Cuando se toma la decisión de vender la oficina de farmacia, es fundamental tener en cuenta una serie de cuestiones para que no surjan imprevistos. La elección de vender o trasmitir una farmacia es una de las cuestiones más importantes que ha de tomar un farmacéutico a lo largo de su vida profesional.
Por ello, vamos a analizar de manera sencilla y en 12 simples pasos todos los aspectos que se deben tener en cuenta para que la venta de la farmacia sea un éxito total:
1. Tener la primera copia de la Escritura Pública de compraventa, donación o herencia de la farmacia.
En el supuesto de que la oficina de farmacia fuera de nueva apertura, el acta de apertura de la Consejería de Sanidad que se otorgó en su momento será su título de propiedad.
2. En cuanto al local, exactamente igual: tener la Escritura Pública de compraventa, donación o herencia del local comercial.
En el supuesto de que el local comercial sea arrendado el documento que vamos a necesitar es el contrato de arrendamiento.
3. Comprobar que los bienes que van a ser objeto de transmisión (oficina de farmacia y local comercial, en su caso) no estén gravados por ninguna carga,
como pueda ser una hipoteca mobiliaria o inmobiliaria, prenda sin desplazamiento, condición resolutoria, etc. Si así fuera, habría que tenerlo en cuenta para las cancelaciones tanto económica como registral. Esto se puede hacer de forma simultánea a la compraventa.
4. Si la oficina de farmacia y/o el local comercial tienen carácter de bien ganancial
(por haberse adquirido estando casado el titular de la farmacia y bajo el régimen económico de gananciales) se tiene que contar con el consentimiento del otro cónyuge para poder perfeccionar la venta. Si ambos están divorciados o ha fallecido el cónyuge no titular sin que se haya realizado la liquidación de la sociedad de gananciales (bien sea en el proceso de divorcio o bien sea en la herencia del causante) es el momento de hacerlo sin más dilatación.
Si las cancelaciones de las cargas que pueden gravar la oficina de farmacia y/o el local comercial se pueden hacer de forma simultánea a la compraventa, se aconseja que se haga de forma previa, ya que es necesario contar con el consentimiento del cónyuge (o excónyuge) o de sus herederos, en caso de fallecimiento.
5. Si la disponibilidad jurídica del local es en virtud de contrato de arrendamiento, que ya hemos localizado, tenemos que estudiar el mismo:
- Tiempo de duración del actual contrato.
- Posibilidad de la cesión del contrato de arrendamiento a favor de un tercero.
- Condiciones de la cesión: ¿hay que pagar derecho de traspaso? ¿duración que le restaría al nuevo arrendatario? ¿subida de la renta para el nuevo arrendatario?
- Negociación de un nuevo contrato: para que la operación sea viable será necesario que al menos se contemplen estos derechos a favor del nuevo arrendatario:
- Plazo de duración mínimo de 20 años.
- Derecho de cesión durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento.
- Derecho de obras, al menos las de primera instalación.
6. Las obligaciones fiscales y contables deben estar actualizadas:
Llevar la contabilidad al día y correctamente, tener todos los impuestos presentados, los libros contables debidamente cumplimentados y, si se tiene obligación, depositados en el registro mercantil. Asimismo, es importante que las declaraciones fiscales sean coherentes con la realidad de la farmacia, es decir, que sean un fiel espejo de la misma.
7. El stock de la farmacia tiene que estar saneado:
Que no haya caducidades superiores a 6 meses, ni productos descatalogados o en mal estado y que el volumen del mismo no sea excesivo en proporción a la facturación de la farmacia: tiene que ser en torno a un 10% de la misma. Es muy importante tener localizados aquellos productos con más rotación y lo que apenas tienes, para ver si el volumen de cada tipo es conforme con esa rotación, y que los pedidos que se realicen vayan en esa línea.
Es aconsejable que el stock esté debidamente reflejado en el programa informático de la farmacia, por lo que, de no ser así, es un buen momento para empezar a hacerlo.
8. Para poder transmitir la farmacia es necesaria una autorización administrativa que se ha de solicitar ante la Consejería de Sanidad:
Uno de los documentos que vamos a tener que aportar es el plano de la farmacia, donde deberán constar las distintas zonas obligatorias: zona de atención al público, zona de almacén, zona del despacho del farmacéutico para poder realizar una atención personalizada si fuera necesario, la zona de laboratorio, donde conste al menos una pila de agua, con independencia de que se realicen formulas, y por último, el aseo.
