Estimado lector: lo que viene a continuación es cierto, absolutamente cierto; y para que se vea en que mundo traidor nos movemos en esto del Derecho, en la narración se han transcrito párrafos de una escritura y un acta notarial, de una nota de despacho de un Registro de la Propiedad y de una notificación de una Gerencia del Catastro de una provincia. Vean como escriben algunos de nuestros altos funcionarios, …, y si lo entiende, sea a la primera, a la segunda o a la tercera ¡enhorabuena!

El matrimonio llegó a la edad de jubilación y, como la vida había llevado a sus hijos lejos de ellos, decidieron regresar a su ciudad de origen, junto a sus hermanos. Acordaron con una persona la compra de una vivienda y una plaza de garaje, ambas en el mismo edificio. El garaje está en los sótanos, y son tres plantas. Las plazas no están segregadas en fincas independientes, cada una de ellas – delimitada por unas rayas e identificada por un número, pintados en los suelos - se corresponde con una participación porcentual indivisa de la superficie de los tres sótanos.

Y acudieron a la notaría. En la parte expositiva de la escritura pública, se identifican como inmuebles del vendedor, la vivienda, y la participación indivisa de los sótanos que se corresponde con cuatro plazas de garaje: “La participación indivisa descrita da derecho al uso y disfrute exclusivo del espacio delimitado y señalado con los números veinte, veintiuno, veintidós y veinticuatro en la planta de sótano segundo, de cuatro mil trescientas ochenta y seis diezmilésimas por ciento (0,4386%) cada plaza de garaje.” Más adelante, también en la parte expositiva, la escritura dice “que la presente transmisión da derecho al uso y disfrute excluido del espacio delimitado y señalado con la plaza de garaje número veinticuatro situada en la planta sótano segundo, de cuatro mil trescientas ochenta y seis diezmilésimas por ciento (0,4386%) cada plaza de garaje.” Y, en la parte dedicada al otorgamiento, donde la escritura recoge lo que realmente se vende: “Primero: Los cónyuges Vicente y Vicenta, venden y transmiten a los esposos Carlos y Carlota, el pleno dominio de la finca descrita y participación indivisa de otra en la exposición de esta escritura […] Segundo: El precio total de esta compraventa es el de XXX euros que la parte vendedora declara recibido de la parte compradora, por lo que otorga carta de pago, en la siguiente forma […]”

Se liquidaron los impuestos pertinentes, y la escritura se llevó al Registro de la Propiedad, en la que, previa calificación por parte del Registrador, este estampó, en el margen y al lado de cada finca propiedad de los vendedores, vivienda y las cuatro plazas de garaje, el cajetín con los datos de la nueva inscripción en el Registro, y emitió una nota de despacho recogiendo, a favor del matrimonio, la inscripción de dos fincas, la  vivienda y la finca que se corresponde con la totalidad de los tres sótanos, los de las plazas de garaje, pues sólo se refiere a la finca y no a la plaza de garaje comprada, ni  al porcentaje de la misma ni a su número de identificación. Nota importante, se recoge la inscripción 2º sobre la finca,

