Según apuntamos en nuestro anterior comentario, y una vez analizado cuál es el escenario normativo actual respecto a las cantidades entregadas a cuenta en la compraventa de viviendas en construcción, para finalizar haremos una relación de aquellos puntos sensibles que, en comparación con la legislación anterior a 1 de enero de 2016, debe advertir todo comprador con la finalidad de adoptar las debidas precauciones.

Hasta el 1 de enero de 2016 esta materia estaba regulada por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Aunque pueda parecer llamativo, la citada Ley protegía en mayor medida los derechos de los consumidores que la actualmente vigente, pues de entrada aquélla declaraba irrenunciables los derechos que reconocía a los compradores. Quizás el motivo de este paternalismo legal fuera el contexto social de la época y el espíritu que originó su aparición, el cual no era otro que atajar los desmanes que se produjeron durante el boom inmobiliario de los años sesenta del pasado siglo, con escándalos de promotoras inmobiliarias tan conocidos como el de “Construcciones Nueva Esperanza”.

            Como ya dijimos, es la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) la que se ocupa en la actualidad de regular la entrega de cantidades a cuenta durante la construcción de viviendas. De la comparativa de ambos marcos normativos debemos poner el acento en los siguientes apartados al parecernos los de mayor trascendencia:

            1º) Ya vimos que hoy en día el promotor está obligado a garantizar las cantidades entregadas a cuenta, más los impuestos aplicables y sus intereses, desde la obtención de la licencia de edificación.

Sin embargo, bajo el amparo de la Ley 57/1968, no existía ningún límite temporal respecto a la entrega de la garantía correspondiente y el seguro de caución o el aval podían entregarse desde el primer momento. Esta circunstancia debe ser convenientemente valorada por el adquirente a la hora de suscribir un contrato de compraventa de vivienda en construcción o sobre plano pues resulta muy habitual en el tráfico jurídico-inmobiliario que una promotora comience la comercialización de los inmuebles y, por ende, a percibir cantidades a cuenta con carácter inmediato a adquirir la propiedad del solar donde pretende edificar y antes de haber obtenido la licencia de edificación —incluso en los casos más temerarios sin contar con el suelo todavía—.

Por consiguiente, durante el paréntesis de tiempo que medie entre la firma del contrato de compraventa hasta la obtención de la licencia de edificación, el comprador estará desprotegido quedando al albur de las buenas intenciones y solvencia del promotor hasta que una vez obtenida la licencia de edificación éste le haga entrega del aval o seguro de caución concertado.

            2º) El nuevo texto establece que, una vez transcurrido el plazo de entrega pactado, en caso de concesión de prórroga, el promotor “podrá prorrogar” el contrato de seguro. Esta facultad del promotor no estaba vigente con la Ley 57/1968 en la que taxativamente se disponía que en caso de expiración del plazo pactado, el comprador podría rescindir el contrato o conceder prórroga al promotor, la cual se haría constar mediante cláusula adicional reflejando la nueva fecha de entrega. Esta eliminación de la obligación de aseguramiento durante las prórrogas del contrato es un campo absolutamente abonado a futuros conflictos y el adquirente deberá velar por la salvaguarda de las cantidades entregadas a cuenta y ver si le compensa aceptar el riesgo e inseguridad jurídica que subyace hasta que materialmente se le haga entrega de la vivienda.

            3º) Por último, con la derogación de la Ley 57/1968 el seguro de caución y el aval han perdido la ejecutividad que les concedía dicho texto legal perdiendo las ventajas procesales que proporciona acudir a un juicio ejecutivo. Además, se ha reducido a dos años, a contar desde el incumplimiento por parte del promotor de la obligación garantizada, el plazo de prescripción del seguro de caución y de caducidad en el caso del aval. La Ley derogada no contemplaba plazo por lo que había que atender al plazo general del Código Civil de 15 años hasta el 7 de octubre de 2015 y de cinco años a partir de la citada fecha.