• El producto hipotecario contenía cláusulas consideradas ahora “nulas” por los tribunales

Durante los años 2007 y 2008 el Banco Banesto (hoy “Banco Santander”) introdujo en el mercado bancario la “Hipoteca Tranquilidad”, una hipoteca pensada para obviar la imparable subida del Euribor, que en aquellos años se colocó por encima del 4,7%. Sin embargo, lo que en realidad se creó fue un producto financiero ad hoc para aprovechar la incertidumbre y temor existentes sobre el indicador en un momento histórico en el que éste subía de manera exponencial.
 
“A partir de allí, muchos clientes contrataron el servicio optando por un presunto producto estable y seguro contra las futuras subidas del Euribor. En concreto se trataba de una hipoteca que garantizaba un tipo de interés fijo durante los primeros 10 años manteniendo la posibilidad de beneficiarse de futuras rebajas en los tipos de interés y después variable”, explica Fernando Sanahuja, socio del despacho Sanahuja Miranda.
 
No obstante, últimamente los juzgados están dictando importantes sentencias declarativas de nulidad de pleno derecho, por infracción de normas imperativas, por falta de transparencia, y por el manifiesto carácter abusivo de algunas cláusulas financieras contenidas en la escritura del préstamo hipotecario. En este sentido, la reciente Sentencia del 6 de marzo de 2017 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Massamagrell (Valencia) declaró nulas algunas de sus cláusulas por no gozar de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato y por no haberse acreditado el conocimiento real del prestatario de las características del prestamos hipotecaria que iba a suscribir.

Las principales cláusulas  abusivas son las siguientes:

- Régimen de intereses remuneratorios mixto: El tipo de interés fijo inicial, durante los primeros 10 años de la hipoteca, se encuentra fijado entre el 5 y el 5,75% resultando desproporcionado. De hecho, el Euribor en el 2007 estaba en el 4,076%, es decir, por debajo de fijo pactado.

- Sistema de pago de cuotas crecientes: Pese al lema de la publicidad “con la misma cuota para siempre”, en realidad en la hipoteca había una cláusula que establecía un sistema de pago de cuotas crecientes con un incremento anual de entre el 2 y el 2,5% sobre el importe de las cuotas del año inmediatamente anterior durante toda la vida del préstamo.

- Cláusula relativa al IRPH: Ésta no supera el control de transparencia exigible en cuanto a su comprensibilidad real. Según el Juez se trata de IRPH Entidades incluidos entre los 7 índices oficiales previstos en la Circular 8/1190 del Banco de España.

- Cláusula de vencimiento anticipado: Pactada en caso de que el deudor no abonase a su vencimiento, en todo o en parte, alguna de las amortizaciones de capital e intereses. Su nulidad por abusiva se explica, en abstracto, en que el impago de una de las cuotas del préstamo hipotecario no responde a un incumplimiento grave y esencial de la obligación de pago.

 En conclusión, “la ‘Hipoteca Tranquilidad’ resulta ser un producto financiero complejo, contradictorio y confuso en el que un consumidor medio no tiene capacidad de negociación e información por ocupar una posición débil con respecto al Banco”, resalta Sanahuja. Todos aquellos que firmaron el préstamo examinado tienen la posibilidad de pedir, preliminarmente por vía extrajudicial, la declaración de nulidad de las cláusulas abusivas que se encuentran en dichos préstamos y seguidamente y a la luz de las últimas Sentencias la presentación de demanda judicial con expectativas reales de éxito.