Normalmente la ruptura de una pareja va unida al deseo de las partes de poner fin a la coopropiedad de los bienes inmuebles que ambos ostentan. En ese momento, es cuando toca decidir si se rompe la coopropiedad transmitiendo el bien a un tercero, o por el contrario uno de los copropietarios quiere adquirir la cuota indivisa que le corresponde al otro, quien la cede a cambio de una compensación económica.

 

¿Qué ocurre con la hipoteca que grava la vivienda en la que ambos son deudores?

Uno de los problemas más habituales en este tipo de situaciones le encontramos cuando hay una hipoteca que grava la vivienda, ya que aunque una de las partes adquiera la propiedad sobre todo el inmueble, asumiendo incluso el pago de las cuotas de hipoteca y colocándose en la posición del otro propietario respecto a la deuda, lo cierto es que el pacto no puede afectar a un tercero.

Tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, “la división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición”.

Por lo tanto, para que el copropietario que quiere ceder su parte al otro, a cambio de una compensación económica, quede realmente liberado, y deje por tanto de ser deudor hipotecario, es imprescindible que la entidad financiera muestre su conformidad.

En este sentido, si las condiciones económicas del propietario son suficientes para la entidad financiera, ésta puede comparecer en la escritura de disolución de comunidad y “liberar” a la otra parte de su condición de deudora en el préstamo con garantía hipotecaria que grava la vivienda, subsistiendo la relación obligatoria con el otro propietario.

Sin embargo, cuando quien se quiere quedar con la vivienda tiene una situación económica insuficiente a ojos de la entidad bancaria, entonces es posible que ésta le fuerce a realizar una novación del préstamo si quiere que la otra parte se vea liberada, siendo incluso en ocasiones necesaria la presencia de avalistas.

¿Qué ocurre si se realiza la disolución y no se cuenta con el banco?

El problema principal con el que se encuentra el copropietario cedente, cuando no se produce la liberación por parte de la entidad financiera, aparece en el momento en que esa persona quiere solicitar una nueva hipoteca en ese u otro banco. Es entonces cuando las entidades de crédito no acceden a conceder un préstamo hipotecario al aparecer como deudor en una hipoteca previamente constituida.

Otro de los problemas con los que se puede encontrar el propietario cedente radica en el posible impago de la hipoteca por parte del propietario, ya que en esos supuestos el banco puede dirigirse contra cualquiera de los dos deudores y sus bienes, encontrándose entonces sin la propiedad pero obligado al pago de la deuda. Es en un momento posterior, después de realizar el pago al banco cuando podría iniciar el procedimiento oportuno para cobrar esas cantidades al realmente propietario, si es que tiene solvencia para ello.