¿Qué es un desahucio? ¿Qué tipos hay? ¿Y una ejecución hipotecaria? ¿En qué se diferencian una cosa y otra?
Nuestros expertos en Derecho Civil reciben a diario numerosas consultas relacionadas con los desahucios. En este artículo resolvemos algunas de estas dudas tan frecuentes.
¿Qué es un desahucio?
El juicio de desahucio es un procedimiento judicial, especial y sumario, que sirve para que el propietario pueda recuperar la posesión tanto de un inmueble arrendado como de un inmueble cedido en precario.
Está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Los supuestos de desahucio más habituales son el desahucio por falta de pago de la renta, el desahucio por expiración del plazo y el desahucio por precario, que ya explicamos en este artículo.
Desahucio por falta de pago de la renta
El desahucio por falta de pago se encuentra regulado en los arts. 250.1 y 22.4 párrafo 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Cuando los inquilinos, técnicamente decimos arrendatarios, dejan de pagar la renta el propietario o arrendador tiene dos opciones:
- solicitar a la autoridad judicial la recuperación de la vivienda o inmueble ó
- solicitar a la autoridad judicial no sólo la recuperación del inmueble sino también el importe de las rentas y cualquier otra cantidad adeudada, como por ejemplo los suministros.
Esta segunda opción suele ser la más habitual.
En los juicios de desahucio por falta de pago, si tras el requerimiento judicial no se formula oposición por parte del arrendatario se dará por terminado el procedimiento. Esto tiene como consecuencia que se pase directamente a la fase de ejecución del lanzamiento.
Por otra parte, el arrendatario tiene la posibilidad, una sola vez durante toda la vigencia del contrato, de evitar ser desahuciado si abona el total de las cantidades adeudadas. Esto es lo que se conoce como enervación.
No será posible la enervación cuando el arrendatario ya haya enervado el desahucio en una ocasión anterior. Con la excepción de que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.
Tampoco cuando el arrendador haya requerido el pago al arrendatario con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se haya efectuado en ese plazo de tiempo.
Desahucio por expiración legal o contractual del plazo
El desahucio por expiración del plazo se da cuando se cumple la duración del contrato y el arrendador quiere recuperar la vivienda para él mismo, su familia o para arrendarla de nuevo en otras condiciones y el arrendatario no desaloja el inmueble voluntariamente.
En el desahucio por expiración del plazo legal o contractual se da traslado de la demanda a la parte demandada (el arrendatario) para que la conteste en el plazo de díez días. Si ninguna de las partes lo solicita y la autoridad judicial no lo considera necesario, no se celebrará la vista del juicio sino que se dictará sentencia directamente.
La ejecución hipotecaria no es un tipo de desahucio
Es importante subrayar antes de nada que no es correcto emplear el término desahucio cuando hablamos de ejecuciones hipotecarias, ya que para que se lleve a cabo un desahucio es necesario que se haya ejercitado la acción de desahucio como hemos visto en los supuestos anteriores, cosa que no sucede en las ejecuciones hipotecarias.
Si la ejecución hipotecaria no es un tipo de desahucio, ¿entonces qué es?
Vamos a explicarlo.
Qué es una ejecución hipotecaria
La forma más habitual de comprar una vivienda es solicitando un préstamo con garantía hipotecaria. En estas operaciones el préstamo del dinero se garantiza constituyendo una hipoteca sobre el propio inmueble. Esto significa que en caso de impago el banco puede solicitar que se inicie un procedimiento judicial para la venta pública del inmueble y cobrar así el importe de la deuda.
Ese procedimiento recibe el nombre de ejecución hipotecaria y se encuentra regulado en los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Dicho de otra manera: a través de la ejecución hipotecaria la entidad financiera consigue cobrar su deuda en caso de impago de los deudores. Como hemos dicho, se subasta el inmueble en cuestión y con el dinero recaudado se salda la deuda con la entidad financiera.
En el caso de que no haya postores para la compra de la vivienda en la subasta la entidad financiera puede adjudicarse la vivienda.
Además, es posible que tras la subasta del inmueble siga quedando parte de la deuda por pagar. Esto sucede cuando el dinero recaudado en la subasta del inmueble es inferior a la deuda contraída con el banco.
En ese caso la entidad bancaria acreedora podrá exigir el embargo de los bienes presentes y futuros del deudor hipotecario.
Para que la entidad financiera pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, el incumplimiento del deudor debe ser suficientemente significativo en atención al préstamo contratado.
Por otra parte, en caso de que el deudor hipotecario se niegue a cumplir la resolución judicial y desalojar el inmueble no es necesario iniciar un nuevo proceso ejecutivo, sino que se procederá al lanzamiento.
El lanzamiento es el acto mediante el que se despoja al deudor hipotecario de la posesión material del bien inmueble para ejecutar la resolución judicial.
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