• Actualmente, la mayoría de las viviendas en alquiler se encuentran dentro de una comunidad de propietarios, y tanto el propietario del inmueble como el inquilino tienen derechos y obligaciones frente a la Comunidad de propietarios, y viceversa. Esto da lugar a que en numerosas ocasiones, surjan conflictos en cuanto a dichas obligaciones y derechos. Desde ABA Abogadas, Olatz Alberdi, socia y especialista en Derecho Civil, ofrece las claves para entender las responsabilidades y deberes de propietarios e inquilinos frente a la Comunidad.

Normalmente, el propietario de un inmueble se desentiende de la Comunidad desde el momento en el que lo alquila, pero no debería hacerlo, ya que su vinculación jurídica con dicha Comunidad no desaparece. Si bien es cierto que no tiene que contar con la Comunidad para el alquiler, sí debe responder ante ésta, y es que, aunque el inquilino debe conocer y respetar el cumplimiento de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, su vínculo jurídico con ésta no abarca tantos aspectos legales como la relación entre propietario y Comunidad.

Por poner un ejemplo, en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal se prevé la responsabilidad del eventual inquilino por actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, al mencionar en el texto “al propietario u ocupante del inmueble”. Equiparando a ambos en cuanto a dicha responsabilidad.

Asimismo, y en relación al cese de estas actividades, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece que la Comunidad de Propietarios debe requerir al arrendatario para que cese en la actividad, pero también informar al propietario a fin de que conozca la conducta del inquilino, e incluso si a su derecho conviene resolver el contrato de arrendamiento.

Seguros: el del propietario, el del inquilino y el de la Comunidad

Es frecuente que el inquilino piense que como el propietario está asegurado, él y sus bienes están cubiertos ante cualquier contingencia. Y también sucede a la inversa, que el propietario piensa que si el inquilino se compromete a contratar un seguro de responsabilidad civil, su propiedad está cubierta ante cualquier contingencia.

Pues bien, es importante reseñar:

- Que los seguros de propietario e inquilino pueden no cubrir las mismas contingencias 

- Que los seguros establecidos por el propietario no cubran los bienes del inquilino en la vivienda arrendada,

- Que el seguro contratado por el inquilino no cubra contingencias para proteger el inmueble del propietario.

Cada parte debe tener asegurado aquello que quiera tener protegido, sin contar con los seguros de la otra parte, pues no solo pueden no cubrir todos los bienes, sino tampoco todas las contingencias. Se pueden evitar muchos problemas añadiendo una cláusula en el contrato de arrendamiento regulando el tema de los seguros de responsabilidad civil y de hogar sobre continente y contenido. 

Así mientras al propietario puede interesarle asegurar el continente, es decir, el inmueble, la construcción, y el contenido por haber arrendado el inmueble con los muebles, al inquilino puede interesarle asegurar solo el contenido, es decir, sus bienes muebles y a ambos seguramente le interese tener cubierta la responsabilidad civil por los daños que se puedan causar a terceros.

Por otra parte, la Comunidad de Propietarios debe tener un seguro que cubra, no solo los problemas de su responsabilidad sobre el edificio y las viviendas, sino también sobre los ocupantes y sus pertenencias.

Obras en la vivienda arrendada 

En el caso de realización de obras por parte del inquilino en la vivienda arrendada, con consentimiento y acuerdo con el arrendador, ambos, tanto propietario como inquilino, deben guardar ciertas cautelas frente a la Comunidad de Propietarios, es decir comunicar la realización de las obras en cuestión y obtener los permisos que fueran necesarios. De no hacerlo así, ambos podrían resultar responsables frente a la Comunidad y frente a la Administración Pública, bien por falta de autorización de la Comunidad de Propietarios si ésta fuera preceptiva por afectar a elementos comunes de uso privado, fachada, etc… o por falta de licencias administrativas, que fueran requisito previo para la realización de la obra en cumplimiento de las disposiciones legales.

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Junta de la Comunidad de Propietarios: derechos del propietario y del inquilino

En principio, el único legitimado para tomar decisiones y para participar en cualquier cuestión referente en la Comunidad de Propietarios es el propietario y no el inquilino. Éste no tendrá más capacidad de intervenir en la Comunidad de Propietarios, que la que le permita el propietario. 

Así, quien debe ser citado a las Juntas y quien tiene derecho de voz y voto es únicamente el propietario, sin perjuicio del derecho del inquilino a reclamar frente a la Comunidad de Propietarios en caso de daños y perjuicios por ejemplo, o en base a lo dispuesto en el artículo 10. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de realizar a su costa las obras de mantenimiento y conservación del edificio, legitimando al arrendatario a reclamarlo directamente sin contar con la propiedad; pero no a formar parte activa de la misma.

Sin embargo, en ocasiones el propietario reside en una localidad distinta de aquélla en que se encuentra el inmueble arrendado, siéndole por ello “imposible” asistir a las Juntas y ejercitar sus derechos y obligaciones como un “buen padre de familia”. Pero no existe impedimento alguno para que un propietario faculte al inquilino, apoderándole para que actúe en su nombre. De nuevo, el Administrador de la comunidad puede facilitar esta tarea. En estos casos es importante, incluso aunque exista mucha confianza y afecto entre propietario e inquilino, expresar el sentido del mandato de la forma más clara posible y a ser posible de forma fehaciente, es decir, dejando constancia escrita del mensaje y la recepción por el destinatario. Con ello se evitan malos entendidos, e incluso intereses contrapuestos, y se beneficia y protege tanto al mandante como al mandatario de posibles responsabilidades en el cumplimiento del mandato.

Debe tenerse en cuenta que el inquilino tendrá los mismos derechos en la Junta que el propietario, si como hemos visto éste le apodera expresamente para ello, pero no tendrá aquellos que el propietario no tendría, por ejemplo, si adeuda recibos de la Comunidad de Propietarios, que le priva del derecho al voto.

Es importante señalar que si el contrato de alquiler prevé que sea el inquilino quien pague los recibos de la Comunidad de Propietarios y por cualquier razón éste no los paga, la Comunidad de Propietarios podrá actuar con el propietario, porque es el obligado al pago ya que a la Comunidad de Propietarios no le vincula el contrato de arrendamiento en el que no ha sido parte. Artículo 9 Ley de Propiedad Horizontal. 

Conclusión

Las relaciones entre propietarios e inquilinos ofrecen numerosos aspectos que, oportunamente aclarados, facilitan el logro de los objetivos de ambas partes. Desde los problemas que puedensurgir en torno a los seguros, a las posibles obras en el inmueble y a los derechos de ambas partes.

Así como también es necesario tener en cuenta que si el inmueble forma parte de una Comunidad de Propietarios, los posibles problemas pueden quedar facilitados con la ayuda de un competente Administrador de la misma.