La campaña de presentación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) está en su pleno apogeo. Muchos son los contribuyentes que han presentado ya su declaración. Aunque el plazo no termina hasta el 1 de julio del presente año.

Algunas personas esperan para presentarlo porque la declaración se puede tornar complicada y engorrosa por los elementos que pueden contener. Entre ellos, por ejemplo, la venta de una vivienda.

Cuando realizas una venta de una vivienda en propiedad, en los casos en los que hayas obtenido una ganancia en la transmisión, vas a tener que asumir el pago del impuesto de plusvalía municipal. Y, además, declarar en la renta la ganancia obtenida.

En los casos en los que hayas obtenido una pérdida en la transmisión, deberás igualmente declarar la pérdida en la renta del ejercicio en el que vendiste el inmueble. Pero no tendrás que hacer frente al pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).

Vamos a ver las diferencias entre ambos y si se puede deducir en la declaración el pago de la plusvalía municipal.

Impuesto de plusvalía municipal: ¿cuándo hay que pagarlo?

La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbanos, hay que abonarlo cuando se transmite una propiedad y ha habido un incremento de valor del terreno en el periodo de tenencia del inmueble.

Por ejemplo, si vendes tu vivienda por más de lo que te costó inicialmente, y por tanto se produce un incremento de valor de la misma, tendrás que soportar el pago del tributo.

Pero muchas personas han vendido o transmitido el inmueble por una cantidad inferior a la que costó inicialmente. Sobre todo en los años de crisis inmobiliaria. Pero aún así han tenido que soportar el pago de este impuesto.

Plusvalía al vender una vivienda en la declaración de renta: ¿es lo mismo que el impuesto de plusvalía municipal?

Cuando vendes una vivienda, tienes que declarar esta transmisión en la declaración de la Renta, tanto si ha existido una ganancia o una pérdida patrimonial en la operación de transmisión. En el caso que haya existido un incremento patrimonial, habrá que declarar esta plusvalía en la declaración del IRPF. Esto es diferente al impuesto de plusvalía municipal que habrás tenido que abonar en primer lugar. Y luego, incluir el incremento patrimonial en tu declaración. Teniendo en cuenta las reglas de cálculo de las ganancias patrimoniales.

¿Cómo calculo ese incremento patrimonial al vender una casa para reflejarlo en la Renta?

Podría parecer que para calcular si ha habido o no ganancias por la venta de un inmueble sería tan sencillo como restar el valor de la venta o transmisión al de compra o adquisición inicial. Pero lo cierto es que influyen otros factores que hay que aplicar para hacer dicho cálculo.

Para calcular ese valor de adquisición tienes que hacer la siguiente operación:

• Sumar el importe real de adquisición. En caso de herencia, legado o donación, por el declarado o comprobado por la Administración a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
• Incluir en positivo también las inversiones y mejores efectuadas en los bienes durante ese tiempo.
• Los gastos (comisiones, Fedatario público, Registro, etc.) e impuestos (ITPyAJD, IVA o Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones si la adquisición se realizó a título gratuito) que tuviste que afrontar cuando la adquiristes también se suman.
• Por último, tienes que restar las amortizaciones fiscalmente deducibles. Y se computa en todo caso la amortización mínima con independencia de su efectiva consideración como gasto.

Por su parte, el valor de la transmisión se calcula de la siguiente forma.

• Al importe real de la transmisión (o el declarado o comprobado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
• Le tienes que restar los gastos y tributos inherentes a la transmisión.

¿Y qué es lo que tengo que declarar en la Renta?

El resultado de la operación anterior será lo que tengas que incluir en tu declaración. Si es negativo, es decir, si has transmitido el bien por un valor inferior al de adquisición, reflejarás la pérdida patrimonial obtenida.

Sin embargo, si es positivo y efectivamente se ha producido un incremento en tu patrimonio con la venta, reflejarás esa ganancia patrimonial en la declaración.

Lo que tienes que afrontar será un tanto por ciento de ese incremento en tu patrimonio, y dependerá del importe del mismo:

• Si es hasta 6.000 euros, será de un 19%.
• Entre 6.001 y 50.000 euros un 21%.
• A partir de 50.001 euros, de un 23%.

 

¿Y hay alguna excepción?

Efectivamente, existen una serie de casos en los que no vas a tener que tributar en la declaración de la renta por la plusvalía obtenida cuando vendes un inmueble. Son los siguientes:

1. Cuando hay una dación en pago o ejecución hipotecaria.
2. Si es tu vivienda habitual y la vendes para adquirir otra. En este caso tienes dos años para reinvertir. Y si destinas sólo una parte de la venta, tendrás que tributar el resto en el IRPF.
3. En caso de ser mayor de 65 años y sea tu vivienda habitual tampoco. Así como por las personas que se encuentren en situación de dependencia severa o de gran dependencia.

¿Pagaste el impuesto de plusvalía municipal con pérdidas?

Como hemos comentado anteriormente, la plusvalía municipal hay que abonarla sólo cuando se ha producido un incremento de valor del bien. En caso contrario, aunque muchos ayuntamientos lo siguen recaudando, puedes reclamarlo y te lo tienen que devolver pues así lo ha declarado el Tribunal Constitucional.