Llegaron los problemas: Oigan señores compradores, que en su escritura aparece que han comprado una vivienda y cuatro plazas de garaje - veinte, veintiuno, veintidós y veinticuatro- y sólo han liquidado impuestos por la vivienda y una de las plazas compradas. ¿Pero que nos dicen?, si sólo hemos comprado la plaza veinticuatro. Pues no, han comprado “el pleno dominio de la finca descrita (la vivienda) y participación indivisa de otra (los sótanos) en la exposición de esta escritura”, y con relación a esta participación indivisa, la escritura dice que “ La participación indivisa descrita da derecho al uso y disfrute exclusivo del espacio delimitado y señalado con los números veinte, veintiuno, veintidós y veinticuatro en la planta de sótano segundo”, o sea no una, sino cuatro plazas de garaje, y por la vivienda y las plazas han pagado un precio conjunto y nos han presentado liquidados y pagados dos modelos 600, uno referido a la vivienda y otro sólo a una plaza de garaje, no a cuatro . Que no, que sólo hemos comprado una plaza de garaje, lean, la escritura dice “que la presente transmisión da derecho al uso y disfrute excluido del espacio delimitado y señalado con la plaza de garaje número veinticuatro situada en la planta sótano segundo”. Lean ustedes bien, …, eso se dice en la parte expositiva de la escritura, pero en la parte del otorgamiento, donde se recoge lo que vende y transmite, bien claro dice que compran el pleno dominio de la finca descrita, la vivienda, y la participación indivisa de otra, los sótanos, y esa participación indivisa se corresponde con las plazas números veinte, veintiuno, veintidós y veinticuatro. Que no puede, que la escritura la ha hecho un notario. Pues mal hecha, y o lo arreglan más bien pronto que tarde, o continuamos con el expediente y pagan los impuestos por la compra de las otras tres plazas de garaje.

Y el matrimonio acude al notario y le cuentan sus cuitas fiscales. Este como buen vendedor de la fe pública, va y mediante un acta de subsanación corrige la escritura de compraventa, haciendo referencia a su número de Protocolo y fecha, y fijando como objeto de venta la plaza veinticuatro y su precio, sin indicar la referencia catastral de la plaza de garaje, que es la misma para todas, pues dice “Lo demás no subsanado de la escritura queda vigente y sin modificación”. El acta se lleva al Registro y … el registrador, en una segunda nota de despacho cancela la inscripción 2ª de la finca (los tres sótanos) y con relación a la plaza de garaje dice “[…] la plaza de garaje número veinticuatro, ha sido inscrita con esta fecha en el tomo, libro, folio y con el numero de finca registral, que a continuación se indica [..] inscripción 1ª, […]”. Más adelante se recoge la indicación de la falta de aportación de la referencia catastral de esa plaza de garaje y la obligación legal de aportarla, …, en la primera nota de despacho el registrador recogió esa referencia, pues constaba en la escritura en su lugar y en los recibos de contribución a ella incorporados. Y concluye con el siguiente párrafo “Para la práctica de dicho asiento, además del documento presentado, se ha aportado, además del precedente documento, acta de subsanación autorizada por el Notario de ZZZZ, don NNNN, el día tal”. La nota de despacho no indica a favor de quien se realiza la inscripción 1ª, cuando ya existía la inscripción 2ª que se cancela.

Buen rollo, ¿verdad? Con el acta notarial de subsanación el matrimonio evitó el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de las tres plazas de garaje no compradas. Pues mire usted por donde, la cosa no acaba ahí. Las fincas, además de en el Registro de la Propiedad, se inscriben en el Catastro Inmobiliario por su referencia catastral, y a nombre del titular catastral que ha de ostentar sobre la finca alguno de los derechos que recoge el artículo 9.1 de la Ley del Catastro Inmobiliario, entre esos derechos el de propiedad. Años después el matrimonio recibe de la Gerencia del Catastro de su provincia un escrito “Acuerdo de baja de titularidad”: “Vista la Comunicación de alteración de orden jurídico remitida por el Registro XXXX, número de Protocolo xxx/xxxx, una vez realizadas las comprobaciones oportunas, esta Gerencia, en virtud de las competencias que tiene atribuidas, acuerda inscribir la alteración catastral acreditada a los inmuebles que se relacionan (total inmuebles:1), conforme a los datos que se detallan en el presente acuerdo.// En consecuencia, procede dar de baja la titularidad indicada de los referidos inmuebles.// Dichas alteraciones tendrán efectos en el Catastro Inmobiliario desde el xx de xxxx de xxxx”. Y después indica los recursos que se pueden interponer frente a ese acto administrativo, y en folio parte se recoge la referencia a la plaza de garaje de la que venimos hablando.

