En los últimos años se están haciendo habituales en las comunidades de propietarios los cambios de uso de local a vivienda y viceversa. En las siguientes líneas vamos a analizar un supuesto que suele ser fuente de litigios en la práctica cuando el propietario de una vivienda toma la decisión de transformar la misma en un local comercial, afectando estéticamente las obras a la fachada del edificio, alterando lógicamente los elementos comunes del edificio. Como es sabido, siendo precisamente la fachada un elemento común por naturaleza en toda comunidad de propietarios, el conflicto se plantea acerca de si es preceptivo el consentimiento unánime de todos los comuneros para acometer las citadas obras.

Para ayudarnos en la exposición nos valdremos de la sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2020 (sentencia 679/2000), en la que se resuelve un supuesto en el que una comunidad de propietarios demanda a los dueños de una finca que realizaron obras para transformar lo que era su vivienda en la planta baja del edificio en un local comercial destinado a bar. El problema vino suscitado por la ampliación de dos ventanas de la fachada hasta convertirlas en puertas de acceso desde la calle al local, una en la fachada principal y otra en uno de los laterales, suponiendo una evidente alteración de la fachada del edificio, sin haber obtenido el acuerdo unánime de la comunidad.

La comunidad interpuso demanda contra los propietarios del local solicitando que las obras se declarasen ilícitas y no ajustadas a derecho las obras, así como que se condenara a los demandados a reponer el bajo a la situación anterior anulando las puertas y reponiendo las ventanas a su estado original.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de la comunidad de propietarios entendiendo que ni en los estatutos, ni en el título constitutivo, los propietarios tenían derecho a cambiar el destino de su piso al no afectar las obras realizadas ni a la estructura ni a la seguridad del inmueble, ni tampoco al resto de copropietarios. Por el contrario, la Audiencia Provincial sí estimó el recurso de apelación de la comunidad considerando que se había ejecutado un cambio total en la configuración exterior del edificio y que no se estaba en presencia de una simple modificación de un elemento arquitectónico la cual admitiría cierta flexibilidad en cuanto a la admisión del mismo.

Los propietarios acudieron al Tribunal Supremo interponiendo para ello el correspondiente recurso de casación y exponiendo la existencia de una doctrina jurisprudencial previa que ampararía su pretensión.

En efecto, en diferentes resoluciones anteriores el Alto Tribunal había dejado sentado un “criterio flexible y no exento de la inevitable casuística”, utilizando sus propias palabras, para determinar la conformidad de las obras de adecuación de los locales comerciales a distintos fines de explotación, siempre y cuando, como dispone el art. 7.1. de la Ley de Propiedad, no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y no perjudiquen los derechos de otro propietario.

Por consiguiente, en el caso que hemos comentado, y basándose en varias sentencias anteriores (sentencias de 11 de febrero, 15 de noviembre y 22 de diciembre de 2010; 17 de enero de 2012; 29 de diciembre de 2015 y 27 de junio de 2016, entre otras), el Tribunal Supremo deja sentado que la posibilidad de realizar obras en locales debe ser más amplia que en los pisos de plantas superiores debido a que los locales precisan de una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia mediante publicidad, haciendo atractiva su actividad para sus clientes. Se pretende con ello facilitar el derecho a explotar una empresa sin estar sometido al riguroso régimen de la unanimidad. De hecho, se reconoce jurisprudencialmente que las construcciones iniciales de los locales de negocio son, en ocasiones, rudimentarias y sin división alguna, pues las modificaciones de los mismos dependerán del tipo de actividad que se desarrolle, mudable por otra parte, según el destino que quiera dar cada propietario o arrendatario del inmueble.

Idéntica conclusión se produce cuando el título constitutivo de la propiedad horizontal prevé la posibilidad de segregar un local comercial pues con ello, implícitamente y como consecuencia natural, se está reconociendo el derecho del mismo a realizar unas obras de adaptación que permitan la apertura de una puerta de acceso al exterior.

Por consiguiente, la única cortapisa que la jurisprudencia interpone a la realización de obras de conversión de una vivienda a un local comercial es que las mismas no afecten a la estructura o seguridad del edificio, ni afecten a los derechos de otros propietarios, a fin de evitar desnaturalizar el destino y la esencia de los citados locales.