado- pero no inscrito, es decir, nos encontraremos con: quien aparece inscrito en el registro que transmitió su propiedad; quien aparece reconocido en el catastro como titular catastral del dominio y obligado tributario al pago; y el nuevo titular dominical que tiene un título, formal o material, pero no aparece reconocido como tal en el Registro de la Propiedad.

Riza el rizo el hecho de que normalmente cada una de estas posiciones puede estar integrada por una pluralidad de personas, ya sea por la existencia de copropiedad en su origen, ya por la necesidad de integrar la figura dominical en los causahabientes de alguno de los intervinientes.

Lo lógico, a mi entender, es, al menos, dar la posibilidad a cualquier de estos titulares teóricos de iniciar el expediente y, llegado el caso, tras la debida tramitación notarial, concluirlo de forma negativa. No obstante, si lo anterior sería admisible en vía judicial, donde, no olvidemos, prima el derecho a la tutela judicial efectiva, no tiene por qué serlo en vía notarial, toda vez que, de una parte, no resulta oponible tal derecho y, de otra, el Notario queda vinculado por la publicidad del título inscrito.

Además, no parece conveniente el oponer como obstáculo la falta de título de dominio cuando el expediente, tradicionalmente, ha sido una vía especial para “habilitar de título de dominio a quien no lo tenga” (STC de 30 de noviembre de 1957).

Poco o nada dice la ley en relación con la forma del escrito iniciador de expediente, más allá de la obligatoriedad de incluir un mínimo de información pues “junto a la descripción de la finca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo [art. 203 LH]” (art. 208.2º.1ª LH)

Así, pues, ¿es una solicitud, una solicitud que sirva de requerimiento al Notario, un algo parecido a una demanda? A falta de escritos normalizados y modelos, considero que lo más cómodo para todos es formular una solicitud en la que se incluyan requerimientos específicos al Notario. Hay que tener presente que según el art. 3 del Reglamento Notarial: “El Notariado, como órgano de jurisdicción voluntaria, no podrá actuar nunca sin previa rogación de sujeto interesado, excepto en casos especiales legalmente fijados (…) La prestación del ministerio notarial tiene carácter obligatorio siempre que no exista causa legal o imposibilidad física que lo impida”, de forma que, con la solicitud y la invocación de los efectos del requerimiento, tanto se le roga al Notario su intervención como se le recuerda la imposibilidad de eludirla.

Documentación a aportar en el expediente

Entrando ya en la documentación que se ha de aportar a este inscrito iniciador del expediente, según nos indica el art. 208.2º.1ª LH, la certificación registral de la finca se muestra indispensable. Además, deberán acompañar al escrito los documentos señalados en el art. 203.1º.2ª, a) LH, a saber:

1. Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular.
2. Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela.

Con relación a este primer documento, el título de propiedad de la finca, parece conveniente interpretarlo sistemática y teleológicamente como el título privado de propiedad que nos da pie a reanudar el tracto. La cuestión se complica cuando no se tiene un título formal sino un título material.

La certificación catastral descriptiva y gráfica que debiera ser algo fácil de conseguir puede convertirse en nuestro verdadero caballo de batalla.

En primer lugar, hemos de tener en cuenta lo dispuesto en el art. 53 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario que establece las posibilidades de acceso al Catastro. Como regla general, sólo el titular catastral puede tener acceso a los datos contenidos en el mismo de forma que o bien con antelación se ha realizado en el Catastro la modificación del titular catastral o bien se realiza sobre la marcha, si es posible. Claro está que el Catastro no acredita propiedad pero no menos claro resulta que, para realizar una modificación en el Catastro, hemos de acreditarle la titularidad del que será nuevo titular catastral. Dado que el expediente de reanudación del tracto pretende poder llegar a constituir un título público dominical, carece de toda lógica que para poder iniciar el expediente haya que haberle acreditado previamente al Catastro el título dominical.

Como vía de solucionar este círculo vicioso, la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria ha modificado el art. 53.1º b) del Texto Refundido del Catastro para permitir a Notarios y Registradores el acceso a los datos contenidos en el mismo. Ahora bien, hasta donde tengo conocimiento, los Notarios no tienen intención de realizar este tipo de consultas, ni de facilitar la información que se les requiera en el inscrito de iniciación del procedimiento, puesto que estarían accediendo a datos protegidos de personas que no tienen nada que ver con el expediente que instruyen –lo cual comportaría su responsabilidad en caso de reclamación por parte de los afectados- y porque de la dicción literal del art. 203.1º.2ª LH se puede construir como obligatoria, para el promotor del expediente, la aportación de tal certificado catastral. La negativa de los Notarios parece, a priori, temporal y se muestra condicionada a las Instrucciones que la DGRN pueda dictar en la materia.