 ¿Qué ha pasado? Que la plaza de garaje veinticuatro ha sido vendida por el vendedor por segunda vez, que el segundo comprador ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad donde, a pesar de las dos notas de despacho, a las que se ha hecho referencia, no constaba la  inscripción de la plaza a favor del matrimonio, y que al igual que en su momento se inscribió la titularidad catastral de estos en el Catastro Inmobiliario, ahora el Registro mediante Comunicación, una de las formas de incorporar una finca al Catastro, informa a este de la nueva titularidad de la propiedad de la plaza de garaje, y el Catastro cambia la titularidad catastral de la plaza, se lo comunica al matrimonio anteriores titulares, que perplejos, no entienden nada. ¡Si todo lo han hecho con notario, y todo lo han llevado al Registro! Bien, esto es verdad, pero, mire usted por donde, la inscripción de la plaza de garaje a favor del matrimonio recogida en la primera nota de despacho, se cancela en la segunda nota de despacho, y la plaza de garaje veinticuatro queda en el Registro inscrita de nuevo a nombre del vendedor. Ejercicio de prestidigitación de notario y registrador: nada por aquí, nada por allá, y su plaza de garaje,…,  miren, …, ya no está. Y el matrimonio, legalmente, se ha quedado sin su plaza de garaje. Dice el artículo 1.473 del Código Civil, “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella si fuere mueble. // Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. // Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.” Prior tempore, potior iure; el primero en el tiempo tiene preferencia en el derecho. La plaza inscrita a favor del vendedor, se inscribe a favor del matrimonio, esta inscripción se cancela, la plaza vuelve a estará inscrita a favor del vendedor que la vende por segunda vez, inscribiéndose esta vez de forma correcta a favor del segundo comprador y, siendo la plaza de garaje un inmueble, “Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.”, La propiedad de esa plaza de garaje veinticuatro pertenece al segundo comprador nos dice el Código Civil. Y la doctrina del Tribunal Supremo sobre este aspecto está consolidada.

Y ahora, ¿qué se hace? Varias cosas: se comprueba el contenido del expediente administrativo que da pie a la Gerencia Territorial del Catastro a comunicar la baja de la titularidad catastral por alteración del orden jurídico; se interpone un recurso de reposición previo a la reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, previo este al proceso contencioso administrativo ante los Tribunales de Justicia; se solicita al Registro de la Propiedad Certificación que recoja el tracto sucesivo (las sucesivas inscripciones y notas marginales que constan en la hoja de la finca desde que, esta se inscribió en el Registro, y  hasta el momento en que la Certificación se solicita); se procede a la reclamación a notario y registrador por la inadecuada praxis profesional de ambos; se procede a pesar de la jurisprudencia constante del Tribunal Supremo a la pertinente demanda pretendiendo la titularidad de la finca; se procede a plantear la cuestión penal frente al vendedor; en fin,…, alegando en todos y cada uno de los escrito, reiterando en cada instancia por la que se irá pasando, que atendiendo a lo dispuesto en el Convenio Europeo de Derechos Humanos, de conformidad con el principio de subsidiariedad y el margen de apreciación - recogidos en el último párrafo de su Preámbulo- ,  y el artículo 35.1 se procede a “agotar las vías de recursos internas, tal y como se entiende según los principios de derecho internacional generalmente reconocidos”, pues siendo el notario y el registrador funcionarios públicos, pertenecen profesionalmente a la estructura del Estado y han actuado, en lo que afecta al caso, conforme el artículo 13 del Convenio en el ejercicio de sus funciones oficiales, y …, burla, burlando, entre ambos, la propiedad del matrimonio han violado, pues nos dice el artículo 1 del Protocolo 1 del Convenio Europeo de Derechos Humanos que “Toda persona física o jurídica tiene derecho al respeto de sus bienes. Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por causa de utilidad pública y en las condiciones previstas por la ley y los principios generales del Derecho Internacional. // Las disposiciones precedentes se entienden sin perjuicio del derecho que tienen los Estados de dictar las leyes que estimen necesarias para la reglamentación del uso de los bienes de acuerdo con el interés general o para garantizar el pago de los impuestos, de otras contribuciones o de las multas.”.

