En la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) nº 74/2018, de 14 de febrero, se analiza la validez de una cláusula penal introducida en un contrato de arrendamiento celebrado entre dos sociedades mercantiles.
En concreto, la cláusula objeto de disputa es la siguiente:
"Sin perjuicio del plazo de duración establecido en le Estipulación tercera, en presente Contrato podrá ser resuelto por cualquiera de las partes, con indemnización en su caso, de daños y perjuicios, en caso de incumplimiento de la otra parte de cualquiera de las obligaciones derivadas del mismo.
En particular la Arrendadora estará facultada para resolver el Contrato en el caso de que la Arrendataria incumpla con las obligaciones de pago derivadas del mismo. En este caso, la Arrendataria estará obligada a satisfacer a la Arrendadora, en concepto de cláusula penal, una cantidad equivalente al veinticinco por ciento (25%) de las rentas pendientes de vencimiento anteriores a 1 de junio de 2010 y de un cuarenta por ciento (40%) por las que sean posteriores a 1 de junio de 2010, todo ello sin perjuicio de la indemnización por daños y perjuicios que dicho incumplimiento le hubiese ocasionado.
Asimismo, las partes acuerdan que en el caso de que la Arrendataria resuelva anticipadamente el presente Contrato sin causa justificada, ésta estará obligada a satisfacer a la Arrendadora, en concepto de cláusula penal, una cantidad equivalente al veinticinco por ciento (25%) de las rentas pendientes de vencimiento anteriores a 1 de junio de 2010 y de un cuarenta por ciento (40%) de las rentas pendientes de vencer desde dicha fecha hasta la finalización del contrato, todo ello sin perjuicio de la facultad de la Arrendadora de reclamar las rentas vencidas y no satisfechas y la indemnización por daños y perjuicios que dicha resolución anticipada le hubiese ocasionado.
[…]".
Ante el impago de las rentas por parte del Arrendatario, el Arrendador interpuso demanda de desahucio, arrendando de nuevo el local a un tercero tras la recuperación de la posesión en el año 2012. No obstante, el Arrendador presentó, a su vez, una demanda contra el primer Arrendatario reclamando en aplicación de la cláusula penal, el 40% de las rentas correspondientes al periodo comprendido entre la recuperación de la posesión y la fecha en que estaba prevista la finalización del contrato, junio de 2015.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, resolviendo que la aplicación de la cláusula penal debía limitar sus efectos al período en el que el local había permanecido sin arrendar. En tanto el local había estado arrendado durante este período concluye que no procede la aplicación de la referida cláusula penal. Por su parte, la Audiencia Provincial confirmó la sentencia de instancia, argumentando que la cláusula analizada era abusiva y que la indemnización debía limitarse al tiempo en el que el local hubiera permanecido desalojado.
Pese a los planteamientos realizados en las anteriores instancias, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación presentado por el Arrendador, condenando al Arrendatario al pago de la cláusula penal en toda su extensión en base a las siguientes consideraciones:
a Comienza el Alto Tribunal recordando que se trata de un contrato celebrado entre empresarios, por lo que la nulidad de la cláusula solo podría basarse en su contratación con los límites generales a la autonomía de la voluntad que impone el art. 1255 del Código Civil. A este respecto, el Tribunal Supremo considera que en las dos instancias anteriores no se ha acreditado que el contrato se celebrara en condiciones de abuso de poder del arrendador ni que la pena fijada en el contrato fuera "injustamente desproporcionada" para el objetivo de disuadir de su incumplimiento.
b Con la cláusula pactada se fijó la pena en atención a las circunstancias de las relaciones existentes entre las partes (incumplimiento específico), sin que la sentencia recurrida justifique la razón por la que resulta excesiva o desproporcionada.
c La cláusula penal en cuestión no excluía que se reclamaran los daños que se produjeran por su incumplimiento con carácter cumulativo a la propia cláusula penal. En palabras del alto Tribunal, la pena "no se dirigía a liquidar de manera anticipada los daños que pudieran causar los incumplimientos a que se refería y era exigible una vez que se produjera el incumplimiento para el que se pactó", por lo que concluye que "era improcedente, por tanto, su moderación".
En definitiva, aunque resulta complicado extraer planteamientos generales a partir de esta sentencia, ya que la misma se refiere a un supuesto específico, resulta claro que el Tribunal Supremo tiende a excluir la limitación de cláusulas penales en contratos de arrendamiento entre empresarios, toda vez que resulta complejo, en la mayoría de las ocasiones, apreciar un elemento de abusividad que justifique su limitación. Al mismo tiempo se observa una cierta tendencia a negar la moderación de cláusulas penales de carácter punitivo como la analizada. En efecto, aquellas cláusulas que cuantifican una futura indemnización para el caso de que se produzca un determinado incumplimiento contractual (liquidatorias) tendrían un mayor riesgo de ser moderadas judicialmente sobre la base del "enriquecimiento injusto" o "el carácter desproporcionado". Por el contrario, aquellas cláusulas penales que cumplen una función coercitiva, siendo su abono exigible con independencia de los daños reales sufridos, tendrían un menor riesgo moderación, salvo que se apreciase por el Tribunal que son injustificadamente “excesivas o desproporcionadas”.
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