El legislador, en la redacción de estas leyes, parece olvidar la situación real de las relaciones jurídicas entre particulares en localidades pequeñas. Aún ha día de hoy, vender una tierra “entre caballeros” se sigue haciendo en el bar del pueblo entre vinos y dos amigos, lo que resulta muy útil para evitar pagos de impuestos, notarios y registros pero que a los profesionales nos plantea un verdadero problema probatorio con el paso de los años. No son pocas las ocasiones en las que en los antiguos expedientes jurisdiccionales se acababa tirando de la testifical de los convecinos, pues como todos sabemos, en un pueblo pequeño todo se acaba sabiendo.

Si llegamos a superar las dificultades antes vistas, en la progresión del expediente se deberán aportar todos aquellos documentos que justifiquen la adquisición por parte del titular o titulares intermedios no inscritos “y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición” (art. 208.2º.2ª LH); expresión harto ambigua puesto que los documentos a aportar serán aquellos que permitan a juicio del Notario tener por justificado el tracto sucesivo interrumpido y que, a mi entender, se convierte en una valoración de la prueba encubierta que, en principio, solo correspondería realizar a los juzgados y tribunales.

Notificaciones y citaciones

Alcanzado este punto en la tramitación, comenzaría la fase de notificaciones y citaciones. Quizá de forma intencionada o quizá por despiste legislativo, el art. 208.2º.3ª LH nos remite de forma genérica a “los interesados referidos en la regla 5ª del apartado 1 del artículo 203”, lo que conlleva evaluar quién ha de ser citado y quién notificado.

El art. 203.1º.5ª LH sostiene que se notificará la pretensión a quienes de la documentación previamente aportada resulte interesado como:

1. Titular de cargas, derechos o acciones que graven la finca.
2. La persona de quien proceda el bien o sus causahabientes, si fuesen conocidos.
3. Titular catastral.
4. Poseedor de hecho de la finca.
5. Ayuntamiento de la localidad.
6. Administración titular del dominio público que pudiera verse afectada.
7. Titulares registrales del dominio de las fincas colindantes.
8. Titulares catastrales del dominio de las fincas colindantes.
9. Titulares de derechos reales sobre las fincas colindantes.

Por su parte, el art. 208.2º.3ª LH dispone que se citará a quien aparezca como titular registral del último dominio inscrito o sus herederos.

La notificación la podemos considerar como una mera puesta en conocimiento de la realización del expediente a los que resulten interesados pero nada se indica de cómo realizarla mientras que la citación puede entenderse como un requerimiento de comparecencia. La cuestión de la distinción trasciende lo divino y lo humano cuento echamos mano de lo dispuesto en el Reglamento Hipotecario, que no ha sido modificado desde 1992 y que, por tanto, nos crea más problemas antes que solucionarlos.

El art. 277 RH sólo menciona las citaciones y por referencia a la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 debido a que, al no estar modificado, el Reglamento parte de la instrucción judicial del expediente. Intentando no hacer excesivo alarde interpretativo ni pretendiendo usurpar las funciones que sólo debieran corresponderles a los juzgados y tribunales, a mi entender, primará lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, es decir, la distinción entre notificación y citación, y deberemos acudir a la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil para encontrar cómo realizarlas. De esta forma, para la realización de las notificaciones y citaciones deberá estarse a lo dispuesto en los arts. 149 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula los actos de comunicación judicial.

Los actos de comunicación judiciales, según el art. 152 LEC, se realizarán bien por los funcionarios del Cuerpo de Auxilio Judicial o bien por el procurador de la parte que lo solicite. Dado que, entiendo, no resulta posible realizar una notificación notarial mediante el Cuerpo de Auxilio Judicial, sólo nos queda la alternativa del Procurador y si lo hemos solicitado en el escrito iniciador del expediente.

Ahora bien, si no hemos previsto que las comunicaciones las halla de realizar el Procurador, el Notario podría realizarlas igualmente aunque solo a través de un acta de notificación, para las notificaciones, o un acta de requerimiento, para las citaciones de comparecencia.

