Las partes que suscriben un contrato tienen la posibilidad de poner fin al mismo. La voluntad de terminar un contrato puede traer causa por ejemplo por incumplimientos de la otra parte. Además, un contrato puede darse por terminado por una mera decisión unilateral y libre de una de las partes.

En la práctica tanto civil como mercantil recomendamos incluir en los contratos una regulación relativa a la terminación del contrato. Ya sea por incumplimiento, o ya sea por decisión unilateral y libre de una de las partes.

Dentro de este tipo de terminación de los contratos se distinguen entre los contratos de tracto único y de tracto sucesivo. Los contratos de tracto sucesivo son aquellos en los que el cumplimiento de las prestaciones se realiza en una serie de plazos. Se distingue de los contratos de tracto único, donde por lo general el cumplimiento se efectúa en un solo acto.

En los contratos de tracto sucesivo es recomendable por su duración que cada una de las partes esté facultada para desistir de manera libre y unilateral. Esto es, sin necesidad de esgrimir ningún motivo y sin necesidad de tener la conformidad de la contraparte. Es el caso por ejemplo del contrato de arrendamiento ya sea civil o mercantil. Es un claro supuesto de cumplimiento en tracto sucesivo, dado que el inquilino tiene que ir abonando las cuotas de alquiler mensualmente. Lo normal es que transcurrido un plazo (por ejemplo, tres años) alguna de las partes decida no prorrogar el contrato. Por lo general el plazo de preaviso de no renovación del contrato o terminación debe ser con cierta antelación, por ejemplo, tres meses.

Régimen específico de resolución del contrato

Para todo contrato, de tracto único o sucesivo, es aconsejable que su clausulado contenga un régimen específico de resolución del contrato. La resolución de los contratos se prevé en el artículo 1124 del Código Civil. Dicho precepto es un pilar básico de nuestro ordenamiento jurídico. Pero la fijación de un régimen específico de resolución de contrato puede evitar muchos problemas, como acabar en los juzgados y tribunales acompañados de abogado.

La regulación relativa a la resolución entre las partes debe contener expresamente las causas explicitas que autoricen dicha resolución. Deben estar claramente definidas, sin perjuicio de una cláusula de cierre que remita a las causas del régimen general contenidas en el artículo 1124 del Código Civil. Hay que advertir además que los tribunales, a pesar de la regulación de las partes que contenga la resolución puede no reconocerla. Es el caso por ejemplo del vencimiento anticipado por un impago de un préstamo hipotecario. En estos momentos, y a raíz de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, un único impago en la hipoteca no es suficientemente grave para resolver el contrato. Dicha cláusula contenida en un contrato se considera abusiva.

Respecto del modo de proceder a la resolución, lo normal es incluir una cláusula que señale que la parte perjudicada está interesada en la resolución por los motivos pactados (detallarlos) notificando fehacientemente esos motivos a la otra parte contratante. En concreto dicha manifestación (generalmente por burofax) deberá contener: los hechos constitutivos del incumplimiento; el fundamento que ampara la resolución (es decir, referencia a la cláusula o apartado concreto que recoge esta causa de resolución); por último, un plazo para que la parte incumplidora subsane el incumplimiento.

El régimen específico de resolución del contrato pretende dotar a los contratantes de mayor seguridad jurídica. En caso contrario, las partes hacen frente a un riesgo mayor. Por ejemplo, que una sentencia posterior a la declaración de resolución estime que el contrato sigue vigente. Se admite la resolución por vía extrajudicial a reserva de que los tribunales examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada. En este sentido me remito expresamente a la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2007.

La facultad de resolver los contratos está implícita en virtud del artículo 1.124 del Código Civil. No obstante, desde mi experiencia como abogado, me parece muy importante que las partes regulen los términos de una posible resolución y sus efectos.