Eduardo Fernández Figares-Estevez
El proceso de desahucio express por impago del alquiler es de los que más frecuentemente se dan en nuestros juzgados civiles.
Basta pasarse por cualquier juzgado civil para darse cuenta, al mirar la lista de juicios del día, que entre un 15% y un 25% de los juicios son juicios de desahucio.
En este post te explico todo acerca de este frecuentísimo proceso judicial.
Desahucios largos y desahucios express
Cuando hablamos de arrendamientos urbanos nos encontramos con dos tipos de desahucios:
- Desahucios largos: son los que se tramitan bajo el cauce del “juicio ordinario”. Hay que acudir a este tipo de desahucio cuando el inquilino subarrienda sin permiso, cuando hay ruidos en la vivienda, cuando hay animales estando prohibido, etc.
- Desahucios cortos o express: son los que se tramitan bajo el cauce del “juicio verbal”. Tienes que acudir a este tipo de desahucio cuando el inquilino te debe rentas (o suministros) o cuando el contrato ha terminado y el inquilino no se va. Este es el desahucio más rápido que hay o también llamado desahucio express.
En este post me voy a centrar en el desahucio expréss, es decir, en el desahucio por impago de rentas de alquiler y en el desahucio por terminación del contrato de arrendamiento.
¿Cuánto tarda el desahucio express contra un inquilino?
Buscar información
Lo primero que tendrás que hacer ante un impago de alquiler es precisamente lo que estás haciendo, es decir, buscar información.
Una vez que tengas clara la información, será el momento de contactar con el abogado que más confianza te haya generado, pues las demandas de desahucio han de ser interpuestas, siempre, con abogado y procurador.
La demanda de desahucio por impago de rentas encuentra sustento legal en el artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Hay que apoderar al procurador
Una vez que has depositado tu confianza en un abogado, este te dirá si se puede poner o no la demanda.
Y en caso afirmativo, lo primero que hay que hacer es apoderar al procurador.
Por qué?.
Pues porque el procurador es tu representante legal ante los tribunales (el abogado no es tu representante, sino que es quien lleva la defensa técnica de tu asunto), y tiene que hacer determinados actos en tu nombre.
El mejor consejo para apoderar al procurador es que hagas un poder electrónico. Es gratuito y ello te permite presentar la demanda junto con el poder, lo que hará que ganes 15 o 20 días. Ya te informará de ello tu abogado.
La demanda de desahucio
La demanda de desahucio es el documento inicial. El que da inicio al proceso.
Es el abogado quien se encarga de elaborarla, con la información que le facilites.
Junto con la demanda hay que presentar el poder que has hecho al procurador así como el contrato de arrendamiento y cualquier otra prueba que pueda ayudarte (burofax, emails, etc).
Normalmente no es necesario aportar la escritura de propiedad de la vivienda o local.
El decreto de admisión
Aproximadamente unos 30 días después de presentar la demanda, el juzgado emite un documento que recibe el nombre de decreto de admisión.
En ese documento viene muchísima información, pero lo esencial es que con ese documento se admite a trámite la demanda y vienen las fechas esenciales del proceso, es decir, la fecha de juicio y la fecha del desahucio).
Esas fechas no son definitivas, ya que si no da tiempo a pasar por todos los hitos que debe pasar el proceso, entonces esas fechas se retrasarán (cosa que es bastante frecuente que ocurra).
La notificación de la demanda
El decreto de admisión lo recibe tu abogado vía online, y justo en ese momento hay que notificarlo (en papel) al inquilino.
Se le debe notificar en la vivienda arrendada.
Sin duda se trata del trámite que más tiempo se puede “comer” del proceso, pues normalmente se realiza por el servicio de correos del juzgado y, las cosas como son, este servicio está habitualmente saturado de trabajo.
Por ese motivo, una de las acciones que hago en todos los desahucios que llevo es prescindir del servicio de correos del juzgado, y encargarle al procurador que sea él quien notifique la demanda al inquilino.
Con esta sencilla gestión puede notificarse el decreto de admisión al inquilino un mes o dos antes de lo que lo habría hecho el servicio de correos del juzgado.
Vamos, no encargar esta gestión al procurador es como pegarse un tiro en el pie.
Al intentar el procurador la notificación, pueden darse dos resultados, que pase a analizar a continuación.
Se logra notificar
Cuando se ha notificado la demanda al inquilino, empieza a contar un plazo de 10 días (hábiles) para que el inquilino se oponga o no se oponga a la demanda.
Si el inquilino no se opone a la demanda, entonces se suspende la fecha prevista para el juicio, pues ya no será necesario que haya juicio porque el juez te va a dar la razón en todo lo solicitado en la demanda.
Por tanto, lo siguiente que va a ocurrir será la realización del desahucio, en la fecha prevista en el decreto de admisión (o más tarde si no da tiempo).
