En caso de dificultad para hacer frente al préstamo hipotecario es importante verificar primero si tenemos suscrito un seguro de protección de pagos. Con carácter general, indica Adriana Hibernón, abogada de ARAG, se trata de un seguro que pagará, una parte o el total, de la cuota hipotecaria durante un tiempo determinado, en el caso de que el titular de la hipoteca se quede en paro y/o tenga una incapacidad temporal.

En caso de carecer de seguro de protección de pagos y al amparo de la normativa vigente, si  nuestro banco se ha adherido voluntariamente al “Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual”, la mayoría de bancos lo están, el cliente siempre que se reúnan unas determinadas condiciones tendrá derecho a las restructuración del préstamo hipotecario.

La norma fija un mecanismo para la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para hacer frente a su pago. Estas medidas se aplicarán sobre quienes se encuentren situados en el denominado “umbral de exclusión”.

ARAG detalla que se entiende que el deudor está en un umbral de exclusión cuando concurran en él todas las circunstancias siguientes:

1. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de catorce pagas. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga una discapacidad superior al 33 por ciento o más, el límite del IPREM también se incrementa.
2. Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad (por ejemplo: familias numerosas, monoparental con dos hijos a cargo, etc.)
3. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, pudiendo ser el 40% en casos especiales.

Además será necesario:

1. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezcan de cualquier otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda
2. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma
3.  Que se carezcan de otras garantías reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para asumir la deuda
4. En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Reunidas las condiciones anteriores, las soluciones que da la normativa a los deudores hipotecarios sin recursos son las siguientes:

1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: la reestructuración de la deuda hipotecaria viable, mediante la aplicación conjunta de una serie de medidas: carencia de la amortización del capital de 5 años, ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años desde la concesión del préstamo  y una reducción del tipo de interés aplicable durante 5 años.

2. Medidas complementarias. Si lo anterior no es suficiente, las entidades podrán, con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda en las condiciones que prevé la normativa.

3. Medidas sustitutivas. Si ninguna de las medidas anteriores resulta viable para reducir la deuda hipotecaria, el deudor podrá solicitar la dación en pago de su vivienda habitual como medio liberatorio de su deuda total, incluso aunque el valor en ese momento de la vivienda sea inferior al importe de la deuda pendiente. Además podrá solicitar en el momento de pedir la dación en pago, el permanecer como inquilino durante un plazo de dos años en la vivienda, abonando una renta anual del 3% de la deuda en el momento de la dación.

La normativa además también prevé para el deudor  la reducción de los intereses moratorios y otras modificaciones en el aspecto procesal y fiscal para hacer menos gravosa su delicada situación.