Son muchas las ocasiones en que un propietario se pregunta si puede solicitar al juzgado que ponga fin al contrato de arrendamiento por retrasos continuados del inquilino en el pago de la renta.

Pero no solo eso, sino que es un miedo bastante frecuente de los inquilinos. Es decir, es frecuente que los inquilinos se pregunten si les pueden desahuciar por retrasarse en el pago de la renta.

1.- ATENDER A LO QUE DIGA EL CONTRATO

Lo primero que ha de tenerse en cuenta es que si el contrato de arrendamiento establece algo al respecto, habrá que atender a lo que diga el contrato.

Es decir, si el contrato de arrendamiento dice que el propietario podrá interponer una demanda de desahucio si el inquilino acumula dos meses sin pagar la renta, entonces no se podráponer la demanda por meros retrasos (si es que esos retrasos nunca llegan a acumular dos meses impagados).

Y por la misma razón, si el contrato dice que cualquier retraso en el pago de la renta será motivo para que el propietario solicite al juez que ponga fin al contrato, entonces se podrá poner la demanda aunque solo haya un retraso de un día en el pago de la renta.

2.- SI NADA DICE EL CONTRATO, ATENDEMOS A LO QUE DICE LA LEY

En el caso de que el contrato de arrendamiento no diga nada, entonces habrá que atender a lo que diga la ley.

Y… ¿QUÉ ES LO QUE DICE LA LEY?.

Bien, el artículo 27.2 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) dice que «…el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario».

Por tanto, el artículo 27.2 LAU permite al propietario poner una demanda de desahucio en caso de que el inquilino incumpla su obligación de pago.

¿Y CUÁNDO HAY INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO?

Cuando pasa el plazo de pago (normalmente del 1 al 5 o del 1 al 7) y el inquilino no ha pagado la renta.

3.- LA DEMANDA DE DESAHUCIO POR RETRASO EN EL PAGO DE LA RENTA

En resumen, si se ha sobrepasado el plazo que da el contrato o el plazo que da la ley y el inquilino no ha pagado la renta, entonces el propietario podrá poner la demanda de desahucio solicitando al juez que dé por terminado el contrato y que desahucie al inquilino.

4.- OJO CON LA ENERVACIÓN

La enervación es el derecho que tiene todo inquilino a poder parar el proceso de desahucio si paga toda la deuda que tiene contraída, es decir, si deja la deuda a cero.

Esto quiere decir que si el propietario pone una demanda de desahucio a su inquilino por pequeños retrasos, será muy fácil para el inquilino pagar toda la deuda y, de ese modo, parar el desahucio.

De ese modo las expectativas del propietario podrían verse frustradas, ya que no conseguiría desalojar al inquilino.

Un modo de evitar que el inquilino enerve es mandarle un burofax reclamando la deuda y que transcurran 30 días sin que pague. En ese caso se podría poner la demanda sin que el inquilino pueda enervar.

Pero claro, en los casos de pequeños retrasos lo normal es que el inquilino pague la deuda en cuanto le llegue el burofax, por lo que en estos casos no es buena estrategia mandar burofax, dado que casi ningún juez ordenará el desahucio en estos casos.

Pero aún así conviene mandarle un burofax para probar en el juicio que se ha advertido al inquilino de que no se retrase y que, aún así, sigue retrasándose.

Y si sigue retrasándose entonces podría ponerse demanda de desahucio. Lo ideal es poner en la demanda que no puede enervar aunque en la mayoría de los casos el juez decretará que ha enervado.

Y si ha enervado el juez le condenará al pago de las costas del proceso y, además, ya no podrá volver a enervar, por lo que si se vuelve a retrasar en el futuro podrá volverse a poner una nueva demanda de desahucio y ya sería la definitiva.