El principio de subsidiariedad nos dice que la tarea de garantizar la aplicación del Convenio recae principalmente en el Estado, y que el Tribunal Europeo de Derechos Humanos sólo debe intervenir cuando el Estado haya incumplido sus obligaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 1 del Convenio , pues “Las Altas partes contratantes  reconocen a toda persona bajo su jurisdicción los derechos y libertades definidos en el Título I del presente Convenio”,  derechos a los que se incorpora el del respeto a la propiedad, artículo 1 del Protocolo 1, pues el artículo 5 de este Protocolo nos dice que “ Las Altas Partes contratantes considerarán los artículo 1, 2, 3 y 4 del presente Protocolo como artículos adicionales al Convenio y todas las disposiciones del Convenio se aplicarán en consecuencia”.

El margen de apreciación se corresponde con la horquilla de discrecionalidad que la aplicación de toda norma jurídica ha de permitir a la autoridad o funcionario. El notario y el registrador que han actuado en sus funciones oficiales, son funcionarios públicos; el notario tuvo que dar fe (en el mundo de los profesionales liberales del Derecho se habla de que los notarios no dan fe, …, que la venden, …, y al mejor postor), si es que la redacción de la escritura y del acta de subsanación pudiera acabarse de entender que el matrimonio compró la plaza de garaje veinticuatro; el registrador, debió inscribir la propiedad de esa plaza veinticuatro a favor del matrimonio y no lo hizo. En su momento alegará que, de la escritura y el acta, no se deduce tal venta, y por tanto, a el que le registren, que se mire hacia el notario, y este dirá…, ¿qué dirá este? ¿Qué margen de apreciación tiene el notario al fijar en una escritura la compra de una plaza de garaje, y que margen de apreciación tiene el registrador que no inscribe el derecho sobre esa plaza en el registro? Ya se verá.

Quizás el lector piense que todo esto es muy complejo, y es que lo es. Pero siendo complejo es necesario. ¿Por qué? La Ley Orgánica del Poder Judicial incorporó en 2015 el artículo 5 bis que dice  “Se podrá interponer recurso de revisión ante el Tribunal Supremo contra una resolución judicial firme, con arreglo a las normas procesales de cada orden jurisdiccional, cuando el Tribunal Europeo de Derechos Humanos haya declarado que dicha resolución ha sido dictada en violación de alguno de los derechos reconocidos en el Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y Libertades Fundamentales y sus Protocolos, siempre que la violación, por su naturaleza y gravedad, entrañe efectos que persistan y no puedan cesar de ningún otro modo que no sea mediante esta revisión.” En la esperanza de que no haya que llegar a Estrasburgo se ha de alegar y reiterar la violación del derecho de propiedad, pero, por si hubiera que llegar, se han de agotar los recursos internos que nos ofrece la legislación española para recuperar la propiedad. Pero hay algo más, que afecta al abogado que asume el caso, y que no se debe olvidar, el apartado 2 del artículo 467 del Código Penal: “El abogado o procurador que, por acción u omisión, perjudique de forma manifiesta los intereses que le fueren encomendados será castigado con las penas de multa de doce a veinticuatro meses e inhabilitación especial para empleo, cargo público, profesión u oficio de uno a cuatro años. // Si los hechos fueran realizados por imprudencia grave, se impondrán las penas de multa de seis a doce meses e inhabilitación especial para su profesión de seis meses a dos años.” No están los tiempos para jugar con el pan nuestro de cada día.

Supongo, estimado lector, que si ha llegado hasta aquí, y es usted propietario de algún inmueble, en algún momento de la lectura, un escalofrío le ha recorrido su espalda recordando cuando, para la compra, estuvo en el notario, …, ¿no le ha pasado por la cabeza leer las escrituras y demás papeles y comprobar que todo está bien?

Artículo publicado originariamente en la Tribuna de Salamanca