El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) estableció tres plazos de garantía en función del tipo de daños materiales que se presenten: 10 años para defectos estructurales o de cimentación; 3 años para defectos de habitabilidad y 1 año para vicios de acabado o terminación.

La primera cuestión que debe quedar meridianamente clara es que los tres plazos de garantía antes citados son plazos de caducidad; en otras palabras, no podrán reclamarse los daños materiales que aparezcan en la edificación una vez superado cada uno de esos plazos en función del tipo de defecto de que se trate.

¿Pero cuándo se inicia el cómputo del plazo de garantía? Sencillamente, como dispone el artículo 6.5 de la LOE: “El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida”. En este sentido, la recepción de una obra tiene lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación que el constructor efectúe por escrito al promotor. Por su parte, la recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos 30 días desde la fecha indicada, el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

Una vez fijado lo anterior, ¿en qué consiste el plazo de prescripción? Este plazo es el período de tiempo que la Ley establece para que el perjudicado por los vicios o defectos ejercite las acciones correspondientes frente a los agentes de la edificación que considere responsables. El artículo 18 de la LOE lo establece en 2 años desde que se produzca el daño. Ahora bien, a diferencia del plazo de caducidad, el plazo de prescripción puede interrumpirse mediante reclamación judicial o extrajudicial a los agentes intervinientes que han ocasionado los defectos, comenzando a computarse de nuevo el plazo de 2 años.

Debemos recordar que ante la aparición de vicios o defectos, el comprador-consumidor puede ejercitar alternativamente las acciones que se desprenden del propio contrato de compraventa contra el promotor inmobiliario. En este caso, el plazo de prescripción es de 5 años a contar desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa. También se trata de un recurso muy utilizado cuando han expirado los plazos de garantía anteriormente especificados y aparecen defectos de construcción.

En todos estos supuestos es muy importante contar con un informe pericial que revele el tipo de patología constructiva que se está padeciendo y la causa de la misma para poder articular la reclamación en plazo y contra quienes sean los verdaderos responsables.

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