No se logra notificar
Si el procurador no puede notificar la demanda al inquilino, entonces hay que solicitar al juzgado que localice otros posibles domicilios del inquilino (otros que vengan en el contrato de arrendamiento o bien otros que consten en las bases de datos de policía, seguridad social o tráfico).
En caso de que aparezcan nuevos domicilios hay que notificar en ellos la demanda. Y puede haber dos resultados:
- Se notifica la demanda: en ese caso se abre el plazo de 10 días hábiles en los que el inquilino puede oponerse o no a la demanda.
- No se puede localizar al inquilino: en ese caso se cuelga la demanda en el tablón de anuncios del juzgado y así se tiene por notificada la demanda (aunque el inquilino no se entere de nada).
De un modo u otro la demanda se notifica
Por tanto, ya se logre notificar la demanda al inquilino, o ya se cuelgue en el tablón de anuncios del juzgado, al final la demanda se tiene por notificada, abriéndose el plazo de 10 días para que el inquilino se oponga o no a la demanda.
Qué puede hacer el inquilino
En el plazo de 10 días hábiles tras la notificación de la demanda al inquilino, este puede oponerse a la demanda o no oponerse a la demanda.
Si se opone a la demanda habrá juicio.
Y si no se opone a la demanda no habrá juicio.
Se opone a la demanda
Si se opone a la demanda habrá juicio.
El juicio se celebrará en la fecha prevista en el decreto de admisión (o más tarde si no diera tiempo).
El inquilino necesita abogado y procurador para oponerse a la demanda.
El juicio termina con sentencia.
No se opone a la demanda
En el caso de que el inquilino no se oponga a la demanda, entonces no habrá juicio y el juez te dará íntegramente la razón, no mediante sentencia sino mediante decreto de archivo.
Por tanto, el siguiente paso tras el decreto de archivo será el desahucio.
El juicio
Como te he comentado, si el inquilino se opone a la demanda debe celebrarse juicio.
El juicio habitualmente es muy rápido.
Lo normal es que no dure más de cuatro o cinco minutos.
Tu abogado se ratifica en su escrito de demanda y el abogado contrario se ratifica en su escrito de oposición.
Posteriormente se pueden aportar documentos, aunque lo normal es que no se aporte nada nuevo pues ya se habrán aportado todos los documentos en la demanda y en el escrito de oposición a la demanda.
Una vez que el juez admite o inadmite las pruebas, se da el juicio por terminado.
Posteriormente el juez analiza las pruebas de las dos partes y dicta sentencia.
La sentencia
La sentencia suele tardar unas tres o cuatro semanas desde el día del juicio.
Si todo ha ido bien, la sentencia condenará al inquilino a:
- Desahuciarle de la vivienda o local
- Pagar la deuda reclamada en la demanda y toda la que se genere hasta el día del desahucio.
- También se le condenará a pagar las costas, es decir, tendrá que pagarte lo que te hayas gastado en abogado y procurador.
Por último, como te he comentado anteriormente, si no hay juicio el proceso no termina con sentencia, sino con decreto de archivo. Pero la condena al inquilino es la misma.
El lanzamiento o desahucio
El lanzamiento es otra fase del proceso, y se regula en el artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).
Hasta la sentencia o decreto de archivo nos encontramos en la fase declarativa (el juez declara que se debe desahuciar al inquilino).
Pero el lanzamiento forma parte de la fase ejecutiva. Es decir, el juez ejecuta aquello que ha dictado en la sentencia.
Pues bien, al lanzamiento acuden normalmente dos miembros del juzgado. Y también acudirá el procurador y un cerrajero.
Tú puedes acudir o no (aunque lo normal es que lo hagas), pues el procurador acude en tu representación, con lo que no es obligatorio que acudas.
Una vez que se accede a la vivienda o local, se invita al inquilino a marcharse. Y si no se va se le desaloja a la fuerza (incluso con la ayuda de la policía si fuera necesario).
Cuando el desalojo termina, los miembros del juzgado confeccionan un acta, que se denomina acta del lanzamiento, en el que se indica que se te devuelve la posesión del inmueble.
También se indicará en el acta del lanzamiento el estado en que se encuentra el inmueble, por si quieres reclamar daños posteriormente.
Por último, firman dicha acta todos los asistentes al evento (excepto el inquilino, claro).
¿Se cobra la deuda?
Normalmente los inquilinos no pagan la deuda a la que han sido condenados.
Para poder tener opciones de cobro es necesario interponer una nueva demanda, para ejecutar lo dictado por el juez.
Nada garantiza que se pueda llegar a cobrar al inquilino incluso aunque se ponga la demanda ejecutiva, motivo por el que muchos arrendadores terminan por no plantear esta nueva demanda, dándose por satisfechos con haber recuperado la vivienda (sobre todo si se recuperó rápido).
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