Estamos ante un supuesto que cada vez origina más consultas en nuestro despacho debido a que la necesaria conservación y mantenimiento de los edificios por parte de las comunidades de propietarios conlleva el cierre temporal del negocio que se está desarrollando en los locales comerciales y, correlativamente, un duro varapalo económico para sus dueños. En consecuencia, ¿pueden los propietarios de los locales solicitar una indemnización a la comunidad?

Para dar respuesta a esta controversia debemos acudir en primer lugar al artículo 9.1., apartados c) y d) de la Ley de Propiedad Horizontal, en los que se establece que el propietario [de pisos y/o locales] tiene obligación de permitir el acceso a su inmueble para la realización de obras en los elementos comunes de la finca, autorizando igualmente las servidumbres necesarias para la realización de las mismas o para la creación de nuevos servicios comunes. Ahora bien, el mismo precepto citado establece el derecho del propietario a recibir una indemnización de la comunidad de propietarios por los daños y perjuicios que las obras le ocasionen.

En ocasiones nos hemos encontrado con comunidades muy diligentes y previsoras que con la suficiente antelación han pactado con los dueños de los locales la futura indemnización a percibir dejando así vetada toda posibilidad de litigio ulterior. No es lo habitual. Generalmente, cuando la Junta decide la ejecución de las obras en elementos comunes, o bien no aborda la indemnización que deberá satisfacer al propietario de un local que verá paralizada su actividad durante un tiempo más o menos prolongado, o bien no se llega a ningún acuerdo sobre el montante económico de la misma.

Comoquiera que sea la cosa, lo cierto es que el dueño del local tendrá derecho a reclamar a la comunidad la indemnización de los daños y perjuicios que el cierre le ocasione mientras dure la ejecución de las obras. Como es sabido, la indemnización abarcará el daño emergente sufrido pero, además, el lucro cesante consistente en las ganancias dejadas de obtener durante la paralización de la actividad. A pesar de que en muchas ocasiones es en este punto donde la discusión es más enconada, un simple ejercicio de revisión de las facturaciones de los años inmediatamente anteriores nos sitúa ante la cifra objeto de indemnización de forma muy aproximada.

Pero, ¿qué sucede si el local está arrendado? ¿quién puede reclamar la indemnización? En estas ocasiones la discusión se centra en si la indemnización a la comunidad la puede solicitar el propietario-arrendador o puede hacerlo directamente el arrendatario del local. Es obvio que el arrendatario se ve obligado a cerrar temporalmente el negocio y puede verse afectado sensiblemente por la ejecución de las obras en zonas comunes.

Sin embargo, esta variante la resuelve de forma mayoritaria la jurisprudencia estableciendo que únicamente el propietario del inmueble está legitimado para reclamar indemnización a la comunidad de propietarios por lo ya expuesto respecto al artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por su parte, el arrendatario deberá acudir a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos para las situaciones en las que no pueda utilizar total o parcialmente el inmueble arrendado. Es decir, el arrendatario está obligado a aceptar la realización de las obras aunque le suponga cerrar temporalmente su negocio. Si las obras duran más de veinte días tendría derecho a la reducción de la renta en función de la superficie del local que se haya visto afectada.

Ahora bien, si la ejecución de las obras comunitarias hacen inhabitable el local, es decir, determinan el cierre temporal del mismo en su totalidad, el arrendatario tiene derecho a suspender el contrato (dejar de pagar la renta) o a desistir del mismo, sin derecho a indemnización. En el caso de suspenderse el vínculo contractual, el tiempo que medie hasta la reapertura del negocio no se computará a efectos de duración del contrato y quedará extendido automáticamente por un período equivalente al del cese temporal.

Por consiguiente, el mejor consejo en este sentido que nos proporciona la práctica cotidiana es exprimir al máximo la seguridad jurídica preventiva, negociando antes de la firma del contrato con el arrendador la inclusión de una cláusula específica que contemple esta eventualidad y que pueda servir de palanca para una ulterior reclamación de mayor entidad y sobre unos parámetros previamente tasados.