• Tal como prescribe el artículo 400 del Código Civil, cualquier copropietario tiene el derecho de solicitar la división de un bien compartido en cualquier momento sin límite de tiempo, a no ser que exista un acuerdo por escrito entre los copropietarios para mantener la propiedad sin dividirla. 
• Dicho proceso termina con la ejecución de una sentencia que, en primer lugar, declarará la extinción de la situación de proinvidiso del inmueble; y, en segundo lugar, se procederá a la venta del mismo. 
• Es a raíz de la ejecución de la sentencia donde empiezan a plantearse los problemas, debido a la falta de procedimientos específicos para llevar a cabo esta división en bienes inmuebles. 
• Dada la falta de regulación concreta, la solución intermedia propuesta por DAUSS Abogados es la aplicación híbrida de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV), utilizando las disposiciones de la primera (LEC) para la subasta de bienes inmuebles, complementadas con los preceptos sobre subasta voluntaria de la LJV. 

Nos podemos encontrar diferentes casuísticas, como aquellos casos en que los herederos no logran llegar a un acuerdo en relación con la venta de una propiedad compartida heredada, volviéndose ello un problema serio. 

Es por ello que es cada vez más frecuente recurrir a los procedimientos de “división de cosa común”, una vía legal para resolver la propiedad compartida de un bien. Sin embargo, la falta de procedimientos específicos para llevar a cabo esta división en bienes inmuebles puede conducir a la aplicación de normativas no diseñadas para esta situación, lo que genera confusión y presenta desafíos legales. 

Paula Gómez Sarabia, abogada procesalista de DAUSS Abogados, explica que “según el artículo 400 del Código Civil, cualquier copropietario tiene el derecho de solicitar la división de un bien compartido en cualquier momento, sin límite de tiempo, siempre y cuando no exista un acuerdo entre los copropietarios para conservar la propiedad indivisa”. En caso de falta de consenso sobre la adjudicación del bien, el proceso culminará con una sentencia que declarará la extinción de la situación de proindiviso y procederá a la venta del inmueble. 

“Es a raíz de la ejecución de la sentencia donde empiezan a plantearse los problemas, ya que no existe un procedimiento específico para ejecutar las sentencias de división de cosa común”, señala Mónica Calderón Sopena, abogada procesalista de DAUSS Abogados 

Diferentes vías para ejecutar la sentencia 

Para ejecutar una sentencia de división de la cosa común, generalmente, se recurre a dos vías legales, en el supuesto de que no se haya optado por la venta a través de una entidad especializada y se deba recurrir a subastar el bien para cumplir con lo acordado en la sentencia. 

La primera opción es acudir a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Sin embargo, al carecer de un procedimiento específico, “se opta por seguir las reglas de ejecuciones no dinerarias, lo que genera dificultades debido a la ausencia de roles claramente definidos”, explica Calderón Sopena. Aunque es lo común, la experta de DAUSS desaconseja este enfoque, ya que la línea de la jurisprudencia sugiere que no debe aplicarse todo lo establecido en la LEC para los procedimientos ejecutivos.  “En el caso de subasta sin pujas, todos los copropietarios pueden adjudicarse el bien sin límites, y la jurisprudencia reciente no tiende a condenar en costas, al no haber figuras clásicas de deudor-acreedor en este proceso”, según la letrada. 

La segunda opción es aplicar la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV), específicamente las reglas relativas a las subastas voluntarias. El artículo 108 de la LJV establece su aplicación cuando deba procederse a subastar bienes o derechos fuera de un procedimiento de apremio. “No obstante, algunas sentencias son reticentes a aplicar la LJV por cuanto la ejecución de una sentencia es un presupuesto inexistente en la misma, así como cuando existe oposición del demandado a la remisión de la LJV”, aclara Gómez Sarabia. 

Dada la falta de regulación concreta, la solución intermedia propuesta por las expertas de DAUSS es la aplicación híbrida de la LEC y la LJV, “que es la que cada vez se abre más paso”. Es decir, aplicar las disposiciones de la LEC para la subasta de bienes inmuebles, complementadas con los preceptos sobre la subasta voluntaria regulada en la LJV. “En este enfoque, la voluntad de las partes tendría un papel preponderante, aplicándose la LEC de forma complementaria en aquellos aspectos no acordados por los copropietarios. Creemos que es el más adecuado hasta que se establezca una regulación específica para la ejecución en casos de división de cosa común”, concluyen Gómez Sarabia y Calderón Sopena.