Teniendo lo anterior presente, la previsión de empleo del Procurador puede ahorrar dinero a nuestros clientes puesto que, en base a los arts. 83 y 84 del Arancel de los Procuradores, resultaría el acto de comunicación en unos 25€ más gastos mientras que el acta notarial, según el número 1º.c) del Arancel Notarial, el acta sin cuantía cuesta 36€, a lo que habrá que añadirle los gastos y la salida de despacho, que lo situaría entre los 150-200€ por acto de comunicación y acta y siempre que el notificado se encuentre en el mismo distrito notarial. Esto habrá que tenerlo muy en cuenta si del estudio del caso nos salen como notificables y citables muchos interesados, lo que resulta una posibilidad muy real en el caso de expedientes sobre fincas urbanas -una finca que colinde con un edificio obligaría a notificar a todos los propietarios de las diferentes fincas del edificio, a las entidades financieras que ostenten un derecho hipotecario sobre las mismas e, incluso, a los arrendatarios.

Si lo anterior es válido a día de hoy, dejará de serlo en breve, espero, pues desde julio se está esperando la publicación del nuevo arancel notarial, que debiera contener previsiones específicas en relación a los actos en la jurisdicción voluntaria. Personalmente, no espero una reducción de aranceles notariales a estos efectos.

Sea como fuere y quien tuviere encargado el acto de comunicación, hemos de discutir cómo realizarla. La LEC parte, tras las muchas modificaciones de este año 2015, de la comunicación telemática a las partes personadas en el procedimiento. El art. 152.3º LEC, por fortuna, sigue conteniendo otros medios de comunicación como el correo y el telegrama, de forma que, y a falta de jurisprudencia o resoluciones de la DGRN en los nuevos expedientes, primará la prueba de la comunicación y, en consecuencia, a mi entender, bastaría con que las notificaciones se remitiesen por correo certificado mientras que las citaciones requerirían bien su entrega presencial en caso del Notario o bien, en caso del Procurador, alternativamente, la remisión por correo certificado o la notificación presencial.

En todo caso, el art. 208.2º.4ª LH prevé que para las citaciones en expedientes de reanudación del tracto sucesivo interrumpido en los que la última inscripción tenga menos de 30 años, deberá recurrirse a la comunicación personal. Sensu contrario, en caso de inscripción de más de 30 años, se podría realizar mediante correo certificado.

El acto de comunicación no agota en lo anterior los problemas que plantea. De la lectura en profundidad del art. 203.1º LH se desprende que la notificación a los interesados ha de realizarse en su domicilio pero no necesariamente en el domicilio identificado en el escrito de solicitud, de forma que, si a lo largo de la tramitación, los datos registrales y catastrales difieren, las notificaciones deberán de realizarse en todos los domicilios identificados.

A mayor ahondamiento en la cuestión, el mentado art. 203.1º LH ordena la publicación obligatoria en el BOE de la iniciación del expediente y potestativamente a juicio del Notario la publicación en el tablón de anuncios del Ayuntamiento; afortunadamente, todo ello de forma gratuita. Sin embargo, se olvida, de nuevo, el legislador de las leyes que él mismo dicta toda vez que el asunto se vería enormemente simplificado si se hiciese uso del Tablón Edictal Único que ha entrado en vigor en junio de 2015.

De las notificaciones que se realicen podrán surgir, inevitablemente, nuevos problemas: pretendidos derechos que se quieran ejercitar, sujetos notificados que no tengan ni el más mínimo conocimiento de la cuestión y todo ese conjunto de circunstancias de lo más variopintas que tienen cabida en nuestro ordenamiento jurídico. En este punto, nunca más que antes, será capital el buen hacer notarial y la capacidad del Notario de realizar una conciliación de posturas fructífera, más aún al amparo de la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria que les atribuye esta facultad conciliadora.

El verdadero quid de la cuestión estriba en la eficacia de las citaciones puesto que según el art. 208.4ª LH si los citados no comparecen o bien formulan oposición, todo lo realizado se va al traste, se termina el expediente y queda expedita la vía jurisdiccional.

Ahora bien, como buen profesional, antes de iniciar un expediente notarial, he de estudiarme el caso, buscar la información necesaria y hacerme una composición de lugar y de las eventualidades del mismo. También, como buen profesional, tengo siempre presente que el art. 24.1º CE establece el derecho a la tutela judicial efectiva, que por tratarse de un derecho fundamental no puede ser cercenado por una mera ley de forma que la posibilidad de acceso a la jurisdicción no la puede condicionar el legislador. En consecuencia, la posibilidad de interponer una demanda en ejercicio de una acción declarativa de dominio siempre está presente. Así las cosas, ¿para qué voy a acudir al Notario si la acción declarativa de dominio la puedo interponer desde un principio?