Hasta ahora, se ha venido sosteniendo por gran parte de los contribuyentes la deducibilidad de los gastos soportados por el arrendador derivados de un inmueble en “expectativa de alquiler”, es decir, cuando el mismo estuviese puesto a disposición de arrendamiento, sin llegar a estarlo. 

De esta forma, el arrendador en el transcurso temporal hasta que arrienda el inmueble se deducía, de las rentas obtenidas como rendimientos de capital inmobiliario derivados del arrendamiento, aquellos gastos que soportó hasta el arrendamiento efectivo del inmueble, séanse los gastos de IBI, amortización, gastos de publicidad, de financiación, seguros, cuotas de la comunidad de propietarios, etc.

El fundamento principal que el contribuyente sostenía era que existía una correlación entre  la deducibilidad del gasto y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda, dado que esos gastos eran soportados mientras el inmueble se encontraba en disposición de su arrendamiento en agencias inmobiliarias, páginas webs, etc. En este sentido se ha manifestado la Dirección General de Tributos en diversas consultas V3146/2018 o la consulta V4258-16, entre otras; en ellas la Dirección General de Tributos esboza que siempre que se acredite dicha correlación entre gastos e ingresos, los mismos pudieran ser deducibles, admitiendo gastos tales como “cambio de aparato de aire acondicionado y caldera, acuchillado del suelo, y pintura del inmueble” aunque ya matizaba la no deducibilidad de gastos anuales como el IBI, seguros, suministros o cuotas de la comunidad.

No obstante, el Tribunal Supremo en su reciente sentencia 910/2021, de fecha 25 de febrero de 2021, realiza una interpretación restrictiva de la “necesariedad” que preceptúa el art. 23.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante LIRPF) y asevera que “[…] si el inmueble no está arrendado, por el tiempo en que no genera rendimiento íntegro alguno, no cabe deducir los gastos propiamente anuales como el IBI, seguros, gastos de comunidad, suministros etc., puesto que no son gastos necesarios para obtener unos ingresos que no se han obtenido".

En congruencia con el criterio establecido por el Tribunal Supremo, el contribuyente deberá adoptar una postura más limitada en cuanto a la deducibilidad de dichos gastos, acotando la deducción al periodo de arrendamiento. Huelga señalar que en todo caso serán deducibles, en interpretación de la sentencia mencionada, aquellos gastos destinados a la conservación y reparación del local o vivienda siempre que se generen rendimientos positivos en el capital inmobiliario, procediendo su deducción en los cuatro ejercicios siguientes si la deducción no fuera posible  (vid. Consulta DGT V1003-17 o V3146-18).

Finalmente, al albur de la sentencia, es menester resaltar que los periodos en los que el inmueble no esté efectivamente arrendado, tributarán como renta imputada al 1,1% o 2% del valor catastral del inmueble, en virtud del art. 85 LIRPF.