Este plano que se aporta en el expediente debe coincidir plenamente con el plano que obre en poder de la Consejería, por lo que ante las dudas que pueda plantearse (farmacias abiertas al público con el mismo titular durante más de 40 años, que no tienen la seguridad de si han comunicado todas las grandes o pequeñas obras realizadas a lo largo de tantos años) nuestro consejo es solicitar de forma previa una copia del plano de archivo. Si es idéntica la situación de la farmacia a la actual no habrá ningún problema. En caso contrario tendremos dos opciones:
- Si las obras que se han realizado sin previa autorización administrativa fueron anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación Farmacéutica de la Comunidad de Madrid y se puede acreditar documentalmente, se hará así saber a la Administración, ya que con anterioridad no era necesaria autorización previa, siendo suficiente la comunicación al Colegio Oficial de Farmacéuticos.
- Si las obras fueron posteriores, o no se puede acreditar documentalmente que fueron anteriores, habrá regularizar la situación mediante la incoación un expediente de modificación de local de oficina de farmacia, que nos demorará un poco el expediente de transmisión, si se hiciera conjuntamente, por lo que es otra de las cosas que podemos hacer de forma previa, incluso antes de tener un comprador.
9. El personal de la farmacia también es otro factor que hay que tener en consideración:
número de empleados, horario que realizan, antigüedad, sueldos, reducciones de jornada por cuidado de menores o mayores, edad, etc. El Estatuto de los trabajadores establece que el cambio de empresario (titular de la farmacia) no puede afectar a los mismos, pero la realidad es que el adquirente de una farmacia no va a querer asumir las antigüedades ni el posible exceso de personal con el que cuente la farmacia. Es habitual que un farmacéutico en su última etapa profesional tenga más personal del que correspondería en consonancia con la facturación al primar la calidad de vida sobre el rendimiento económico, siendo inverso el interés en el adquirente: primará lo económico al haber invertido mucho dinero para comprar la farmacia, y en gran medida, con financiación ajena.
10. Derecho de adquisición preferente:
en la Comunidad de Madrid la actual Ley de Ordenación Farmacéutica de Madrid, y en casi todas las comunidades autónomas, concede por este orden: al cónyuge, al hijo, al farmacéutico regente, sustituto y adjunto este derecho, que les otorga la posibilidad de comprar con preferencia y en las mismas condiciones que lo haría un tercero (precio, plazos, local, valoración de existencias, gastos de la operación, etc.). Por ello, para evitar problemas posteriores, es importante conocer las intenciones de estas personas con derecho preferente de adquisición, ya que si deciden ejercitar ese derecho cuando ya hay un comprador, la operación se puede complicar notablemente.
Lo más practico es que firmen lo antes posible una renuncia al ejercicio del derecho. Si por el contrario estuviera interesado alguno de ellos en ejercerlo, habría que comunicar de forma fehaciente (lo mejor es un burofax) la intención de transmitir la farmacia y las condiciones de la venta. El plazo que se les suele otorgar para que ejerzan su derecho es el de un mes, por similitud al derecho que tiene el arrendatario para comprar la vivienda o el local arrendado, ya que la Ley de Ordenación Farmacéutica no establece plazo y en la legislación no hay otro derecho similar, a parte del citado derecho del arrendatario.
11. Todo negocio debe contar con la licencia municipal de actividad concedida por el ayuntamiento
donde se ubique y las oficinas de farmacia también deben cumplir con este requisito. Una vez que se transmita la farmacia habrá que comunicar el cambio de titularidad del negocio, y, por ende, de la licencia municipal de actividad. Para ello es imprescindible aportar el documento que acredita que el transmisor cuenta con esa licencia.
En el supuesto de que este documento no se localice, siempre se puede pedir un duplicado a la Administración competente. Como ya hemos aconsejado en otros puntos anteriores, este duplicado habría que solicitarlo lo antes posible y comprobar que efectivamente el ayuntamiento tiene constancia de esa actividad y que está autorizada para el 100% del local comercial.
12. El último paso sería la valoración de la farmacia y del local comercial, si también fuera objeto de transmisión.
Se tendrá en cuenta la facturación, el porcentaje de venta libre y de seguro, la ubicación, el horario, el personal, y si se realizan servicios complementarios, y como no, el local: cuantos metros tiene, y sobre todo si es en propiedad y será objeto de transmisión o de alquiler.
Una vez analizados todos estos puntos, ya se estaría en plena disposición de poner a la venta su oficina de farmacia, y aunque es un proceso relativamente largo, y con un coste emocional importante en muchos casos, el haber resuelto todos los puntos anteriores le va a resultar mucho más sencillo. Para ello, desde Orbaneja Abogados recomendamos siempre el apoyo en un profesional experto que le haga evitar caer en los errores más típicos y lograr una transmisión de la farmacia totalmente exitosa.
