I.- INTRODUCCIÓN

El implacable paso del tiempo y el cumplimiento de la normativa vigente obliga a las Comunidades de Propietarios a ejecutar obras de rehabilitación, conservación y mantenimiento periódicamente. Los trabajos en la fachada y/o en la cubierta del edificio a fin de realizar las reformas requeridas, conllevan en multitud de ocasiones la necesidad de instalar andamios para facilitar los trabajos. El problema lo encontramos desde una doble perspectiva: 1º) cuando los andamios se tienen que instalar en un elemento privativo de uno de los comuneros de la propia Comunidad afectada para facilitar la ejecución de las obras (por ejemplo, en una terraza o en el ático) y 2º) cuando tales andamios han de montarse en suelo de la Comunidad colindante ante la imposibilidad física de hacerlo dentro de los linderos de la Comunidad que va a realizar los trabajos de rehabilitación, conservación o mantenimiento

Teniendo en cuenta que las relaciones de vecindad no siempre son lo pacíficas y armoniosas que cabría esperar, la instalación de los andamios es una cuestión siempre muy controvertida. En ocasiones, las mismas tareas generan debate debido a que existen empresas que se descuelgan por las fachadas para realizar determinados trabajos y que tampoco son del agrado ni de propios, ni de extraños (los colindantes).

Pero lo cierto es que a pesar de todos los avatares expuestos, especialmente la normativa municipal respecto a la inspección técnica de edificios, requiere una actuación rápida y diligente para no demorar los tiempos establecidos y evitar sanciones administrativas. Consecuentemente, vamos a abordar sintéticamente las dos vertientes aludidas y qué requisitos se exigen para que pueda acudirse a la denominada “servidumbre de andamiaje y paso de operarios”.

II.- PROBLEMAS ENTRE LA COMUNIDAD Y UNO DE LOS PROPIETARIOS INTEGRANTES DE LA MISMA

Uno o varios integrantes de una Comunidad pueden verse afectados por la instalación de andamios en su piso o local. En este caso, recordemos que el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone que es obligación de todo propietario: “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.

Del tenor literal del artículo transcrito se extraen los requisitos necesarios:

• Que la servidumbre para la realización de las obras sea imprescindible.
• Que vaya dirigida a la realización de obras, actuaciones o creación de servicios comunes.
• Que se acuerde de conformidad con las mayorías especificadas en el artículo 17 de la LPH.

Ahora bien, dicho lo anterior, el comunero afectado no siempre se ve compelido a respetar esa servidumbre si en el caso concreto existe una forma menos gravosa de llevar a cabo las obras y reparaciones pudiendo plantear su oposición a la Comunidad.

Sin embargo, si no existe una solución técnicamente menos gravosa o invasiva, el propietario del elemento privativo está obligado a permitir que se monten los andamios en su piso o local. El comunero deberá permitir la entrada en su inmueble y la instalación de los andamios cuando así se justifique técnicamente bajo criterios tan contundentes como garantizar la seguridad de los trabajadores que acometerán las obras; si la utilización de su elemento privativo redunda en un ahorro de costes para la Comunidad; si los tiempos para realizar los trabajos planeados se reducen ostensiblemente como consecuencia de la instalación y paso de operarios a través de ese piso o local, etc.

Es muy clara al respecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2005 cuando dice: “Asimismo, la sentencia de apelación ha razonado que las obligaciones del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, impuestas al propietario de un piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal, vienen a ser los límites específicos que sufren sus facultades dominicales al tener que conciliarse los intereses particulares de cada propietario con los generales de la Comunidad; […]que el caso del debate, si bien no coincide con el tenor literal del precepto (no se trata de efectuar reparaciones en la vivienda de los demandados, ni se pretende constituir una servidumbre para la creación de un servicio común), sí se ajusta con el espíritu y finalidad de la norma (artículo 3.1 del Código Civil ), pues debe entenderse que existe una obligación de los propietarios de consentir que su piso pueda ser utilizado, al considerarse el medio más idóneo, para instalar los sistemas mediante los cuales se va a ejecutar una obra necesaria en beneficio de toda la Comunidad; que si existe la obligación de consentir la instalación de los andamios en la terraza, también se puede exigir el cumplimiento de la obligación 4ª del artículo 9, esto es, el deber de permitir la entrada la entrada en el piso o local con esa finalidad”.

III.- PROBLEMAS ENTRE COMUNIDADES COLINDANTES

También en la práctica nos encontramos con supuestos de hecho en los que las obras de rehabilitación en la fachada y/o cubierta de un edificio requieren de la instalación de andamios que físicamente solo admiten su ubicación dentro de los linderos de la Comunidad colindante.

En estos casos hay que acudir al artículo 569 del Código Civil, el cual, dentro de la regulación de las servidumbres de paso, dispone lo siguiente: "Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue".

Al igual que en el caso de los elementos privativos, los requisitos necesarios pivotan sobre la “indispensabilidad” del paso para ejecutar la obra y no de las características de la obra en sí. El concepto de “indispensable” debe relacionarse con el de “necesidad”, en el sentido de que no cabe dispensa o excusa alguna. Ahora bien, la instalación de los andamios debe ser lo menos lesiva posible para la Comunidad sobre la que se instala siendo suficiente con que se cubra el requisito de la indispensabilidad. A su vez, la instalación ha de ser temporal y ocupar el espacio estrictamente necesario para acometer los trabajos.

Lo habitual es comunicar mediante burofax a la Comunidad colindante la necesidad de instalar los andamios sobre terreno de la misma, acompañándolo de la relación de las obras a llevar a cabo y de su correspondiente justificación técnica.