Para el examen de la cuestión que vamos a exponer nos hacemos eco de la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 17 de junio de 2021, toda vez que resolvió un caso singular y que servirá de reflejo y apoyo para los operadores jurídicos en situaciones similares. Como se verá, la importancia en los litigios de vicios o defectos constructivos de contar con un buen informe pericial es esencial como siempre hemos recalcado en este foro. La relación de defectos, la descripción de los mismos, la causa y su cuantificación, son trascendentales, además de que el perito tenga la solvencia necesaria para defender su dictamen en el acto del juicio.

El caso al que se refiere la sentencia citada es un supuesto en el que varias comunidades de propietarios, con un total de 84 viviendas, se vieron afectadas por defectos en la pavimentación interior de las mismas. Estos defectos incidían de forma importante en la habitabilidad de los inmuebles por estar deformados, sufrir abombamientos, etc… Estas comunidades de vecinos junto con la promotora-vendedora de las viviendas, demandaron a la empresa constructora reclamando los vecinos, por un lado, el coste de las obras de reparación, más los gastos de alojamiento y de depósito de los muebles durante el tiempo de ejecución de los trabajos y, por parte de la promotora, el importe de las cantidades satisfechas por las reparaciones urgentes ejecutadas a su costa.

La singularidad de este asunto es que la reclamación de reparación del pavimento se hacía para las 84 viviendas, es decir, para la totalidad de la promoción, a pesar de que los daños se habían presentado en parte de ellas, bajo el argumento de que el modo de ejecutar la colocación del pavimento fue el mismo en todos los inmuebles, como así quedó finalmente acreditado.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial estimaron de forma sustancial las reclamaciones de los demandantes. Concretamente, este segundo Tribunal consideró que las patologías del pavimento que afectaban a las 84 viviendas, se habían presentado durante el plazo de garantía de tres años, pues la causa de su existencia y materiales empleados en su ejecución son los mismos en toda la promoción, con independencia de que el defecto se haya advertido en la actualidad como si todavía no se ha manifestado.

La aparición del defecto de forma generalizada en toda la promoción dentro del plazo de garantía imposibilita la preclusión del mismo en aquellas viviendas en las que el defecto aún no se haya exteriorizado. Los defectos en el pavimento no son meramente puntuales sino determinantes de un fracaso generalizado de la partida de obra, por lo que debe acogerse la pretensión de sustitución integral de todo el pavimento de la promoción.

Frente a la sentencia de apelación, la empresa constructora interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo basado en tres motivos:

1º) Por infracción del artículo 17.1.b) de la Ley de Ordenación de la Edificación, por cuanto la sentencia recurrida considera que la preclusión de la garantía no puede afectar a ninguna de las viviendas en que se considera acreditado el defecto de la mala colocación del pavimento interior, se hubiese o no exteriorizado el defecto en ese período.

2º) Por condenárseles a la reparación de unos daños que no se han producido, pues el artículo 1902 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta, exigen que el daño esté acreditado, sea real y efectivo y no meras hipótesis o probabilidades. Argumentan que no se puede indemnizar un daño meramente eventual.

3º) Por infracción de los artículos 13.1 y 13.2.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación ya que los defectos observados en la colocación del pavimento son fruto de una deficiente colocación del material que denota una falta de la debida supervisión de la obra que correspondería al aparejador.

Sin embargo, el Tribunal Supremo en su sentencia va dando respuesta a cada uno de los motivos de casación para desestimar en casi todas las pretensiones el recurso planteado por la constructora. Así, respecto al primero de ellos, el Alto Tribunal estima que es un hecho probado que las patologías del pavimento de las 84 viviendas se produjeron para todas ellas en el período de garantía, pues la causa de su existencia, la forma y materiales empleados en su ejecución, fue la misma en toda la promoción. En este sentido, considera constatado que la ineficiente instalación del pavimento de cada vivienda constituye un daño para cada uno de sus titulares, sin perjuicio de que se hayan manifestado o no los defectos. El daño es consecuencia del defecto.

En lo tocante a la evaluación del daño, el Tribunal Supremo concluye que estamos en presencia de daños materiales toda vez que comprometen la integridad de la vivienda al afectar a su habitabilidad, porque la subsanación o reparación de los defectos tiene un coste cierto y evaluado económicamente y, por consiguiente, no se infringe el artículo 1902 del Código Civil.

Finalmente, en cuanto al tercer motivo de casación, la sentencia sí que considera que el arquitecto técnico es corresponsable de los defectos, habida cuenta la imperfección en la ejecución material que, por su magnitud, afecta a toda la obra, ostentando las funciones de control, inspección y fiscalización de la misma.