Sus abuelos paternos tuvieron dos hijos, su padre y su tía. Esta, nació con una discapacidad intelectual severa y nunca ha podido gobernarse por sí misma. A su mayoría de edad, los abuelos promovieron su incapacitación, y a la muerte del abuelo, dadas las circunstancias de la abuela, su tutela recayó en su padre. Poco después murió la abuela. Las herencias de sus padres dejaron a su tía un patrimonio, no muy elevado, pero tampoco escaso: una vivienda, un pequeño local de negocio, y unas veinte plazas de garaje. Junto a esto, la tía viene recibiendo la prestación de dos pensiones públicas.

Las necesidades especiales de la tía aconsejaron su ingreso en un centro especializado, donde vive desde hace años, y cuyo coste se sufraga con lo percibido de las pensiones. En su día su padre, como tutor, arrendó la vivienda y el local de negocio de su hermana, tía de la cliente; algunas plazas de garaje se alquilaban esporádicamente. Al morir su padre, ella, perdida como estaba con relación a las circunstancias de su tía, pidió consejo legal. Dado a conocer al Juzgado el fallecimiento de su padre, tutor de su hermana y tía suya, solicitó se la nombrara tutora de su tía. Nombrada, tuvo que hacer un inventario de los bienes y derechos, así como de las obligaciones de su tía. Concretar en documentos lo que hasta entonces conocía de oídas.

Obtuvo copia de las resoluciones que en su día resolvieron a favor de su tía las prestaciones porque recibe en forma de dos pensiones; copia de las escrituras de las herencias de sus abuelos a favor de su tía, y de cada bien, comprobó tanto su inscripción en el Registro de la Propiedad como su titularidad catastral; copia de los contratos de los arrendamientos de la vivienda y del local de negocio, y localizó el teléfono de quienes utilizaban las plazas de garaje alquiladas. En Hacienda obtuvo las certificaciones precisas para conocer la situación de su  tía con el fisco. Consiguió obtener la documentación necesaria para conocer, administrar y cumplir con las obligaciones derivadas del patrimonio de su tía.

El importe de las prestaciones de las pensiones que se reciben está en función de las rentas que su tía obtiene; el importe del coste del centro donde reside su tía también. Decisión: Obtener de las Administraciones públicas para su tía lo que corresponda, ni un céntimo de más, ni un céntimo de menos. En consecuencia, procedió al alta de la tía en el censo de arrendadores, a fijar una cuenta bancaria como lugar de pago de las rentas de los alquileres del local de negocio y de las plazas de garaje, a celebrar con cada arrendatario de plaza de garaje un contrato, a promocionar el alquiler de todas las plazas, a ingresar cada trimestre la cuota de Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente, y cada año realiza la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas;  puso en conocimiento de las Administraciones públicas competentes las nuevas circunstancias lo que generó, por una parte, una disminución de ingresos en las pensiones, por otro,  un mayor coste en el centro de residencia. Y cada año al momento de rendir cuentas al Juzgado (como impone el artículo 269 del Código Civil), como si de una empresa se tratara, aporta una contabilidad de su tía, en la que se recogen la totalidad de ingresos y gastos, tanto de la actividad arrendadora, como los de la vida cotidiana, el juego de facturas y documentos justificantes de ingresos y gastos, extracto bancario y modelos tributarios del periodo.

El inquilino del local dudaba si mantener o dejar el negocio. El plazo del contrato de venció sin que hubiera tomado una decisión, si bien siguió con el local abierto. No hay problema, pues el artículo 1566 del Código Civil nos dice que “Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción^[1] por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”  El artículo 1.577 se refiere a las fincas rústicas y, el 1.581 a las fincas urbanas, fijando para estas una prórroga anual cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

El inquilino ya se ha decidido, quiere mantenerse en el local. Si la tácita reconducción ha sido una solución provisional, ahora, para seguir haciendo las cosas bien, hay que proceder según indican el Código Civil^[2] y la Ley de la Jurisdicción Voluntaria^[3].

El artículo 271 del Código Civil nos dice que el tutor necesita autorización judicial, entre otras cosas, para celebrar contratos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción. La Ley de Arrendamientos Urbanos ^[4] en su artículo 37 nos dice que los contratos de arrendamiento pueden formalizarse por escrito, y dado que su Disposición Adicional Segunda, modificó la Ley Hipotecaria^[5], se puede conforme el nº 5 de su artículo 2, inscribir en el Registro de la Propiedad los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. Consecuencia, al ser inscribible el nuevo contrato, la autorización judicial es preceptiva.

La Ley de Jurisdicción Voluntaria regula el procedimiento de autorización o aprobación judicial para realizar actos de disposición que se refieran a bienes de personas con la capacidad modificada judicialmente, artículos 61 y siguientes. El proceso ha de instarlo la tutora ante el Juzgado de Familia (y cuando este no existe, en el de Primera Instancia), quien ha de justificar el motivo de la solicitud, su necesidad, así como el destino de los fondos obtenidos. Consecuencia, al estar el contrato sometido a autorización judicial, recoge una condición muy concreta: El contrato vencido está prorrogado por tácita reconducción surtiendo sus efectos legales en el plazo de un año, y se condiciona su validez a la obtención de su autorización por el Juez.

En este tipo de solicitudes no es preceptiva la intervención de procurador y abogado salvo que el valor del negocio para el que se solicita autorización supere el importe de 6.000 euros.

Nota 1: Si en su familia hay una persona con discapacidad, y, sobre todo, cuando los padres declinan, aunque duela admitirlo, porque la vida sigue con sus exigencias legales, es aconsejable instar la incapacidad del familiar, pues los patrimonios, grandes o pequeños hay que administrarlos, y esto es imposible hacerlo bien cuando hace falta la firma de quien no puede firmar. 

Nota 2: Se dice de una declaración de incapacidad que es la declaración de la muerte civil de una persona. La declaración de incapacidad es reversible, y se adapta en el tiempo a la evolución de la incapacidad de la persona.